FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE

En presentation över ämnet: "FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE"— Presentationens avskrift:

1 FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE
5 december 2008 Advokat David Berggren

2 Förvärvsprocessen Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc. Säljaren sätter samman Due Diligence-material Köparen genomför DD Avtalsförhandlingar Avtalsundertecknande (signing) Tillträde (closing) Ytterligare undersökningar av garantierna

3 Fastighetsförvärv Köp av fastighet Köp av aktier/andelar
Fastighetsbildningsåtgärder

4 Val av förvärvsmetod Påverkas av skatteutfall Fastighetsrelaterad skatt Stämpelskatt Bolagsrelaterad skatt Köparen: moms, skattemässigt ingångsvärde Säljaren: realisationsvinst (ej skatt vid försäljning av dotterbolagsaktier)

5 1. Köp av fastighet Jordabalken formalavtal (JB 4:1) felregler (konkreta resp. abstrakta fel) undersöknings- resp. upplysningsplikt Stämpelskatt

6 Fel enligt JB Feltyperna i 4 kap. JB kan delas in i konkreta och abstrakta fel: KONKRETA FEL Konkret fel föreligger när fastigheten ej stämmer överens med ”vad som följer av avtalet”. Med ”vad som följer av avtalet” avses dels rena garantier men även enuntiationer inkluderas av uttrycket. ABSTRAKTA FEL Abstrakt fel föreligger i övrigt när fastigheten i något avseende avviker från normal standard.

7 Fel enligt JB (forts.) ABSTRAKTA FEL Rättsligt fel = när köparens av någon anledning inte kan rättsligt förfoga över fastigheten utan begränsningar (ex. panträtter, tvesala). Rådighetsfel = andra begränsningar ifråga om köparens möjligheter att använda fastigheten än sådana som följer av lagstadgande (ex. bygglov) Faktiska fel = en avvikelse från ”vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet”

8 Upplysningsplikt enligt JB
Säljaren anses ha en upplysningsplikt vid totala påföljdsfriskrivningar, och ”svårupptäckta” fel (ursäktligt att köparen inte upptäckt felet vid sin undersökning och det vore otillbörligt om säljaren undgick ansvar) Upplysningsplikten förutsätter vetskap

9 Undersökningsplikt enligt JB
Köparen får inte åberopa fel om köparen borde ha upptäckt felet vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till (JB 4:19 2 st.) fastigheten skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter, samt omständigheterna vid köpet

10 Fastighetsöverlåtelseavtalet
Köpeskilling Tillträde Köpeskillingens erläggande Åtgärder på Tillträdesdagen Säljarens garantier - Äganderätt - Inteckningar och andra belastningar - Offentliga avgifter, efterlevnader av regler och tvister - Miljö

11 Fastighetsöverlåtelseavtalet (forts.)
Försäkringar Fastighetens skick m.m. Fördelning av kostnader och avkastning m.m. Farans övergång och försäkring Skadestånd Inskrivningskostnader m.m. Tillstånd Kontraktsinnehåll Köpebrev

12 2. Förvärv av fastighetsbolag (aktier)
Köplagen Jordabalken är ej tillämplig Krav på fastighetsspecifika garantier i avtalet (motsvarande direkt köp av fastighet)

13 Fel enligt köplagen Fel enligt köplagen föreligger om köpeobjektet inte överensstämmer med vad som följer av avtalet (17 § 1 st. KöpL) Fel föreligger också om köpeobjektet inte kan användas för det ändamål liknande köpeobjekt används för och om det föreligger avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta angående köpeobjektet (17 § 2 och 3 st. KöpL)

14 Undersökningsplikt enligt köplagen
Köparen får inte åberopa fel (20 § KöpL) som han måste ha känt till; eller 2. som han borde märkt vid en undersökning - som han gjort; eller - som säljaren uppmanat honom att göra Finns ingen generell undersökningsplikt i köplagen

