Ett enklare exploateringsavtal? - En studie av PBL 6:40

En presentation över ämnet: "Ett enklare exploateringsavtal? - En studie av PBL 6:40"— Presentationens avskrift:

1 Ett enklare exploateringsavtal? - En studie av PBL 6:40
Joakim Sköldén VT 2016

2 Handledare Klas Ernald Borges, LTH Thomas Kalbro, KTH
Thomas Holm, Lantmäteriet

3 Bakgrund PBL lagändring 1 jan 2015
SOU (2012:91) Ett effektivare plangenomförande Prop. (2013/14:126) En enklare planprocess PBL 6:40 – Första gången innehåll i exploateringsavtal regleras PBL 5:15 – Lantmäteriets råd Mitten av 1980-talet - omarbeta bygglagstiftningen – Långsiktig hushållning, ena splittrad lagstiftning. 1 Juli 1978 – ÄPBL- bort med äldre lagar – ÖP+DP istället för äldre planer Många uppdateringar – nya PBL 2010 PBL lagändring 1 jan 2015 – Efter Sou och prop. - flera nyheter, bla 6:40 och 5:15 – reglerar exploateringsavtal

4 PBL 6:40 och 6:41 Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras. Proportionalitetsprincipen. Byggherrens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Förbud mot finansiering av social infrastruktur. Fokus på fetmarkerat- Återkommer till frågeställning senare – Råd från LM kopplat till detta Inga sanktioner! Överklaga förvaltningsrättsligt, laglighetsprövning 10 kap kommunallagen eller stämma varandra i allmän domstol för att pröva klausul. Ersätter inte gamla regler! Fortfarande kommunalt huvudmannaskap, gaturegler etc etc. Tar bort exploatörsbestämmelser. Har inte tittat på LOU eller AvtL. Inte på LMs interna rutiner för att ge råd.

5 Problematik Brist på förutsägbarhet Flera exploatörer, etappvis?
Trafikanläggningar betjänande flera områden? Framtida nytta, t.ex översvämningsskydd? Vad är rimligt? – proportionalitetsprincipen Vad är nödvändigt?

6 Nödvändiga åtgärder Prop ositionen
”direkt föranledda av detaljplanen” Säker och effektiv trafikreglering tillräckligt Bygger på PBLs exploatörsbestämmelser Ingen direkt vägledning från närliggande rättsområden Soun resonemang – tas delvis med i prop. Tydlig med att det bygger på exploatörsbest. Öppnar upp utanför detaljplaneområdet men oklart hur långt, nödv etc. Vad är nödvändigt? När ska exploatören säga nej? Olika standard på områden? Utformning på anläggningar? Exploatörsbestämmelserna handlade om lite annat, saknade också dom praxis?

7 Åtagandet ska vara rimligt förhållande till byggherrens nytta – i relation till ”andras” nytta
Prop ositionen Hänvisar till exploatörsbestämmelserna. Närliggande rättsområden Inget om vad som är rimligt. Nytta är ekonomisk. Värdestegring. Likabehandling viktigt. Standard och omfattning mer intressant för exploatörer än om det är nödvändigt eller ej. Ännu mindre info. Behandlas knappt alls, mer än hänvisning till exp bestämmelser. SKÄLIG FÖRDELNING AV KOSTNADER Vad är rimligt? Hur stor del av kostnaderna kan utkrävas av exploatörerna? Nytta? Om det är flera exploatörer? Etappvis byggnation? Nytta av saker utanför området? Enskilda nyttobedömningar tar tid? Exp bestämmelser: Bristfällig praxis. Värdestegring grunden. Antal tomter. Likabehandling! Slapp gamla att få avstå gratis ska inte nya heller göra det.

8 Analys Oklart! Dåligt tolkningsstöd i förarbeten. – skulle man inte gått djupare? Lagtexten bra men dåligt underbyggd. Annorlunda situation jämfört med exploatörsbestämmelserna? Vad gör man när man inte vet? Exploateringsavtalens natur – begränsade förhandlingar Oklara uttryck- Dåliga förarbeten. Nödvändiga anläggningar: ”direkt föranledda” – det mesta? Överstandard och utformning vs planmonopolet. Planmonopolet viktigt demokratiskt mm. Exploatörsbestämmelserna saknar djup praxis i dessa frågor. Lst hade inte mycket att komma med. När man inte vet, vad gör man då? Valt att se till problemet i sig. Lag/förarbeten – praxis – Statlig myndighet, LM? LMs tolkning det enda att gå på. Sätt ned foten. LMs råd – Se till problemet, hur kan de hjälpa på bästa sätt? – statlig myndighet som till viss del modererar. Uttalar sig endast när det är ett tydligt övertramp. Ingen djupare analys. Titta på lösningarna i utkast till avtalen! Tillämpningen – praktik! Koppla råd tydligt till aktuella situationen. Bör gå snabbt om det är tydligt redovisat. Koppling till kommunala riktlinjer för exploateringsavtal

9 Förhandling Exploateringsavtal
Länsstyrelsen Planavdelning Kommunen – politikerna bestämmer om avtalen och budgetering! Måste förändra politikernas arbetssätt, målen samma men avståndet ett problem. Interna motsättningar kan vara ett problem också, olika delmål. Olika arbetssätt. (planprocessutredningen?) Exp – Krav på avkastning. Dom äger marken, slår hårt att inte få exploatera. Avvägning, risktagande. ”spelet” kvar? Öppen marknad- göra bra affärer Kommunpolitiker Mark- och exploatering Tjänstemän Byggherre Aktieägare Gatuavdelning Lantmäteriet

10 Slutsats PBL 6:40 är dåligt underbyggd. Dock steg i rätt riktning. Praxis eller förtydligande från lagstiftaren krävs. Statlig myndighet nästa steg? ”Nödvändiga åtgärder” förhindrar endast de grövsta övertrampen. Sunt förnuft. Går inte att veta vad som är ”rimligt förhållande” mellan åtagande och nytta av en detaljplan. En exploatörs ”nytta” är ekonomisk värdeökning. Själv kopplar de till kvadratmeter BTA, verkar lämpligt.

11 I praktiken Kommunala riktlinjerna för exploateringsavtal?

12 Tack! Joakim.skolden@gmail.com