Fastighetsköp – 4 kap. JB (byte, gåva) Huvudsakligen två problemområden: –Regler om ingående av ett köp – formkrav samt möjligheter att ställa upp vissa villkor – gränser för avtalsfriheten –Felreglerna – ofta i praktiken 4:19 (mer ”komplicerad”) Richard Hager, Juridiska fakulteten

Formkravet – 4:1 Lång historisk tradition – fastigheter egendom av ”särskilt slag” Viktigt för att värna: Säljaren (ursprungligen) och köparen (ex eftertanke) Det allmänna (ex skatt) Tredje man (ex inskrivningssystemet) Richard Hager, Juridiska fakulteten

4:1 JB (del av 1 st. resp. 3 st.) Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. --- Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga … Richard Hager, Juridiska fakulteten

Formkravet – 4:1 – skriftlig handling Säljarens och köparens namn i klartext samt underskrifter (jfr skriva in förvärvet) Uppgift om köpeskilling Överlåtelseförklaring (NJA 1984 s. 482) Fastigheten (eller del av) Richard Hager, Juridiska fakulteten

Ytterligare formkrav Villkor som för giltighet måste upptas i köpehandlingen (4:3): 1.Villkor om fullbordan eller bestånd (dvs. s.k. svävarvillkor) 2.Friskrivning från hemulsskyldigheten (21§) 3.Överlåtelse-, intecknings- resp. upplåtelseförbud (dock i sig ifrågasatt – jfr NJA 1993 s. 468) Richard Hager, Juridiska fakulteten

Fullbordan eller bestånd Regleras vidare i 4:4-4:6 –Tvåårsgräns om inte ”köpeskillingens erläggande” eller ”fastighetsbildning” (4:4) –Föreskrift om att köpebrev skall upprättas = svävarvillkor (4:5) –Svävarvillkor som ej medtas i köpebrevet faller bort (4:6) Besvärliga regler? – jfr paketering i bolag Richard Hager, Juridiska fakulteten

Dubbla köpehandlingar Köpekontrakt och köpebrev Varför? Krav? Formkravet också för den senare (4:2) Richard Hager, Juridiska fakulteten

Bundenhet om formkravet inte uppfylls? Löfte om köp, option? Skadeståndsåtagande dock möjligt men bara inom vissa gränser (negativt kontraktsintresse) –Exv. Handpenningavtal = skadeståndsåtagande –… men lika gärna ett rent skadeståndsåtagande (utan handpenning) Culpa in contrahendo trots formkrav? Richard Hager, Juridiska fakulteten

Tillträdet betydelse för (tänk på att avtalstidpunkten bildar utgångspunkt för felbedömningen – jfr lös egendom) Avkastning och kostnader – uppdelning av (4:10) Farans (riskens) övergång (4:11) Skada pga vanvård eller vållande (4:12) Richard Hager, Juridiska fakulteten

Lagfarten och dess betydelse Skall söka inom 3 mån (20 kap) Vem äger en fastighet (civilrättsligt)? Dröjsmål/fel: 4:14, 4:15, dvs. förutsätts erhålla lagfart Ger skydd och legitimitet Richard Hager, Juridiska fakulteten

Rättsliga fel 4:15-17, 21 I princip att fastigheten är rättsligt belastad utan att köparen hade att räkna med det Exv. fastigheten är pantsatt (4:16) Exv. diskmaskinen i köket tillhör hyresgästen (4:17 2 st.) Richard Hager, Juridiska fakulteten

Rådighetsfel 4:18 Planbeslut, hälsa-miljö, rivningsbeslut Rådighet beskuren Myndighetsbeslut i princip vid köpet ”Snäv” adressat Skäl förutsätta rådighet Richard Hager, Juridiska fakulteten

Sammanfattningvis: rättsliga fel och rådighetsfel Bygger på en sorts upplysningstanke (”upplysningsplikt/garantiansvar”) Köparen saknar undersökningsplikt men måste vara i ”god tro” (är detta en sorts undersökningsplikt trots allt?) Richard Hager, Juridiska fakulteten

