Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

1Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE 5 december 2008 Advokat.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "1Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE 5 december 2008 Advokat."— Presentationens avskrift:

1 1Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE 5 december 2008 Advokat David Berggren

2 2Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Förvärvsprocessen Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc. Säljaren sätter samman Due Diligence-material Köparen genomför DD Avtalsförhandlingar Avtalsundertecknande (signing) Tillträde (closing) Ytterligare undersökningar av garantierna

3 3Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Fastighetsförvärv 1.Köp av fastighet 2.Köp av aktier/andelar 3.Fastighetsbildningsåtgärder

4 4Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Val av förvärvsmetod Påverkas av skatteutfall Fastighetsrelaterad skatt –Stämpelskatt Bolagsrelaterad skatt –Köparen: moms, skattemässigt ingångsvärde –Säljaren: realisationsvinst (ej skatt vid försäljning av dotterbolagsaktier)

5 5Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON 1. Köp av fastighet Jordabalken –formalavtal (JB 4:1) –felregler (konkreta resp. abstrakta fel) –undersöknings- resp. upplysningsplikt Stämpelskatt

6 6Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Fel enligt JB Feltyperna i 4 kap. JB kan delas in i konkreta och abstrakta fel: KONKRETA FEL Konkret fel föreligger när fastigheten ej stämmer överens med ”vad som följer av avtalet”. Med ”vad som följer av avtalet” avses dels rena garantier men även enuntiationer inkluderas av uttrycket. ABSTRAKTA FEL Abstrakt fel föreligger i övrigt när fastigheten i något avseende avviker från normal standard.

7 7Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Fel enligt JB (forts.) ABSTRAKTA FEL Rättsligt fel = när köparens av någon anledning inte kan rättsligt förfoga över fastigheten utan begränsningar (ex. panträtter, tvesala). Rådighetsfel = andra begränsningar ifråga om köparens möjligheter att använda fastigheten än sådana som följer av lagstadgande (ex. bygglov) Faktiska fel = en avvikelse från ”vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet”

8 8Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Upplysningsplikt enligt JB Säljaren anses ha en upplysningsplikt vid –totala påföljdsfriskrivningar, och –”svårupptäckta” fel (ursäktligt att köparen inte upptäckt felet vid sin undersökning och det vore otillbörligt om säljaren undgick ansvar) Upplysningsplikten förutsätter vetskap

9 9Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Undersökningsplikt enligt JB Köparen får inte åberopa fel om köparen borde ha upptäckt felet vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till (JB 4:19 2 st.) –fastigheten skick, –den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter, samt –omständigheterna vid köpet

10 10Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Fastighetsöverlåtelseavtalet Överlåtelse Köpeskilling Tillträde Köpeskillingens erläggande Åtgärder på Tillträdesdagen Säljarens garantier - Äganderätt - Inteckningar och andra belastningar - Offentliga avgifter, efterlevnader av regler och tvister - Miljö

11 11Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Fastighetsöverlåtelseavtalet (forts.) Försäkringar Fastighetens skick m.m. Fördelning av kostnader och avkastning m.m. Farans övergång och försäkring Skadestånd Inskrivningskostnader m.m. Tillstånd Kontraktsinnehåll Köpebrev

12 12Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON 2. Förvärv av fastighetsbolag (aktier) Köplagen Jordabalken är ej tillämplig Krav på fastighetsspecifika garantier i avtalet (motsvarande direkt köp av fastighet)

13 13Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Fel enligt köplagen Fel enligt köplagen föreligger om köpeobjektet inte överensstämmer med vad som följer av avtalet (17 § 1 st. KöpL) Fel föreligger också om köpeobjektet inte kan användas för det ändamål liknande köpeobjekt används för och om det föreligger avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta angående köpeobjektet (17 § 2 och 3 st. KöpL)

14 14Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Undersökningsplikt enligt köplagen Köparen får inte åberopa fel (20 § KöpL) 1.som han måste ha känt till; eller 2.som han borde märkt vid en undersökning - som han gjort; eller - som säljaren uppmanat honom att göra Finns ingen generell undersökningsplikt i köplagen

