2017-04-03 Fastighetstaxering Per Wieslander

Fastighetstaxering Syfte med fastighetstaxering Materiella regler och organisation Taxering av småhus Taxering av hyreshus (Taxering av industrier)

Fastighetstaxering Varför fastighetstaxering? fastighetsvärdering statistik planering, markförsörjning försäkringsverksamhet fastighetsskatt stämpelskatt, förmögenhetsskatt, arvsskatt, gåvoskatt reavinstbeskattning bokföringslagstiftning kreditgivning

”Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet” Fastighetstaxering ”Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet”

Fastighetstaxering När taxeras fastigheter -2003? 1996: AFT-96 (S) SFT-96 (L,H,I) OMR-96 (L,S,H) 1997 SFT-97 (L,S,H,I) OMR-97 (L,S,H) 1998 AFT-98 (L) SFT-98 (S,H,I) OMR-98 (L,S,H) 1999 SFT-99 (L,S,H,I) OMR-99 (L,S,H) 2000: AFT-00 (H, I) SFT-00 (L,S) OMR-00 (L,S,H) 2001: SFT-01 (L,S,H,I) OMR-01 (L,S,H) 2002: ((AFT-02 (S))) SFT-02 (L, H, I) OMR-02 (L,S,H) 2003 AFT-03 (S) SFT-03 L,H,I) OMR-03 (L;S;H) AFT=allmän fastighetstaxering L=Lantbruk SFT=särskild fastighetstaxering S=Småhus OMR=omräkning H=Hyreshus OBS ! AFT-02 UPPSKJUTEN TILL 2003 I=Industri

Fastighetstaxering När taxeras fastigheter, 2003- ? 2003: AFT-03 (S) SFT-03 (L,H,I) OMR-03 (L,H) 2004: FFT-04 (H) SFT-04 (L,S,I) OMR-04 (L) 2005: AFT-05 (L) SFT-05 (S,H,I) 2006: FFT-06 (S) SFT-06 (L,H,I) 2007: AFT-07 (H, I) SFT-07 (L,S) 2008: FFT-08 (L) SFT-08 (S,H,I) 2009: AFT-09 (S) SFT-09 (L,H,I) AFT=allmän fastighetstaxering L=Lantbruk SFT=särskild fastighetstaxering S=Småhus OMR=omräkning H=Hyreshus FFT=Förenklad fastighetstaxering I=Industri

Fastighetstaxering Typkoder Lantbruk 100-serien Småhus 200-serien Hyreshus 300-serien Industri 400-serien Specialenheter 800-serien se vidare separat bilaga

Fastighetstaxering Nivå-år AFT och FFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän eller förenklad fastighetstaxering. SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen.

Fastighetstaxering Organisation vid fastighetstaxering

Fastighetstaxering Förberedelsearbetet Egentliga taxeringsarbetet Marknadsanalys Utvärdering föregående AFT Modellkonstruktion Granskning av ortsprisunderlag Tabellkonstruktion Föreskrifter och rekommendationer Provvärdering Egentliga taxeringsarbetet Fastighetsdeklaration Granskning, beredning Beslut Underrättelse

Fastighetstaxering Förberedelse inför fastighetstaxering Insamling och bearbetning av ortsprismaterial Indelning i värdeområden Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden Provvärdering Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden

Fastighetstaxering Bearbetning av ortsprismaterial

Fastighetstaxering Anledning till bortgallring av köp Transportköp (TR) Köp av ideell andel (IA) Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG) Lös egendom ingår (L) Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES) Köp i samband med exekutivt förfarande (X) Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E) Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J) Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U) Gamla köp (G)

Fastighetstaxering Indelning i värdeområden

Småhus Definition av småhus: ”….byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad..”

Småhus Småhusvärdering Småhustaxering marknadsvärde Ortsprismetoden 1 objekt Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap erfarenhet Småhustaxering marknadsvärde (x 0,75) Ortsprismetoden Ca 2 250 000 objekt Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSV-föreskrifter handböcker m m

Småhus Värdefaktorer - MARK Typ av bebyggelse Storlek Närhet till strand, (speciell belägenhet) Vatten och avlopp Fastighetsrättsliga förhållanden

Småhus MARK-Typ av bebyggelse Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra Kedjehus -övriga

Småhus MARK-Storlek Tomtens landareal Arealens bestäms: (i kvm) 1. Enligt fastighetsregistret 2. Hävdad tomtplats 3. Normaltomtens storlek Anges för normaltomten Yta (kvm) Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm) Korrigeras Upp till 2xnormaltomtens yta Ned till 0,5xnormaltomtens yta

Avståndet mäts från byggnadsplatsen Småhus MARK- Närhet till strand (Speciell belägenhet) Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7kap 13 § miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan. Vid AFT 96 - tre klasser. Strand Strandnära Ej strand/strandnära Vid AFT 03 - fem klasser Strand 0-75 m med egen strand Strandnära 0-75 m utan egen strand Strandnära 76-150 m Strandnära 151-250 m Avståndet mäts från byggnadsplatsen

Småhus MARK-Vatten och avlopp Sex stycken klasser 1. Kommunalt VA 2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt) 3. Enskilt VA 4. Enskilt V året runt A saknas 5. Endast sommarvatten 6. VA saknas

Småhus MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser 1. Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter 2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet 3. Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet

Småhus Värdefaktorer - BYGGNAD Byggnadskategori Storlek Ålder Standard Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning

Småhus BYGGNAD-Byggnadskategori Tre klasser 1. Friliggande hus 2. Kedjehus 3. Radhus

Småhus BYGGNAD-Storlek. Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta Mäts enligt SS 021053 Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002:11 Boyta räknas till 100 % Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm. Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus

Småhus BYGGNAD-Ålder Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader. Bestäms genom ett värdeår Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929 Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta.

