Byggnadsekonomi Föreläsning 8 Cash-Flow och nyckeltal

Fastighetens in- och utbetalningar Betalning In Ut EngångsPeriodisk Upptagande av lån Försäljning Fastighetsköp Reinvestering Slutbetalning av lån Hyra Finansiella inbetalningar Administration Drift Underhåll Räntor & Amortering

Kalkylmodell DIAGNOS – PROGNOS – BESLUT ÅTERKOPPLING

DIAGNOS (tillståndskontroll) Syfte: Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller flera tidpunkter till grund för beslut och åtgärder

PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser –Känslighetsanalyser

Hyran Två principer: Marknadsprincip Kostnadsprincip Utbud Efterfrågan Självkostnadskalkyl

Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet

Drift och Underhåll Drift: Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

Driftprognoser D n = D 0 *(1+index) n Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post

Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning

Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt

Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis

BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar Bedömning av mjuka parametrar

Uppbyggnad av Cash Flow

Nyckeltal Motiv: Styrinstrument för resultatenheten Ge en utveckling som leder till uppsatta mål Har inget egenvärde

Nyckeltal Funktion: Löpande uppföljning av pågående verksamhet ALARMKLOCKA Underlag för upprättande av diagnoser Planering av verksamheten –Budget –Prognoser

Finansiella Nyckeltal Lönsamhetsbedömning: Viktigt instrument för analys av Cash-Flow Överskott relaterat till en kapitalbas

Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital(pDTK) –Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pDEK) –Resultatmått knutet till företaget –Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pTTK) –Tar hänsyn till den indirekta avkastningen –Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital(pTEK) –Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte

Nyckeltal för osäkerhetsbedömningar Skuldtäckningsgrad –Beskriver investeringens förmåga att bära kapitalutgifterna Skuldsättningsgrad –Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen Belåningsgrad –Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen

Operativa nyckeltal Framförallt för drift Räknas på fastighetsbestånd eller för en enskild fastighet Egna nyckeltal kan lätt skapas för det man vill mäta Om kostnader för arbete och förbrukning beräknas  Effektivitetsmått

Operativa nyckeltal Exempel på tillämpning: Neddragning av fastighetsskötsel (Personalminskning) + Fastighetsskötsel (kr/m2)sjunker Driftkostnad/Total kostnadsjunker Personalkostnad/Fastighetsskötselsjunker - Antal ej åtgärda fel per veckaökar Antal klagomål per vecka ökar Löpande UH/Totalt UHökar NETTOEFFEKT ????

”Skillnaden på en gissning och en prognos är en akademisk examen”