15 15Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Vad är syftet med överlåtelseavtalet? Medvetandegöra risker Fördela risker och möjligheter mellan parterna Undvika oklarheter i väsentliga frågor Checklista över väsentliga frågor

16 16Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Aktieöverlåtelseavtalet Köpeskilling (fast, rörlig, justerbar, fastställande) Tillträde (tidpunkt och åtgärder) Villkor Garantier (innehåll och betydelse) Ansvarsbegränsningar (tidsgränser, maxbelopp) Andra förpliktelser (sekretess, konkurrensförbud) Övriga bestämmelser

17 17Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Aktieöverlåtelseavtalet (forts.) Garantier –Bolagets och dess kapital –Bolagets redovisning –Tillgångarna –Personal och försäkringar –Skatter –Fast egendom –Immateriella rättigheter

18 18Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Miljöbalken Förorenade områden (10 kap. MB) –Såväl mark- och vattenområden som byggnader och anläggningar omfattas –I första hand är verksamhetsutövaren (förorenaren) ansvarig för sanering av förorenade områden –Solidariskt ansvar mellan olika verksamhetsutövare. Regressrätt i förhållande till förorenaren. –Omvänd bevisbörda –Ansvar för fastighetsägare/fastighetsinnehavare i visst fall

19 19Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Förvärvslagstiftning Förköpslagen Hyresförvärvslagen (förvärvstillstånd) Ombildningslagen (bostadsrättsföreningars rätt att förvärva hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt)

20 20Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Förköpslagen Kommunen har förköpsrätt vid försäljning av fast egendom med undantag för (3 § FL) –permanent- och fritidsbostäder (under kvm) –staten är säljare eller köpare –vissa släktköp –exekutiv auktion –andelsförsäljning Förköpslagen gäller endast vid köp av fast egendom och sålunda inte vid köp av bolag/aktier

21 21Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Hyresförvärvslagen Förvärvsanmälan skall ske till kommunen vid förvärv av fastighet taxerad som hyreshusenhet vid bl.a. köp, byte eller gåva (1 § HFL) Förvärvsanmälan skall även ske vid förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastighet (8 § HFL) Förvärvsanmälan skall ske inom tre månader från det att förvärvet skedde (avtalsdagen) annars är förvärvet ogiltigt (5 § HFL)

22 22Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Ombildningslagen Bostadsrättsförening har rätt att förvärva fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt –intresseanmälan från BRF antecknad i fastighetsregistret ((3 § OL) –hembudsskyldighet (6 § OL) –undantag (oskäligt) (6 § OL)

23 23Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Lagfart Enligt huvudregeln skall lagfart sökas inom tre månader efter det att den handling på vilket köpet grundas (fångeshandlingen) upprättades (JB 20:2 1 st.) Om köpet är beroende av villkor (köpebrev, förköp m.m.) räknas tiden från det att köpet är fullbordat (JB 20:2 2 st.) Vilande lagfart i vissa fall (förköpsrätt, bevittning)

24 24Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Stämpelskatt Skattesats –juridisk person: 3 % –fysisk person: 1,5 % Fastighetens värde –det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet Uppskov vid –koncerninterna förvärv Transportköp –skattebefrielse vid vidareförsäljning

25 25Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Transportköp Skattebefrielse för transportköp erhålls om en fastighet överlåts – vidareförsäljs – utan att villkoren ändras annat än med avseende på (7 § 1 st. SL) –när fastigheten skall tillträdas, –när och hur betalning skall ske. Skattebefrielse utgår för endast för det första köpet (köpen) – stämpelskatt skall således erläggas för det senaste köpet.

