Råmarksvärdering

Råmark Råmark – mark vars värde grundas på förväntningar om ändring av markens tillåtna användning ”Uppstår” när marknaden betalar mer för marken än vad tillåten/pågående markanvändning motiverar. ”Upphör” när den förväntade markanvändningen blir tillåten

Värdeutveckling Råtomt Jordbruk

Råmarksgraf

Värdepåverkande faktorer Sannolikhet för exploatering Underliggande marknadsvärde i pågående markanvändning Exploateringsgraden Förväntat pris på slutprodukten Kostnad för exploatering Tiden till exploatering kan börja Exploateringstiden Yttre hinder för exploatering Typ av exploatering Områdets storlek

Sannolikhet för exploatering Avgörande betydelse för värdet om sannolikheten för att exploatering kommer till stånd är stor eller liten. Sannolikheten för exploatering påverkas till stor del av punkterna: tid till exploateringen kan börja, exploateringstiden och Yttre hinder

Underliggande marknadsvärde i pågående markanvändning Pågående markanvändning påverkar råmarkspriset genom att en köpare som vill exploatera området minst måste betala marknadsvärde för pågående markanvändning. Högt underliggande värde – högre pris vid råmarksköp Underliggande marknadsvärdet ett skydd för exploatören om exploateringen inte sker. Får tillbaka investerade pengar vid försäljning.

Exploateringsgraden Exploateringsgraden bedöms utifrån uttalanden plan t.ex. ÖP. Jämförelseobjekt skall ha motsvarande exploateringsgrad. Högre exploateringsgrad ger högre pris.

Förväntat pris på slutprodukten Typ av bebyggelse (industri, kontor, bostäder, handel) – dyrare slutprodukt ger högre råmarkspris Attraktiva områden – högre råmarkspriser

Kostnad för exploatering Förutsättningarna i området (svår grundläggning, miljökrav, arkeologi etc.). Nödvändiga investeringar i infrastruktur utanför det direkta exploateringsområdet Höga exploateringskostnader ger ett lägre värde.

Tiden till exploatering kan börja Den tidshorisont köparen bedöms ha haft vid köpetillfället Har arbete med FÖP eller DP påbörjats? Var i grafen befinner sig marken vid köpet?

Exploateringstiden Exploateringstiden är knuten till områdets storlek Hur snabbt slutprodukten kan omsättas på marknaden Längre exploateringstid ger lägre pris

Yttre hinder för exploatering T.ex. kommunen har andra intentioner för området Andra områden bör exploateras tidigare Motstående intressen av andra slag som kan tänkas förhindra eller försena en exploatering

Områdets storlek Ingen självständig betydelse Får genomslag genom att exploateringstid och exploateringsgrad förändras med områdets storlek Stort område – längre exploateringstid och mer byggrätt

Råmark – Ersättning Högsta värdet av pågående och förväntad markanvändning Ersättning utöver råmarksvärdet förekommer endast i två fall Skog – del av slaktvärdet (50 %) Ersättning för byggnader och anläggningar som bedöms behållas vid exploateringen

Exempel Tre råmarksköp i västra Skåne Nevishög i Staffanstorp, JM köpte 16 ha 2003 och dp vann laga kraft 2007 (65 kr/kvm) Nordanå i Staffanstorp, Skanska köpte 7 ha 2006 och dp vann laga kraft 2007 (84 kr/kvm) Vilhelmsfält i Ängelholm, Skanska köpte 106 ha 2006 och arbete med FÖP pågår (34 kr /kvm) Kan något av köpen varit villkorat vid förvärvet? Vad bör man tänka på när man granska råmarksköp? Är köpet villkorat av att tex DP vinner laga kraft? Vad ingår i affären, finns det andra överenskommelser som kan ha på verkat priset?

Värderingsmetoder Ortsprismetoden (huvudmetod) Jämförelse med noterade priser vid försäljningar av så långt möjligt jämförbar mark. Jämförelseköpens olika planförutsättningar (planskeden) åskådliggörs i en ortsprisgraf. Exploateringskalkyl (kontrollmetod) Värdet bedöms utifrån värdet efter en färdigställd exploatering minskat med beräknade återstående exploateringskostnader, försäljningsomkostnader etc. Även avdrag för planrisk, sannolik väntetid till exploatering, andel av marken som kan förväntas avsättas för annat än kvartersmark m.m.

Ortsprisgraf södra Sverige

SLUT