Tillväxt, miljö och regionplanering

En presentation över ämnet: "Tillväxt, miljö och regionplanering"— Presentationens avskrift:

1

2 Tillväxt, miljö och regionplanering

3

4 Därför byggs det inte mer i Stockholmsregionen Ulrika Palm, SLL Tillväxt, miljö och regionplanering
PH

5 Bostadsbehov eller bostadsefterfrågan

6 Tillväxt, miljö och regionplanering

7 Befolkningstillväxt = bostadsbehov?
Tillväxt, miljö och regionplanering Befolkningstillväxt = bostadsbehov?

8 Bostadsbehov vs bostadsefterfrågan
Tillväxt, miljö och regionplanering Bostadsbehov vs bostadsefterfrågan Bostadsbehov Nya invånare över 20 år Inflyttare från andra delar av Sverige Invånare från andra länder som har fått asyl/arbetstillstånd etc. Invånare med nya behov (äldre, ändrade familjeförhållanden etc.) Bostadsefterfrågan Invånare med en disponibel inkomst som överstiger en viss summa…

9 Det byggs för få bostäder!
Tillväxt, miljö och regionplanering Det pratas om: Det byggs för få bostäder! Ta bort hindren för att öka bostadsbyggandet! Borde vi också prata om: Hur ska fler kunna efterfråga bostäder på marknaden? Hur ökar vi rörligheten i det befintliga beståndet? Hur bygger och underhåller vi hållbara bostäder och städer?

10

11 Bostadsefterfrågan i Stockholmsregionen
TMR APRIL 2014

12 Innehåll Centrala efterfrågefaktorer
Ändrade finansieringsvillkor - bakgrund Konjunkturen – när tillväxten är låg minskar efterfrågan på nyproducerade bostäder Befolkningstillväxten och byggandet Attraktiva platser och stadsmiljöer TMR APRIL 2014

13 Historiskt lågt bostadsbyggande de senaste 15 åren – avskaffat subventions- och finansieringssystem för bostäder Antal per år 69 000 54 000 20 000 Statligt bostadsfinansierings- system Privat bostadsfinansiering TMR APRIL 2014

14 Men byggandet i Stockholm återhämtade sig åren före finanskrisen
Subventions- system Staten finansierade Bostadsbyggande på marknadsvillkor Hushållen finansierar TMR APRIL 2014

15 Ändrade finansieringsvillkor 2
Ändrade finansieringsvillkor 2. Sämre villkor för produktion av hyresbostäder – eget kapital kostar Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 000 kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Kostnad Boendekostnad hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendekostnad hyresrätt kr/kvm/år Boendekostnad bostadsrätt kr/kvm/år Kapitalkostnad 1 250 1 625 988 Varav eget kapital 750 375 Varav lånat kapital 875 613 Drift och underhåll 350 Total boendekostnad 1 600 1 975 1 338 TMR APRIL 2014

16 Konjunkturen – när tillväxten är låg minskar efterfrågan på nyproducerade bostäder
TMR APRIL 2014

17 Befolkningstillväxten och byggandet
2,03 2,17 TMR APRIL 2014

18 Födelse- och utrikes flyttnetto utgör en stor del av befolkningstillväxten i Stockholm
TMR APRIL 2014

19 Och en stor andel av befolkningstillväxten utgörs av unga vuxna
Den årliga befolkningstillväxten består till stor del av stora grupper med begränsade möjligheter att efterfråga nyproducerade bostäder: - Unga vuxna - Nyfödda - Flykting- och anhöriginvandring Nyproduktion kräver kapitalinsats eller god inkomst Slutsats: Primär målgrupp för nyproduktion är redan boende i regionen Källa: Statisticon och Evidens. TMR APRIL 2014

20 Attraktiva platser och stadsmiljöer 1
TMR APRIL 2014 Källa: SCB, TMR och Evidens

21 Totalt antal inflyttade till BR år 2012
Attraktiva stadsmiljöer 2. Kvarnholmen: Nästan 70 procent kommer från närområdet (Nacka kommun, Värmdö kommun, innerstaden och söderort) 629 Totalt antal inflyttade till BR år 2012 Högalid Sofia Katarina Nacka kommun Värmdö kommun Övriga Sverige Maria-Magdalena Övriga innerstaden Övriga Stockholms stad Övriga Stockholms län 99 Södermalm 162 Innerstaden 253 Stockholms kommun 550 Stockholms län Källa: SCB och Evidens. TMR APRIL 2014

22 Totalt antal in- eller omflyttare till Lilla Essingen år 2012
Attraktiva stadsmiljöer 3. Hälften av dem som flyttade till nyare delen av Lilla Essingen kom från Kungsholmen eller bodde redan på Essingeöarna 201 Totalt antal in- eller omflyttare till Lilla Essingen år 2012 Söderort Västerort Essingeöarna Övriga Sverige Övriga Stockholms län Vasastan (inkl. Engelbrekt) Övriga Stockholms stad Kungsholmen 128 Stockholms stad 176 Stockholms län Källa: SCB och Evidens. TMR APRIL 2014

