Värdesättning/prisbildning av småhus och bostadsrätter - Vilken betydelse har besiktningen?

En presentation över ämnet: "Värdesättning/prisbildning av småhus och bostadsrätter - Vilken betydelse har besiktningen?"— Presentationens avskrift:

1 Värdesättning/prisbildning av småhus och bostadsrätter - Vilken betydelse har besiktningen?

2 Marknaden Många transaktioner Stora värden Korrekt prissättning/värdering av vikt

3 Allmänt om besiktning Olika typer av besiktningar Varför besiktiga Hur utförs besiktningen Av vem utförs besiktningen Källa: LMV-rapport 2006:10

4 Besiktningens roll för värderingen Är det av betydelse när besiktningen utförs?

5 Försäljning av småhus och BR-objekt Utgångsvärde Budgivining Besiktning

6 Besiktning inför transaktioner ”Besiktningen eliminerar inte köparens undersökningsplikt utan är en del av denna” Besiktning beställd i förhand av säljaren - Budgivning utgår från besiktning protokoll Besiktning beställd efter budgivning av köparen - Köparen besiktigar innan köpet går igenom. Prisförhandling Källa: SBR:s standardavtal utg. Jan 2003

7 Ansvarsfördelning Säljarens ansvar - Dolda fel och garantier eller utfästelser Besiktningsmannens ansvar - Försummelse eller vårdslöshet Köparens ansvar - Undersökningsplikt - Inte bunden till sina bud

8 När blir besiktningen mest värdefull? Budgivning med besiktningsprotokoll - Mer korrekt budgivning - Protokollet av betydelse för köparens undersökningsplikt. Budgivning före besiktning - Risk för tvister Försäkringar - Köpare - Säljare Källa: SAFE försäkringar

9 Referens till NJA HD dom: Besiktningsmannen ansvarar då han agerat vårdslöst eller försumligt.

10 Huvudfrågan – massvärderingssystem

11 Massvärderingssystem Värdering av småhus Automatiska värderingssystem Snabbt, enkelt och schablonmässigt Utvärdering av värderingssajter på marknaden Källa: Per Wieslander, NAISvefa

12 Rådata Marknadstransparens Transaktionsstatistik Taxeringsinformation Källa: Per Wieslander, NAISvefa

13 Modeller Regressionsanalys Multipel Regressionsanalys eller Fixed-Relationships Samband mellan beroende och flera oberoende variabler Värdepåverkande faktorer är variabler Källa: Geltner & Miller 2006

14 Problematik Fördelar Snabbt, enkelt och kostnadseffektivt ”ett värde direkt på skärmen” Fungerar på bra på ”normala fastigheter” Nackdelar Bristande kvalitet och noggrannhet Felaktig eller eftersläpande information Fungerar dåligt på udda objekt Tar ej hänsyn till fastigheters skick Källa: Per Wieslander, NAISvefa

15 Utformning av massvärderingssystem ”Garbage in garbage out” Målgrupp Användningsområde Säkrare modeller kräver mer komplexitet och kompetens Transparens

16 Todays’s takeaway Hur blir besiktningen mest värdefull? - Före budgivning Vilket mervärde kan besiktningen skapa? - Information om skicket inför prissättningen Vilka problem löser den? - Tvister ex. angående skick samt rätt till avdrag och återgång