HYRESLÄGENHET OCH bOSTAdSRÄTT PRIVATJURIDIK & RÄTTSKUNSKAP KAPITEL 12 HYRESLÄGENHET OCH bOSTAdSRÄTT Vi har delat upp ”fastighetsrätten” i två delar, bostadslägenhet i kap 12 och eget hus i kap 13. De flesta människor, inte minst ungdomar, börjar med att bo i lägenhet. Det är därför naturligt att börja just med ”Bo i lägenhet”. Inledande berättelse Ingressen handlar om Axel som hyr en lägenhet, men irriterar sig på hyreshöjningar och uteblivna reparationer. Han funderar därför på att köpa en bostadsrätt. Fundera på-frågorna handlar om hyreshöjningar, rätt till reparationer och skillnad mellan att hyra en lägenhet och äga en bostadsrätt. Nedanstående uppgifter är kopplade till den inledande berättelsen. Använd gärna dessa uppgifter (s 252 i boken) för att aktivera eleverna under genomgången av OH-bilderna. Låt dem jobba två och två för att få igång en diskussion. Avsätt gärna en hel lektion för denna genomgång. Vad säger lagen? De olika deluppgifterna handlar om: 1 Bortlovad lägenhet – Överlåta hyresrätt till släkting 2 Jobba i Köpenhamn – Hyra ut i andra hand 3 Flytta tillbaka – Besittningsskydd vid andrahandsuthyrning 4 Efter med hyran – Förlust av hyresrätt pga obetald hyra 5 Slagsmål om skor – Förlust av hyresrätt pga olämpligt uppträdande 6 Bud på lägenhet – Muntligt avtal vid köp av bostadsrätt 7 Kolla frysen – Ansvar för inre underhåll 8 Höjd årsavgift – Hyresnämndens ansvarsområde

Jordabalken 12 kap – Hyreslagen • Betalning av hyra Hyran bestäms enligt bruksvärdesprincipen och i förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingsklausul i hyresavtalet. • Lägenhetens skick Hyresgäst ska vårda lägenheten och visa hänsyn till andra hyresgäster. Hyresvärden ska reparera lägenheten med ”skäliga” tidsmellanrum. • Överlåtelse av lägenhet Hyreslägenhet kan övertas av närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen. Hyresgästen får byta lägenhet med annan om det inte medför ”olägenhet” för hyresvärden och det inte gäller möblerat rum, andrahandsuthyrning eller del av hyresvärdens bostad. • Hyra ut i andra hand Hyresgäst måste ha tillstånd från hyresvärden för att kunna hyra ut sin lägenhet i andra hand. Sådant tillstånd ska ges om hyresgästen har ”beaktansvärda skäl”. • Besittningsskydd Gäller för bostadslägenhet, men inte för möblerat rum, fritidshus eller del av hyresvärdens bostad och inte heller för andrahandsuthyrning kortare än två år. • Förlust av hyreslägenhet Hyresgäst kan förlora rätten till sin lägenhet om han bryter mot reglerna i hyreslagen, t ex hyr ut i andra hand utan tillstånd, ej betalar hyran i tid, uppträder störande etc. Hyresrätten blir då förverkad och hyresgästen kan vräkas om han inte flyttar självmant. • Hyresnämnd Hyresnämnd kan avgöra tvister mellan hyresgäst och hyresvärd om tolkning av hyreslagen. Hyra av lägenhet regleras av jordabalken 12 kap (”hyreslagen”). Med lägenhet avses där även lokal, men de flesta bestämmelser är skilda åt. I denna bok tar vi endast upp regler för bostadslägenhet, medan lokal behandlas i Affärsjuridiska problem. Jordabalken 12 kap ger ett visst skydd åt bostadshyresgäster. Gå igenom reglerna med hjälp av OH 12:1. : 1 LIBER AB

Konkretisera bestämmelserna med hjälp av Hyresgästens rättigheter och skyldigheter, vilka finns på OH 12:2. : 2 LIBER AB

Hyresnämnd • besittningsskydd • bestämmande av hyra • överlåtelse av hyresrätt • uthyrning i andra hand • skyldighet att reparera Hyresnämnderna är viktiga när det gäller att lösa konflikter. Redogör med hjälp av OH 12:3 för de olika områden inom vilka nämnderna agerar. : 3 LIBER AB

Bostadsrätt • Ägandeförhållanden • Insats – årsavgift • Yttre underhåll • Inre underhåll • Besittningsskydd • Andrahandsuthyrning • Överlåtelse Bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen som finns i anslutning till lag om ekonomiska föreningar. Poängtera för eleverna att man egentligen inte köper en lägenhet utan istället en medlemsandel i bostadsrättsföreningen. Till denna andel finns kopplad en nyttjanderätt till en särskild lägenhet. För en vanlig köpare kanske skillnaden känns hårfin, men man bör vara medveten om att föreningens ekonomi och skötsel också påverkar den enskilde medlemmens ekonomi. Gå igenom innebörden av bostadsrättslägenhet med hjälp av OH 12:4. : 4 LIBER AB

Överlåtelse Köp av bostadsrättslägenhet åskådliggörs bäst genom att visa överlåtelse-avtalet i exempel 2 som finns på OH 12:5. : 5 LIBER AB

Innan du köper bostadsrätt Gå igenom innebörden av de olika paragraferna. Visa även tipsrutan vid köp av bostadsrätt på OH 12:6. : 6 LIBER AB

Webbplatser • Hyresnämnden (www.dom.se/hyresnamnden/), om förfarandet i hyresnämnden, rådgivning i hyresfrågor • Hyresgästföreningen (www.hyresgastforeningen.se), statistik och undersökningar om hyra och hyresboende • Sveriges Fastighetsägare (www.svefast.se), intresse- och bransch-organisation för privata fastighetsföretag • Sveriges Bostadsrätts Centrum (www.sbc.se), organisation för Sveriges bostadsrättsföreningar Mer information till detta kapitel kan du hitta på de olika webbplatserna som presenteras på denna sista OH (12:X). : X LIBER AB