15 Vad är syftet med överlåtelseavtalet?
Medvetandegöra risker Fördela risker och möjligheter mellan parterna Undvika oklarheter i väsentliga frågor Checklista över väsentliga frågor

16 Aktieöverlåtelseavtalet
Köpeskilling (fast, rörlig, justerbar, fastställande) Tillträde (tidpunkt och åtgärder) Villkor Garantier (innehåll och betydelse) Ansvarsbegränsningar (tidsgränser, maxbelopp) Andra förpliktelser (sekretess, konkurrensförbud) Övriga bestämmelser

17 Aktieöverlåtelseavtalet (forts.)
Garantier Bolagets och dess kapital Bolagets redovisning Tillgångarna Personal och försäkringar Skatter Fast egendom Immateriella rättigheter

18 Förorenade områden (10 kap. MB)
Miljöbalken Förorenade områden (10 kap. MB) Såväl mark- och vattenområden som byggnader och anläggningar omfattas I första hand är verksamhetsutövaren (förorenaren) ansvarig för sanering av förorenade områden Solidariskt ansvar mellan olika verksamhetsutövare. Regressrätt i förhållande till förorenaren. Omvänd bevisbörda Ansvar för fastighetsägare/fastighetsinnehavare i visst fall

19 Förvärvslagstiftning
Förköpslagen Hyresförvärvslagen (förvärvstillstånd) Ombildningslagen (bostadsrättsföreningars rätt att förvärva hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt)

20 Förköpslagen Kommunen har förköpsrätt vid försäljning av fast egendom med undantag för (3 § FL) permanent- och fritidsbostäder (under kvm) staten är säljare eller köpare vissa släktköp exekutiv auktion andelsförsäljning Förköpslagen gäller endast vid köp av fast egendom och sålunda inte vid köp av bolag/aktier

21 Hyresförvärvslagen Förvärvsanmälan skall ske till kommunen vid förvärv av fastighet taxerad som hyreshusenhet vid bl.a. köp, byte eller gåva (1 § HFL) Förvärvsanmälan skall även ske vid förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastighet (8 § HFL) Förvärvsanmälan skall ske inom tre månader från det att förvärvet skedde (avtalsdagen) annars är förvärvet ogiltigt (5 § HFL)

22 Ombildningslagen Bostadsrättsförening har rätt att förvärva fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt intresseanmälan från BRF antecknad i fastighetsregistret ((3 § OL) hembudsskyldighet (6 § OL) undantag (oskäligt) (6 § OL)

23 Lagfart Enligt huvudregeln skall lagfart sökas inom tre månader efter det att den handling på vilket köpet grundas (fångeshandlingen) upprättades (JB 20:2 1 st.) Om köpet är beroende av villkor (köpebrev, förköp m.m.) räknas tiden från det att köpet är fullbordat (JB 20:2 2 st.) Vilande lagfart i vissa fall (förköpsrätt, bevittning)

24 Stämpelskatt Skattesats juridisk person: 3 % fysisk person: 1,5 % Fastighetens värde det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet Uppskov vid koncerninterna förvärv Transportköp skattebefrielse vid vidareförsäljning

25 Transportköp Skattebefrielse för transportköp erhålls om en fastighet överlåts – vidareförsäljs – utan att villkoren ändras annat än med avseende på (7 § 1 st. SL) när fastigheten skall tillträdas, när och hur betalning skall ske. Skattebefrielse utgår för endast för det första köpet (köpen) – stämpelskatt skall således erläggas för det senaste köpet.