23 Byggtakt i andra stora utbyggnadsområden i Stockholmsregionen – risk för lokala överutbud?
Antal bostäder Utbyggnadsperiod Beräknad utbyggnadstakt, antal bostäder/år Pris, kr/kvm (avg 650 kr/kvm/år) Hammarby sjöstad 13 000 565 54 000 Norra Djurgårdsstaden 12 000 600 50 000 Ursvik 6 000 350 35 000 Hagastaden 5 000 455 60 000 Järvastaden 4 500 265 Annedal 2 000 285 Källa: Stockholms stad, Värderingsdata, flertal bostadsutvecklare och Evidens Varför blir inte byggtakten högre i stora utbyggnadsområden? Riskfyllt att binda för mycket kapital i enskilda projekt Byggherrarna ser risker med lokala överutbud Stor andel av alla flyttningar sker lokalt TMR APRIL 2014

24 Attraktiva platser och stadsmiljöer 4 – finansieringsbehov för nyproduktion av 800 bostäder i ett område Genomsnittlig produktionskostnad 3 miljoner kr per bostad Genomsnittlig belåningsgrad: 70 % Egen kapitalinsats: kr per bostad. Detta ger en total egen kapitalinsats från hushållen motsvarande ca 720 miljoner kr Av detta belopp ska alltså väsentliga delar, kanske en halv miljard per år, hämtas från hushåll i närheten. TMR APRIL 2014

25 Bostadsbyggandet i storstadsregionerna – prisnivå och politiska mål förklarar mycket av skillnaderna i byggtakt ”Politisk potential” R² = 0,53 Källa: SCB, Mäklarstatistik och Evidens TMR APRIL 2014

26 Fyra metoder för att bedöma möjligt uthålligt byggande
Slutsats Historiskt byggande i Järfälla Femårsperiod med högst byggande per år: 205 bostäder per år. Samband mellan bostadspris och byggvolym Järfälla bygger ungefär som marknadspriset motiverar. Sambandet motiverar ca 220 bostäder per år. Byggvolymer i Storstockholms större utbyggnadsområden Ursvik, Järvastaden och Annedal byggs i en takt om ca 300 bostäder per år. Lokala politiska målsättningar – benchmark Potentialen är ca 3,5 bostäder per invånare, vilket för Järfälla betyder ytterligare 245 bostäder per år Basnivå 220 Politiska mål Totalt = 465 Slutsats: Med Barkarbystaden som starkt bas för bostadsbyggandet i Järfälla och med ambitiösa politiska mål är bedömningen att årligt byggande kan vara bostäder per år. Genomförs generella förändringar av villkoren för bostadsbyggandet kan det medföra att ytterligare volymer kan tillföras. TMR APRIL 2014

27

28 Vision Väsjön – 3000 nya bostäder

29 Planberedskap

30 Nya bostäder per 1000 invånare senaste 10 åren
Sollentuna har under den här perioden haft en planberedskap på ca bostäder per år och byggt ca 250

31 Kommunens verktyg för ökad genomförandetakt

32 Silverdal detaljplan för drygt 800 lgh
Laga kraft år 2000 År antal lgh 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 30 40 44 172 70 146 140 48 111 Summa: 831 Skanska och JM

33 - detaljplan för drygt 500 lgh
Sollentuna Centrum Laga kraft år 2006 - detaljplan för drygt 500 lgh År antal lgh NCC 62 39 38 Summa: 139 138 Shem 87 106 52 245 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 - 2015 NCC och Sollentunahem

34 Turebergs allé - Detaljplan för ca 500 lgh Laga kraft år 2006 PEAB
År antal lgh - 2013 ? PEAB Magnolia

35 Förutsägbarhet

36 Kommun Stat Hålla utlovad tidplan
Bättre tid- och resursplaneringen i förvaltningen Delvis förändrad beslutsprocess inom politiken Tidig information om planprocessen och dess krav på byggherre/fastighetsägare Utveckla den interna samordningen mellan förvaltningarna Minska besvärstiderna (också viktigt för rättsäkerheten) Tydligare regler kring buller och partiklar Bättre precisering av riksintressen Resurser till länsstyrelsen och TV, så de kan möta behov av underlag och svar Minska utrymmet för den som vill stoppa ett projekt att utnyttja otydligheter i PBL

37 Tar det lång tid? 17 månader Politik, administration 6 månader
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Initiering PEU planbesked Planarbete PEU Semester Samråd Granskning PEU/KS/KF Antagande 17 månader Politik, administration 6 månader Planarbete 5 månader Remisser 4 månader Semester 2 månader

38 Resultat från stadsbyggnadsbenchen (8 Sthlms kommuner)
PBL normaltidplan

39 Resultat från stadsbyggnadsbenchen (8 Sthlms kommuner)
Vi borde börja söka effektivisering här PBL normaltidplan

40 Öka kunskapen om orsakerna

41 Stora projekt tar ofta lång tid hos länsstyrelse och i domstol
Väsjön Mellersta 800 bostäder antogs av kommunen i april 2011 och vann laga kraft i februari Totalt 2 år och 10 månader Väsjön Södersättra- Kastellgården antogs i april 2011 och ligger nu hos regeringen (strandskydd) och mark- och miljööverdomstolen (detaljplan). Kommer att ta över 3 år Inte bara en fråga om tid utan också om rättssäkerhet

42 Klicka för att lägga till avslutningstext

43