26 26Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON 3. Fastighetsbildning Fastighetsbildning avser en åtgärd genom vilken fastighetsindelning ändras eller servitut bildas, ändras eller upphör (1:1 FBL). Nybildning –avstyckning (10 kap. FBL) –klyvning (11 kap. FBL) –sammanläggning (12 kap. FBL) Ombildning –fastighetsreglering (5 kap. FBL)

27 27Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Fastighetsreglering Genom fastighetsreglering får mark överföras från en fastighet till en annan fastighet (5:1 FBL) Vederlag kan erläggas i form av mark eller i pengar (5:2 FBL) Fastighetsregleringen sker genom en lantmäteriförrättning Tillträde till fastigheten sker efter det att lantmäteriets beslut vunnit laga kraft (5:30 FBL)

28 28Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Fastighetsreglering Fördelar: Förköpslagen är inte tillämplig Hyresförvärvslagen är inte tillämplig Ombildningslagen är inte tillämplig Stämpelskattelagen är inte tillämplig (ej lagfart) Nackdelar: Kan ta lång tid Beroende av lantmäteriets beslut

29 29Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Due Diligence (DD) Vad är Due Diligence? Olika typer av Due Diligence När görs Due Diligence? Vem gör Due Diligence? Vad är syftet? Hur genomförs Due Diligence?

30 30Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Vad är Due Diligence? Företagsgenomsyn Due Diligence ~ Påkallad aktsamhet, vederbörlig omsorg Anglosaxiskt begrepp: principen om caveat emptor - inte lika uttalad i Sverige Köplagen: ej undersökningsplikt generellt, dock på säljarens uppmaning (jfr. JB)

31 31Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Undersökningsområden Juridisk – advokatbyråer Finansiell/redovisnings – revisionsbyråer Skatte – advokat-/revisionsbyråer Miljö – miljöspecialister Teknisk (ex. produkt, källkod)

32 32Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Syftet med Due diligence 1.Säljarens (av egen fastighet/eget bolag) Reducera köparens kunskapsövertag - tidigare ovanligt, kommer mer och mer Minimera antalet garantier Viktigt att ta reda på vilka svagheter och risker som finns – inga överraskningar skall dyka upp Minimera risken för köparens hävning

33 33Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Syftet (forts.) 2. Köparens (av köpeobjektet) Bättre underlag för bedömning av förvärvet – riskanalys Underlag för avtalsskrivande Köpeskillingpåverkande / Deal breakers

34 34Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Genomförande (DD-listan) Den legala Due Diligencen är en kontroll av bl.a. följande: –Bolagsrättsliga frågor (formalia som bolagsordning, bolagsregistrering och ägarförhållandena) –Aktieägarfrågor –Ingångna avtal (med t.ex. leverantörer, kunder, bank) –Försäkringar –Tvister (pågående eller riskerar bolaget framtida tvister)

35 35Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Genomförande (forts.) –Fast egendom –Miljörisker (Överstämmer verksamheten med lag?) –Personalfrågor (bl.a. kollektivavtal, löner, pensioner) –Myndighetstillstånd –Immaterialrätter (t.ex. patent, varumärke, domännamn) –Skatter och avgifter

36 36Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Due Diligence vid köp av fast egendom FASTIGHETERNA -Ägande -Myndighetsbeslut m.m. -Drift och underhåll -Planer -Mervärdesskatt -Myndighetstillstånd -Försäkringar PROCESSER OCH TVISTER MILJÖ

37 37Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Due Diligence rapportering (ex. miljö) Fas 1 Genomgång av handlingar/dokumentation Fas 2 Börjar provborra etc. (dvs. går rent fysiskt ut på markerna) Fas 3 Intervju med ledning och nyckelpersoner etc. DD-rapport Executive summary Fullständig rapport

38 38Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Samverkan mellan DD och avtalet Prisdiskussion Justera garantikatalogen DD kan resultera i ”Specific Indemnities” Deal breakers

39 39Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Förvärvsprocessen (avslutningsvis) Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc. Säljaren sätter samman Due Diligence-material Köparen genomför DD Avtalsförhandlingar (1. fastighet 2. bolag 3. fast.regl.) Avtalsundertecknande (signing) Tillträde (closing) Ytterligare undersökningar av garantierna

40 40Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON Advokat David Berggren Frågor?


Ladda ner ppt "1Hamilton Advokatbyrå | Malmö STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | FALUN | KARLSTAD | VÄXJÖ | LONDON FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE 5 december 2008 Advokat."

Liknande presentationer


Google-annonser