Småhus BYGGNAD-Standard Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden. 1.Exteriör 2.Energihushållning 3.Kök 4.Sanitet 5.Interiör

Småhus BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.

Småhus BYGGNAD-Värdeordning Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten Indelas i två klasser 1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus 2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen

Småhus Riktvärdeangivelser, se bilaga Äldre variant av riktvärdeangivelser FKR 600 100 000/40 FKR 7,0/50 B1,2/1,1/1,0 VA1/4000 Riktvärdekarta, se bilaga

Småhus Normhus 2003 Friliggande småhus Uppfört 1986 Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp) Enda huset Tomt som består av en självständig fastighet

Småhus Värde skall bestämmas för mark och byggnad Fr o m AFT96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell +Mark +Byggnad =Totalt värde

Småhus S-nivåfaktorer Tabeller för grund- och marginalvärde Uttrycker basvärdet för normhuset i 100 000-tals kronor Tabeller för åldersfaktor Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard.För småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara 1.00.

Småhus Tabeller för grund och marginalvärde Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard.

Småhus

Småhus Tabeller för åldersfaktor

Fastighetstaxering Värderingsmodell Indelning i Värderingsenheter bestämmande av Värdefaktorer Bestämmande av Riktvärden Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde Justering för säregna förhållanden

Fastighetstaxering Justering för säregna förhållanden ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.” Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

Hyreshus Definition av hyreshus ”…byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, restaurang och liknande….”

Hyreshus Värdefaktorer: Tomtmark Hyreshus Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder) Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm) Hyreshus Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder) Hyra Ålder

Hyreshus Hyror Lokaler marknadsmässig hyra Bostäder bruksvärdehyra

Hyreshus Riktvärdekarta Riktvärdeangivelser

Hyreshus Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus Bestäm värdeområde Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm Bestäm hyresnivå i 2005 års nivå (avser AFT 07) för lokaler och bostäder Bestäm ålder på byggnaden Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell Riktvärde byggnad=H.nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor Bestäm byggrätten (1,25 x boarea resp 1,20 x lokalarea) Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA Taxeringsvärde=Summan av riktvärden

Hyreshus H-nivåfaktor motsvarar brutto-kapitaliseringsfaktor HK-tabellen utvisar åldersinverkan

Fastighetstaxering Värderingsmodell Indelning i Värderingsenheter bestämmande av Värdefaktorer Bestämmande av Riktvärden Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde Justering för säregna förhållanden

Fastighetstaxering Justering för säregna förhållanden ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.” Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

Industri Industrienhet ”….byggnad som är inrättad för industriell verksamhet..”

Industri Riktvärdeangivelser Riktvärdekarta

Industri Värderingsmetoder Avkastningsmetoden huvudmetoden Produktionskostnadsmetoden byggnader som endast har en begränsad användbarhet 1. Skräddarsydda byggnader 2. Bensinstationsbyggnader 3. Byggnader med olämplig utformning 4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus

Industri Värdefaktorer mark: Storlek (kvm)

Industri Värdefaktorer byggnad: Avkastningsmetoden 1. Lokaltyp (prod.lokaler, industrikontor, lager m m) 2. Storlek (kvm) 3. Ålder 4. Standard

Industri Standard Produktionslokaler Industrikontor Lager m m 1. Mycket enkel standard 2. Enkel standard 3. Normal standard 4. Hög standard Industrikontor 1. Enkel standard 2. Normal standard 3. Hög standard Lager m m 2. Enkel 3. Normal 4. Hög 5. Mycket hög

Industri Värdefaktorer byggnad: Produktionskostnadsmetoden 1. Återanskaffningskostnaden 2. Ålder 3. Byggnadskategori 4. Ortstyp

Nyheter inom fastighetstaxeringen Omräkningen slopas Förenklad fastighetstaxering införs (FFT) Tidsplanen ändras så att AFT infaller udda år Ny SFT grund Begreppet basvärde slopas Taxeringsvärde fastställs vid AFT och FFT

Förenklad fastighetstaxering Kommer att ske för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter. AFT vart sjätte år och FFT vart sjätte år. Normalt lämnas inte deklaration (undantag hyreshusenheter) Allmän fastighetsdeklaration eller taxeringsförslag.

Grund för ny taxering (SFT) Ny taxering skall göras om det så stora förändringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde påverkas (giftpåverkan, miljöförstöring etc) Ska medföra en förändring på minst en femtedel, dock minst 25 000 kronor. Varaktigt.