Storstugan 2.0 Informationsmöte 2017-03-13.

En presentation över ämnet: "Storstugan 2.0 Informationsmöte 2017-03-13."— Presentationens avskrift:

1 Storstugan 2.0 Informationsmöte

2 Vad ska vi fatta beslut om? Värdet av byggrätten
Inledning Historik Vad ska vi fatta beslut om? Värdet av byggrätten Vad räcker byggrätten till? Vad är en detaljplan? Juridiskriskanalys Tekniskriskanalys Hälsopåverkan Skattemässigriskanalys HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

3 historik Start planarbete 2017/18 Översiktsplan i Täby 2015-17
Stämma 2012 Ansökan planbesked 20113 Planbesked 2015 Översiktsplan i Täby Start planarbete 2017/18 Detaljplan klar 2021 Detaljplan laga kraft 2023 Bygglov 2023 Byggstart 2024 Garage klart 2026 Byggnation klar 2029 HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

4 historik hur såg det ut 2012 150-200 milj Intäkter FÖRDELAR
Betalning av nya hissar och fönster Återbetalning av en stor del av föreningens lån – kostnaderna för föreningen minskar med över 20 procent (räntor och amortering) Alla lägenheter får en garageplats – värdeökning ca 300 kkr per lägenhet Trevligare boendemiljö med ny park på baksidan Intäkter milj HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

5 historik Vad innebär projektet för oss?
Byggnation av lägenheter på övre delen av parkeringen. Byggnation av några taklägenheter på befintlig byggnad. Utbyggnaden skulle kunna omfatta upp till 600 lägenheter och lokaler i botten våningarna. Nytt underjordiskt garage med plats för en bil per lägenhet Ingen försäljning av mark, alla nya lägenheter skall tillhöra Storstugan, Vi behåller kontrollen över vår mark. HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

6 historik finns det ekonomiska risker ?
RISKBEDÖMNING Inga ekonomiska risker att söka ny plan Endast en avgift till kommunen En eller flera exploatörer skall bära risken vid eventuell byggnation Föreningen skall inte ta någon ekonomisk risk vid försäljning eller projektering av nya bostäder i projektet Peab och Beskab har visat intresse för projektet. HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

7 historik ekonomiska fördelar i projektet?
Kalkyl Värde av upplåtelse av nya bostäder Antal ny boyta (m2) Värde per yta (m2) Summa 48000 12000 Kostnad för byggnation av garage under mark Kostnad per p-plats Antal p-platser 1337 Ny Insats (Intäkt till Storstugan) HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

8 ansökan planbesked HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

9 ansökan planbesked HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

10 ansökan planbesked HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

11 vad ska vi nu besluta om? Ska vi ingå en avsiktsförklaring för framtagande av detaljplan? ja eller nej HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

12 varför ska vi ta beslut om avsiktsförklaring
Erhålla en eller flera samarbetspartner för att driva arbetet med framtagning av en detaljplan Vi kan få vederlagsfri hjälp i grovarbetet med framtagandet av ny detaljplan mot kommunen Erhåller erfarenheter för en detaljplan som underlättar byggnationen HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

13 vilka förpliktelser innebär avsiktsförklaringen
Avsiktsförklaringen har en löptid om ett (1) år om gången Föreningen får inte under avtalstiden förhandla med andra aktörer för aktuellt/a kvarter Föreningen äger rätt att utan förpliktelser eller utgivande av ersättning säga upp avsiktsförklaringen vid avtalet slut Föreningen tar inte på sig någon risk i att ingå en avsiktsförklaring HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

14 påbyggnad storstugan plan 17
Styrelsen överväger att inte gå vidare i planerna med påbyggnad Storstugans tak. HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

15 vad kan byggrätten bli värd
Låghus (4-7 vån) Höghus kr per BTA ≈ BTA kr kr per BTA ≈ BTA kr Totalt: kr HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

16 eventuell fördelning av intäkterna
Fördelning i föreningen Utdelning till medlemmarna Garage 750 platser x kr (inkl. moms) = kr Avbetalning av samtliga upptagna lån i föreningen = kr Avgiftsfrihet för samtliga medlemmar i 10 år = kr Totalt: kr Kvarvarande del till utdelning = kr 704 lgh i föreningen = kr per lgh i snitt avgår 30 % kapitalskatt = kr per lgh i snitt HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

17 byggrätten för garage HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

18 byggrätten för garage + lån
HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

19 byggrätten för garage + lån + avgiftsfritt
HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

20 byggrätten för garage + lån + avgiftsfritt + utdelning
HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

21 Vad innebär en ny detaljplan?
ANSÖKNINGSPROCESS – TRE ÅR Ansökan Start och planbesked Programsamråd Samråd Samråds-redogörelse Granskning Antagande Ansökan om ny detaljplan görs av föreningen hos kommunen En ny detaljplan innebär rätt men ingen skyldighet att utnyttja byggrätten. Inget krav på byggnation vi bestämmer själva om det skall byggas eller inte i framtiden Ansökan om ny plan bekostas till största delen av kommunen/till viss del av sökande. Hur ser möjligheterna ut att få en ny plan för vår fastighet Föreningen har haft underhands kontakt med kommunen – kommunen är mycket positiv HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

22 Vad är en detaljplan? HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

23 genomförandetid Enligt uppgift från SSM vilket återspeglas i avsiktsförklaringen Garage 2 år Låghus & höghus 3 år Totalt ca 5 år HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

24 Nya mot gamla Hur är hälsopåverkan vid genomförande av byggnationer vad gäller dam, buller HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

25 Parkering under bygget
Hur skall parkeringen lösas under byggnationen Hur mycket kommer garageplats att kosta (svar 0 kr/mån) HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

26 Juridiskriskanalys Är en utökning av föreningen möjligt lagligen
Är försäljning av en fastighet möjligt från en brf Vad händer vid obestånds hos byggaren vid försäljning av mark Vad händer vid obestånds hos byggaren vid utökning av storstugan Vad binder sig storstugan för om man ingår en avsiktsförklaring Hur länge är brf storstugan bunden och till vilka ekonomiska åtaganden Vilken inflytande har storstugan över processen för ny plan Vilken upplåtelse är att rekommendera mellan försäljning och utökning HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

27 Teknisk riskanalys Går byggnationen tekniskt att genomföra?
Är det möjligt att bygga ett garage utanför storstugan idag? Hur lång tid tar genomförandet? Hur motverkas skador på byggnaden? HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

28 Påverkan på människa och miljö
Hur är hälsopåverkan vid genomförande av byggnationer vad gäller dam Hur är hälsopåverkan vid genomförande av byggnationer vad gäller vibration från sprängningar Hur är hälsopåverkan vid genomförande av byggnationer vad gäller buller Kan påverkan minimeras HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

29 Skattemässigriskanalys
Kan föreningen bli oäkta vid intäkten från försäljningen? Kan parkeringshuset platser inbära skatteeffekter för boende? Vilken skatt blir det på utdelning från en brf? Vilken skatt blir det för brf när man säljer en fastighet i AB/FAB/EF idag? Vilken skatt får en förning betala för nya insatser i en utökad förening? Vad blir skatteeffekten om man inte tar ut någon avgift från boende? HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY

30 nästa informationsmöte
24 april 2017, kl. 1900, Täby salen i Tibble Kyrka (där nu är) Redovisning av tre oberoende riskanalyser Utifrån ett tekniskt perspektiv Utifrån ett ekonomiskt perspektiv Utifrån ett juridiskt perspektiv Och medverkan från exploatörer och arkitekter HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY