Mäklarens ersättning Ersättningsformen – provision Provisionens bestämmande Rätt till provision Rätt till kostnadsersättning Nedsättning av provisionen

21 § Ersättningsformen, huvudregel Om inget annat avtalats utgår ersättning som provision baserad på köpeskillingen. Presumtion för provision om personen faller under 1 § FML. Enligt praxis anses advokater som förmedlar ta betalt med fast arvode plus kostnadsersättning.

Ersättningsformer, forts. Provision med fast minimibelopp Se uppdragsavtalet i kompendiet, s. 82. Används för objekt med lågt el. osäkert värde.

Ersättningsformer, forts. Provisionstrappa Incitament att uppnå högt pris Incitament att vilseleda säljaren om marknadsvärdet FMN: OK om brytpunkten ligger vid det förväntade marknadsvärdet Brytpunkten under förväntat marknadsvärde om ersättningen under punkten är lägre än ordinarie provision? OK!

Diskussion om provisionsformen Är provision förenligt med ”opartisk mellanman”? Incitament att maximera köpeskillingen Incitament att lura köparen Säljteknik istället för att tillvarata bägges intressen Falsk budgivning Lönar det sig att söka trissa upp priset på ett enskilt objekt?

Provisionens bestämmande Provision när avtal saknas ”Skäligt belopp” 18:5 HB samt 45 och 47 §§ KöpL analogt. Riksprovisionstaxan avskaffad 1993 - konkurrensbrott Provision vid prisavdrag på objektet Baseras på det högre priset om avdraget avser fel i köprättslig mening (JB el. KöpL) Annars det lägre priset (t ex besiktningsklausul) Provision vid byte av fastighet Räkna fram värdet på uppdragsgivarens fastighet.

Vem har rätt till provisionen? Den ansvarige mäklaren, inte företaget! Företaget endast vid överlåtelse av fordran. Om flera mäklare – delas upp dem emellan Kunden kan inte betala med befriande verkan till endast en av dem.

Vem skall betala provisionen? Uppdragsgivaren skall betala provision, oavsett om han är säljare eller köpare. All annan diskussion överflödig. I praktiken blir det alltså oftast säljaren som betalar provisionen.

21 § 2 st. – Rätt till provision Fem rekvisit för rätt till provision: Förmedlingsuppdrag Identitet mellan avtalat förmedlingsobjekt och överlåtet objekt Bindande överlåtelseavtal Mäklaren skall ha anvisat köparen. Orsakssamband mellan mäklarens arbete och det bindande överlåtelseavtalet

Rätt till provision: förmedlingsuppdrag 11 § Skriftlighetskravet underlättar! I kommersiella förhållanden är dock muntliga avtal möjliga och inte helt ovanliga. Mäklaren har bevisbördan Gäller både avtalets existens och dess innehåll. Det räcker att det funnits ett avtal. Kunden kan inte smita från ersättningen genom att säga upp avtalet.

Rätt till provision: identitet Objektet i förmedlingsuppdraget skall vara identiskt med det som överlåts. Problem: överlåtelse av bolag Fastigheten ”bolagiseras” innan överlåtelse Problem: följdaffärer Annan egendom ingår i överlåtelsen

Bindande överlåtelseavtal Överlåtelseavtal som uppfyller kriterierna i 4 kap JB resp. BRL. Återgångsvillkor måste vara uppfyllda. T ex låneklausul, besiktningsklausul, köpebrev. Ex: KÖPEBREV 4:5 JB Mäklarens rätt till provision kan bero av köparens vilja eller förmåga att betala! Därför skrivs in i uppdragsavtalet att provisionen utgår oavsett bindande överlåtelse. OK om köpekontraktet föreskriver handpenning som kan täcka mäklarprovisionen.

Bindande överlåtelseavtal, forts. Vid ogiltiga förvärv utgår ingen provision. Köparen förvägras medlemskap i bostadsrättsförening. Bristande samtycke från make/sambo Ogiltighet enligt 28-36 § AvtL (?) Kanske provision om ogiltigheten hänför sig till mäklarens uppdragsgivare.

Rätt till provision: anvisning Definition: Köparen har fått kännedom om objektet genom mäklarens verksamhet, och Säljaren inser eller borde inse detta. Lämna över spekulantlista! Mäklaren kan inte anvisa en spekulant som redan var känd för säljaren. ”Känd” som spekulant, inte som person.

Rätt till provision: orsakssamband Överlåtelsen skall bli av som en följd av mäklarens arbete Svårt att fastställa ”Nödvändig förutsättning” och ”väsentlig orsak” Problem: säljaren säger upp avtalet och överlåter på egen hand NJA 1975 s. 748 Presumtion för orsakssamband om köparen har anvisats av mäklaren

Rätt till provision: orsakssamband Problem: ny mäklare anlitas och objektet säljs till spekulant som anvisats av den första mäklaren Provisionen går till den som haft störst inverkan på att överlåtelsen sker. Uppdelning av provision extremt undantagsfall. Om mäklare 2 anlitas endast för ”kontraktsfasen” går provisionen till mäklare 1. Om mäklare 1 misslyckats att få spekulanten intresserad, går provisionen till mäklare 2.

21 § 3 st. - ensamrättsfallet Under ensamrättstiden har mäklaren alltid rätt till provision oavsett orsakssamband mm. Mäklaren skall ges incitament att lägga ner resurser att marknadsföra objektet mm. Detta är ”andra sidan av myntet” till ensamrättsreglerna i 11 §. Problem: konkurrerande provisionsanspråk

22 § - Kostnadsersättning Har mäklaren provision, har hon inte rätt till kostnadsersättningar om inte särskilt avtal träffats om det. Praktisk betydelse mest om mäklaren misslyckas med att förmedla objektet. Vid fast arvode har mäklaren rätt till ersättning för kostnader (18:5 HB)