*connectedthinking  Corporate Finance* Real Estate

Den svenska fastighetsmarknaden - historik : Överhettning Stigande priser Hög omsättning : Kris Sjunkande priser Banker tar över stora bestånd 1994–96: Försiktig förbättring Stigande priser Banker säljer av fastighetsbestånd Omstrukturering Börsnotering av bankbestånd : Stark tillväxt Stigande hyror Hög nyproduktion av lokaler Omfattande BRF-ombildning Internationella investerare 2001: Inbromsning Sjunkande hyror Fokusering/omstrukturering Andra vågen globala investerare 2002: Avvaktande Fortsatt sjunkande hyror för kontor Stort tillskott av nyproducerade lokaler Långa transaktionstider : Stabilisering Hyresnivåer stabiliseras Höga vakanser Stark efterfrågan på fastigheter 2006: Tillväxt Vakanser sjunker Hyror vänder uppåt Fortsatt stark efterfrågan på fastigheter

Köp- och säljmönster präglades förr av… Svenska aktörer, få börsnoterade Enkla prospekt Begränsad marknadsföring Begränsad due diligence Begränsad omvärld/makroanalys Korta köpekontrakt

Sverige - fjärde största omsättningen i Europa Andel av omsättning 2005, procent Källa: Jones Lang Lasalle, 2006

Köp och säljmönster präglas nu av… Generellt Fastighets- och kapitalmarknad blir global Aktörer som ständigt jämför med andra marknader utanför Sverige Många aktörer och ökad konkurrens Nordiska- Tyska och Europeiska fastighetsfonder (Vital, Acta, Keops. DEKA, DEGI,CGI, ING, AXA, Boultbee, Morley, GE. Goldman Sachs, Blackstone mfl) Storlek på objekt/portföljer ingen begränsning - premium Stor vikt vid analys – makro, regionalekonomi, underliggande efterfrågan, prognos och marknadens framtida utveckling, avkastningsmöjligheter Genomlyst marknad – mycket tillgänglig strukturerad information Renodling – transaktioner i linje med inriktning Mer strukturerade transaktionsprocesser (aktionsförfarande, processtänk mm)

Köp- och säljmönster - nu Innehavstider Lång tid ej längre nödvändig Fastigheter blivit en handelsvara - som aktier Marknads/makroanalys bakom beslut om köp/sälj Alternativ avkastningsmöjlighet i annan marknad bakom beslut om köp/sälj Internationella investerare bra track-record avseende timing av köp respektive försäljning Specialisering – kan sin bransch och ser med internationella ögon och identifierar ännu icke diskonterade förändringar - ternder

Säljare -De internationella investerarna börjar sälja vissa av de fastigheter de tidigare har köpt. Köpare -Det internationella intresset för att investera i Sverige kvarstår men har minskat. FÖRDELNINGEN MELLAN SÄLJARE OCH KÖPARE I MAJORITETEN AV DE STÖRRE (>100 MKR) TRANSAKTIONERNA I SVERIGE MELLAN 1999 OCH 2005 Fördelning - säljare 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% andel Noterade företag Internationella invest. Privata ägare Institutioner Statliga säljare Självägare Fördelning - köpare 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% andel Noterade företag Internationella invest. Privata ägare Institutioner Statliga köpare Självägare Säljare/köpare

Fastighetstyp -Intresset för olika fastighetstyper har ökat. Geografiska områden -Fastigheter belägna utanför de största städerna blir allt mer intressanta. Fastighetstyp 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% andel Kontor Bostäder Detaljhandel Industri/lager Övrigt Geografiska områden 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Andel Stockholm Göteborg Malmö Regionala städer Blandat Resten av landet FÖRDELNINGEN MELLAN FASTIGHETSTYPER OCH GEOGRAFISKA OMRÅDEN I MAJORITETEN AV STÖRRE (>100 MKR) TRANSAKTIONER I SVERIGE MELLAN 1999 OCH 2005 Fastighetstyp/geografiska områden

Köp- och säljmönster - nu Överlåtelsprocessen Säljaren Utser rådgivare på exklusiv basis Strukturerad process Säljarens due diligence – teknik/miljö Teaser/Briefingmemorandum Informationsmemorandum Dataroom Köparen Rådgivare Beslutsunderlag översikt Indikativt bud Exklusiv eller parallell due diligence Detaljerat beslutsunderlag Marknad Cash-flow kalkyler/lönsamhet Teknik Miljö Bolag – struktur Legal due diligence Moms Management

Köp- och säljmönster - framtid Sverige del av global marknad Sverige hög transparens – intressant i sig Internationell konjunktur, marknad och avkastningsmöjligheter relativt Sveriges påverkar intresset för fastighetsmarknaden och skapar sälj/köptryck (jfr aktiemarkand) Etablerade investerare förvärvar mer och nya investerare identifierar Sverige och Norden som en attraktiv marknad Ökat intresse för projektmöjligheter - projektutvecklare säljer projekt under/före byggprocessen Säljare är också köpare (säkra vinst, ny möjlighet i ny fastighet) Fortsatt koncentration / specialisering

Exempel på transaktioner gjorda i Malmö av utländska investerare Sten & Ström köper tomt för etablering av nytt köpcentrum i Hyllie. Sten & Ström betalar 570 mkr för tomten som kan bebyggas med kvm handel och kvm lägenheter/kontor. Tysk fastighetsfonden CGI förvärvar köpcentret Entré i Malmö från danska TK Development för 1,5 mdr. Entreprenaden utförs av Skanska och kommer att vara slutförd under hösten Köp- och nöjescentret kommer att omfatta kvm och inkludera både butiker, restauranger, biografer och kontor.

Exempel på transaktioner gjorda i Malmö av utländska investerare Burlöv Center ägs av Eurocommercial Properties, ett holländskt fastighetsbolag specialiserat på köpcentrum NCC säljer fastigheten ”Åhlenshuset”, till Redevco för 130 miljoner kronor The Blackstone Group säljer Ericssons kontor i Lund till Acta Skanska säljer Baltzar City i Malmö för 354 mkr till fastighetsfonden DB Real Estate Investment GmbH (Deutsche Bank Group). Byggnaden som är totalt ca kvm stod färdig hösten Boultbee köper Center Syd av Keops Det engelska bolaget Halverton, som främst äger fastigheter i Nederländerna och Tyskland, har gjort sitt första förvärv i Sverige. Bolaget har förvärvat en fastighet i Svedala för 71 miljoner kronor Fondförvaltaren Teesland iOG köpt kvm i industriområdet Hindby, Fosie i Malmö. Sydsvenskan-huset i Malmö är sålt till Northern European Property Partners (NEP), ca av kvm uthyrningsbar yta. Säljare är KB Tidningshuset som ägs av Sydsvenskan och Bonniers.