Värderingsmetoder Värdepåverkande faktorer Direkt fastighetsanknutna faktorer (läge, omgivning, storlek, ålder, standard m m) Marknadsanknutna faktorer (marknadsaktörer, marknadsvillkor, förändringar i beståndet) Omvärldsanknutna faktorer (samhällsekonomiska o politiska faktorer) 12/24/2018

Värdering storhus Prispåverkande faktorer Läget Fastighetsanknutna faktorer

Produktionskostnadsmetoden Marknadsvärde Ortsprismetod Avkastningsmetod Produktionskostnadsmetoden

Ortsprismetoden Bedömningar görs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. 12/24/2018

Avkastningsvärde ”Nuvärdet av förväntade avkastningar” (Värde genom framtida nyttor) (Vad kan jag betala?) ”Information om likviditetskonsekvenser under en kalkylperiod”

Marknadssimulering Vem är sannolik köpare ? Vilka användningsmöjligheter finns ? Vilka kalkyler gör köparen ? Vilken konkurrens finns på marknaden ?

Marknadssimulering Vem är sannolik köpare?

Marknadssimulering

Värdepåverkande faktorer Hyror bostäder (bruksvärdehyra) lokaler (marknadshyra, internhyra) Vakans Räntebidrag Drift- och underhåll – driftsfördelar ? Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Belåning ? Belåningsmöjligheter

Värdering storhus Drift och underhållskostnader Fastighetsskötsel Administration Uppvärmning El Vatten och avlopp Renhållning och sophantering Objektsskatter Försäkringar Övrigt

Kassaflödeskalkyl +Hyra -Vakans =Effektiv hyra -Drift -Underhåll -Fastighetsskatt -Tomträttsavgäld =Driftnetto -Räntor -Amorteringar =Betalnetto +Räntebidrag

Kalkyl-data Kalkyl-längd (antal år) Inflation Direktavkastning Kalkylränta

Kassaflödeskalkyl (Cash-flow) Diskonteringsmodell ”analys av framtida betalningsflöden”

Investeringskalkyl - variabler Grundinvestering Betalningsöverskott Bedömt restvärde Kalkylperiod Kalkylränta 12/24/2018

Avkastningsvärde

Kassaflödeskalkyler Fördelar Nackdelar Möjlighet att göra likviditetsanalyser Möjlighet att analysera olika alternativ Hyra D & U Skatter Möjlighet att beakta belåning Nackdelar Kräver att rimliga antagande görs om hyror, drift & underhåll etc om 5 år (10 år) Hög känslighet för bedömning av olika faktorer Kräver stor erfarenhet av bedömaren Svåranalyserad

Kassaflödeskalkyl Direktavkastningskrav avser driftnettot relaterat till fastighetens marknadsvärde. Det direktavkastningskrav som tillämpas för att bedöma ett restvärde anpassas efter marknadsutvecklingen med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln

Kassaflödeskalkyl Aktuell långsiktig obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk. Den nominella ränta som gäller på andrahands-marknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkyl-längden. Tillägget för risk: Generellt tillägg om 1-3 % Specifikt tillägg om 0-5 %

Normeringsmått Bruttokapitaliseringsfaktor (BKF=P/H) Direktavkastning på tot kap (Pdt=f/P) Pris per kvadratmeter (P/kvm) Köpeskillingskoefficient (P/T) P=pris f=driftnetto T=taxeringsvärde

Nyckeltal för lönsamhetsbedömningar Direktavkastning på totalt kapital PDT=((H-D-U)/F)*100 Effektiv avkastning på totalt kapital PET=((H-D-U+dF)/F)*100 Direktavkastning på eget kapital PDE=((H-D-U-R-A)/F-L)*100 Effektiv avkastning på eget kapital PEE=((H-D-U-R+dF)/F-L)*100 12/24/2018

Värdering storhus Besiktning - förberedelse FDS-utdrag Registerkarta Byggnadsritningar Detaljplan Underrättelse om fastighetstaxering Servitut, nyttjanderättsavtal m m Hyreslistor Lokalhyreskontrakt Drift- och underhållskostnader Ev lånebild Ev mätningar (radon, buller, fukt etc)

Värdering storhus Besiktning - på plats BYGGNAD Grundläggning Stomme Fasad Yttertak Ledningar Värmeanläggning Planlösning (flexibilitet till framtida förändringar)