Råmarkvärdering
Råmark Marken är inte detaljplanerad Mark vars värde betingas av förväntningar om ändrad markanvändning Marken t.ex. angiven som utbyggnadsområde i ÖP Marken kan vara taxerad som obebyggd jordbruksmark (typkod 110), exploateringsmark (typkod 350) etc.
Värdeutveckling Råtomt Jordbruk
Råmarksgraf
Faktorer som styr råmarkspriser Sannolikhet för exploatering Underliggande marknadsvärde i pågående markanvändning Exploateringsgraden Förväntat pris på slutprodukten Kostnad för exploatering Tiden till exploatering kan börja Exploateringstiden Ev. yttre hinder för exploatering Typ av exploatering Områdets storlek
Sannolikhet för exploatering Avgörande betydelse om sannolikheten för att exploatering kommer till stånd är stor eller liten. Sannolikheten för exploatering bedöms av punkterna - tid till exploateringen kan börja, exploateringstiden och eventuella yttre hinder
Underliggande marknadsvärde i pågående markanvändning Pågående markanvändning påverkar råmarkspriset genom att en köpare som vill exploatera området minst måste betala marknadsvärde för pågående markanvändning. Högt underliggande värde – högre pris vid råmarksköp Underliggande marknadsvärdet ett skydd för exploatören om exploateringen inte sker. Får tillbaka investerade pengar vid försäljning.
Exploateringsgraden Exploateringsgraden är viktig och bedöms utifrån uttalanden i kommunernas översiktsplan. Jämförelseobjekt skall ha motsvarande exploateringsgrad. Högre exploateringsgrad ger högre pris
Förväntat pris på slutprodukten Typ av bebyggelse (industri, kontor, bostäder, handel) – dyrare slutprodukt ger högre råmarkspris Attraktiva områden – högre råmarkspriser
Kostnad för exploatering Nödvändiga investeringar i infrastruktur utanför det direkta exploateringsområdet. Förutsättningarna i området (svår grundläggning, miljökrav etc.) Dessa kostnader bör vara i nivå med jämförelseobjekten.
Tiden till exploatering kan börja Den tidshorisont köparen bedöms ha haft vid köpetillfället Har arbete med FÖP eller DP påbörjats? Var i grafen befinner sig marken vid köpet?
Exploateringstiden Hur lång tid tar det att exploatera området? Exploateringstiden är knuten till områdets storlek Hur snabbt slutprodukten kan omsättas på marknaden Längre exploateringstid ger lägre pris
Ev. yttre hinder för exploatering att kommunen har andra intentioner för området att andra områden bör exploateras tidigare motstående intressen av andra slag som kan tänkas förhindra eller försena en exploatering
Områdets storlek Ingen självständig betydelse Får genomslag genom att exploateringstid och exploateringsgrad förändras med områdets storlek Stort område – längre exploateringstid och mer byggrätt
Exempel Tre råmarksköp i västra Skåne Nevishög i Staffanstorp, JM köpte 16 ha 2003 och dp vann laga kraft 2007 (65 kr/kvm) Nordanå i Staffanstorp, Skanska köpte 7 ha 2006 och dp vann laga kraft 2007 (84 kr/kvm) Vilhelmsfält i Ängelholm, Skanska köpte 106 ha 2006 och arbete med FÖP pågår (34 kr /kvm) Kan något av köpen varit villkorat vid förvärvet?
Hur ser en verklig kurva ut?