26 3. Fastighetsbildning Fastighetsbildning avser en åtgärd genom vilken fastighetsindelning ändras eller servitut bildas, ändras eller upphör (1:1 FBL). Nybildning avstyckning (10 kap. FBL) klyvning (11 kap. FBL) sammanläggning (12 kap. FBL) Ombildning fastighetsreglering (5 kap. FBL)

27 Fastighetsreglering Genom fastighetsreglering får mark överföras från en fastighet till en annan fastighet (5:1 FBL) Vederlag kan erläggas i form av mark eller i pengar (5:2 FBL) Fastighetsregleringen sker genom en lantmäteriförrättning Tillträde till fastigheten sker efter det att lantmäteriets beslut vunnit laga kraft (5:30 FBL)

28 Fastighetsreglering Fördelar: Förköpslagen är inte tillämplig
Hyresförvärvslagen är inte tillämplig Ombildningslagen är inte tillämplig Stämpelskattelagen är inte tillämplig (ej lagfart) Nackdelar: Kan ta lång tid Beroende av lantmäteriets beslut

29 Due Diligence (DD) Vad är Due Diligence? Olika typer av Due Diligence
När görs Due Diligence? Vem gör Due Diligence? Vad är syftet? Hur genomförs Due Diligence?

30 Vad är Due Diligence? Företagsgenomsyn Due Diligence ~ Påkallad aktsamhet, vederbörlig omsorg Anglosaxiskt begrepp: principen om caveat emptor - inte lika uttalad i Sverige Köplagen: ej undersökningsplikt generellt, dock på säljarens uppmaning (jfr. JB)

31 Undersökningsområden
Juridisk – advokatbyråer Finansiell/redovisnings – revisionsbyråer Skatte – advokat-/revisionsbyråer Miljö – miljöspecialister Teknisk (ex. produkt, källkod)

32 Syftet med Due diligence
Säljarens (av egen fastighet/eget bolag) Reducera köparens kunskapsövertag - tidigare ovanligt, kommer mer och mer Minimera antalet garantier Viktigt att ta reda på vilka svagheter och risker som finns – inga överraskningar skall dyka upp Minimera risken för köparens hävning

33 Syftet (forts.) 2. Köparens (av köpeobjektet) Bättre underlag för bedömning av förvärvet – riskanalys Underlag för avtalsskrivande Köpeskillingpåverkande / Deal breakers

34 Genomförande (DD-listan)
Den legala Due Diligencen är en kontroll av bl.a. följande: Bolagsrättsliga frågor (formalia som bolagsordning, bolagsregistrering och ägarförhållandena) Aktieägarfrågor Ingångna avtal (med t.ex. leverantörer, kunder, bank) Försäkringar Tvister (pågående eller riskerar bolaget framtida tvister)

35 Genomförande (forts.) Fast egendom
Miljörisker (Överstämmer verksamheten med lag?) Personalfrågor (bl.a. kollektivavtal, löner, pensioner) Myndighetstillstånd Immaterialrätter (t.ex. patent, varumärke, domännamn) Skatter och avgifter

36 Due Diligence vid köp av fast egendom
FASTIGHETERNA Ägande Myndighetsbeslut m.m. Drift och underhåll Planer Mervärdesskatt Myndighetstillstånd Försäkringar PROCESSER OCH TVISTER MILJÖ

37 Due Diligence rapportering (ex. miljö)
Fas 1 Genomgång av handlingar/dokumentation Fas 2 Börjar provborra etc. (dvs. går rent fysiskt ut på markerna) Fas 3 Intervju med ledning och nyckelpersoner etc. DD-rapport Executive summary Fullständig rapport

38 Samverkan mellan DD och avtalet
Prisdiskussion Justera garantikatalogen DD kan resultera i ”Specific Indemnities” Deal breakers

39 Förvärvsprocessen (avslutningsvis)
Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc. Säljaren sätter samman Due Diligence-material Köparen genomför DD Avtalsförhandlingar (1. fastighet 2. bolag 3. fast.regl.) Avtalsundertecknande (signing) Tillträde (closing) Ytterligare undersökningar av garantierna

40 Advokat David Berggren 040-664 26 00 david. berggren@hamilton. se www
Advokat David Berggren Frågor?