4:19 Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936) Richard Hager, Juridiska fakulteten

Kan ställas upp som fem rubriker: Följer av avtalet Fog kunnat förutsätta Undersökningsplikt Upplysningsplikt Generell friskrivning

Vad följer av avtalet? Enuntiation  garanti? Muntlig uppgift i samband med visningen om att taket nyligen är omlagt ? Skriftlig garanti i köpekontraktet om att kakelugnen är provtryckt och eldningsbar? Mäklaren uppger att dräneringen är åtgärdad? Uppgift i annonsen inför visningen om att grannarna är trevliga? Richard Hager, Juridiska fakulteten

Fog kunnat förutsätta? Parkettgolvet är repfritt? Trekammarbrunnen fungerar? Bjälklaget är fritt från röta? Huset är beboeligt? Richard Hager, Juridiska fakulteten

Prop. 1989/90:77 s. 39: ”Utgångspunkten är att fastigheten säljs sådan den är och att följaktligen köparen för att trygga sig får göra en undersökning av fastigheten före köpet. Säljaren svarar dock för det som kan anses vara utfäst. Vidare är säljaren ansvarig för att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet. Men härutöver har säljaren ett ansvar, när en bristfällighet föreligger beträffande något som ej berörts vid köpet, såvida bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid en undersökning. I praktiken blir det här fråga om dolda fel beträffande något som regelmässigt hör till en fastighet av den typ som köpet gäller. Något krav på att avvikelsen skall vara väsentlig ställs inte upp. Eftersom det ligger i sakens natur att försiktighet måste iakttagas, när avtalet utsträcks att gälla något som inte direkt har avhandlats vid köpet, har man inte befarat att avsaknaden av ett väsentlighetskrav skulle kunna leda till att regeln blir alltför sträng mot säljaren” Ungefär samma uttalande i prop. 1970: Richard Hager, Juridiska fakulteten

Fog förutsätta – ”nedre gräns” Det anses finnas en ”bagatellgräns”! –RH 2001:36 repiga fönsterrutor(?) –Å andra sidan - väsentlighetskrav togs bort (under lagstiftningsarbetet)! –Ibland citeras dock ”väsentlighetskravet” även av HD (ex NJA 1997 s. 149) Richard Hager, Juridiska fakulteten

Undersökningsplikt Alltid? Hur långtgående (undersöka vad)? Vad skall man begripa? NJA 1980 s. 555 (kryputrymmet), NJA 1984 s. 3 (slutet vindsutrymme), NJA 1996 s. 584 (trekammarbrunnen); Richard Hager, Juridiska fakulteten

Upplysningsplikt Alltid? Jfr utvecklingen av felregeln Om vad? Innebär? NJA 1981 s. 894; 2007 s Richard Hager, Juridiska fakulteten

Generell friskrivning Kan man friskriva sig eller tvingande? –Jfr 4:19 d (idag) Krav? Befintligt skick? NJA 1974 s. 545 (diffusionsspärren) Richard Hager, Juridiska fakulteten

Felbedömningen 4:19 (sambandet mellan punkterna) Följer av avtalet Fog kunnat förutsätta Under- söknings- plikt Upplys- nings- plikt Generell friskriv- ning

4:19 och påföljder Prisavdrag – 4:12 men ”bara påföljden” Skadestånd – egen regel – 3 fall Hävning – 4:12 men ”bara påföljden och kraven för hävning” –Se följande bild (4:12-hänvisningen): Hävningsbegränsning finns om exv. hyrt ut fastigheten – se 4: Richard Hager, Juridiska fakulteten

4:19 hänvisar till 4:12 dvs. Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Han har dessutom rätt till ersättning för skada. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Lag (1990:936) Richard Hager, Juridiska fakulteten

Byte och gåva! Byte 4:28 – de flesta reglerna gäller! Gåva 4:29 – de flesta reglernas faller bort! Richard Hager, Juridiska fakulteten