Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE 22 november 2010 Advokat David Berggren.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE 22 november 2010 Advokat David Berggren."— Presentationens avskrift:

1 FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE 22 november 2010 Advokat David Berggren

2

3 •Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc. •Säljaren sätter samman Due Diligence-material •Köparen genomför DD •Avtalsförhandlingar •Avtalsundertecknande (signing) •Tillträde (closing) •Ytterligare undersökningar av garantierna Förvärvsprocessen 3

4 Fastighetsförvärv 1.Köp av fastighet 2.Köp av aktier/andelar 3.Fastighetsbildningsåtgärder 4

5 Val av förvärvsmetod •Påverkas av skatteutfall •Fastighetsrelaterad skatt –Stämpelskatt •Bolagsrelaterad skatt –Köparen: moms, skattemässigt ingångsvärde –Säljaren: realisationsvinst (ej skatt vid försäljning av dotterbolagsaktier) 5

6 1. Köp av fastighet •Jordabalken –formalavtal (JB 4:1) –felregler (konkreta resp. abstrakta fel) –undersöknings- resp. upplysningsplikt •Stämpelskatt 6

7 Fel enligt JB •Feltyperna i 4 kap. JB delas in i konkreta och abstrakta fel: Konkreta fel Konkret fel föreligger när fastigheten ej stämmer överens med ”vad som följer av avtalet”. Med ”vad som följer av avtalet” avses dels rena garantier men även enuntiationer inkluderas av uttrycket. Abstrakta fel Abstrakt fel föreligger i övrigt när fastigheten i något avseende avviker från normal standard. 7

8 Fel enligt JB (forts.) Abstrakta fel •Rättsligt fel = när köparens av någon anledning inte kan rättsligt förfoga över fastigheten utan begränsningar (ex. panträtter, tvesala). •Rådighetsfel = andra begränsningar ifråga om köparens möjligheter att använda fastigheten än sådana som följer av lagstadgande (ex. bygglov) •Faktiska fel = en avvikelse från ”vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet” 8

9 Upplysningsplikt enligt JB Säljaren anses ha en upplysningsplikt vid –totala påföljdsfriskrivningar, och –”svårupptäckta” fel (ursäktligt att köparen inte upptäckt felet vid sin undersökning och det vore otillbörligt om säljaren undgick ansvar) •Upplysningsplikten förutsätter vetskap 9

10 Undersökningsplikt enligt JB •Köparen får inte åberopa fel om köparen borde ha upptäckt felet vid sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till (JB 4:19 2 st.) –fastighetens skick, –den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter, samt –omständigheterna vid köpet 10

11 Fastighetsöverlåtelseavtalet •Överlåtelse •Köpeskilling •Tillträde •Köpeskillingens erläggande •Åtgärder på Tillträdesdagen •Säljarens garantier - Äganderätt - Inteckningar och andra belastningar - Offentliga avgifter, efterlevnader av regler och tvister - Miljö 11

12 Fastighetsöverlåtelseavtalet (forts.) •Försäkringar •Fastighetens skick m.m. •Fördelning av kostnader och avkastning m.m. •Farans övergång och försäkring •Skadestånd •Inskrivningskostnader m.m. •Tillstånd •Kontraktsinnehåll •Köpebrev 12

13 2. Förvärv av fastighetsbolag (aktier) •Köplagen •Jordabalken är ej tillämplig •Krav på fastighetsspecifika garantier i avtalet (motsvarande direkt köp av fastighet) 13

14 Fel enligt köplagen •Fel enligt köplagen föreligger om köpeobjektet inte överensstämmer med vad som följer av avtalet (17 § 1 st. KöpL) •Fel föreligger också om köpeobjektet inte kan användas för det ändamål liknande köpeobjekt används för och om det föreligger avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta angående köpeobjektet (17 § 2 och 3 st. KöpL) 14

15 Undersökningsplikt enligt köplagen •Köparen får inte åberopa fel (20 § KöpL) 1.som han måste ha känt till; eller 2.som han borde märkt vid en undersökning - som han gjort; eller - som säljaren uppmanat honom att göra •Finns ingen generell undersökningsplikt i köplagen 15

16 Vad är syftet med överlåtelseavtalet? •Medvetandegöra risker •Fördela risker och möjligheter mellan parterna •Undvika oklarheter i väsentliga frågor •Checklista över väsentliga frågor 16

17 Aktieöverlåtelseavtalet •Köpeskilling (fast, rörlig, justerbar, fastställande) •Tillträde (tidpunkt och åtgärder) •Villkor •Garantier (innehåll och betydelse) •Ansvarsbegränsningar (tidsgränser, maxbelopp) •Andra förpliktelser (sekretess, konkurrensförbud) •Övriga bestämmelser 17

18 Aktieöverlåtelseavtalet (forts.) •Garantier •Bolagets och dess kapital •Bolagets redovisning •Tillgångarna •Personal och försäkringar •Skatter •Fast egendom •Immateriella rättigheter 18

19 Miljöbalken •Förorenade områden (10 kap. MB) –Såväl mark- och vattenområden som byggnader och anläggningar omfattas –I första hand är verksamhetsutövaren (förorenaren) ansvarig för sanering av förorenade områden –Solidariskt ansvar mellan olika verksamhetsutövare. Regressrätt i förhållande till förorenaren. –Omvänd bevisbörda –Ansvar för fastighetsägare/fastighetsinnehavare i visst fall 19

20 Förvärvslagstiftning •Förköpslagen, upphävd •Hyresförvärvslagen (förvärvstillstånd), upphävd •Ombildningslagen (bostadsrättsföreningars rätt att förvärva hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt) 20

21 Ombildningslagen •Bostadsrättsförening har rätt att förvärva fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt –intresseanmälan från BRF antecknad i fastighetsregistret ((3 § OL) –hembudsskyldighet (6 § OL) –undantag (oskäligt) (6 § OL) 21

22 Lagfart •Enligt huvudregeln skall lagfart sökas inom tre månader efter det att den handling på vilket köpet grundas (fångeshandlingen) upprättades (JB 20:2 1 st.) •Om köpet är beroende av villkor (köpebrev) räknas tiden från det att köpet är fullbordat (JB 20:2 2 st.) •Vilande lagfart i vissa fall (bevittning) 22

23 Stämpelskatt •Skattesats –juridisk person: 3 % –fysisk person: 1,5 % •Fastighetens värde –det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet •Uppskov vid –koncerninterna förvärv •Transportköp –skattebefrielse vid vidareförsäljning 23

24 Transportköp •Skattebefrielse för transportköp erhålls om en fastighet överlåts – vidareförsäljs – utan att villkoren ändras annat än med avseende på (7 § 1 st. SL) –när fastigheten skall tillträdas, –när och hur betalning skall ske. •Skattebefrielse utgår för endast för det första köpet (köpen) – stämpelskatt skall således erläggas för det senaste köpet. 24

25 3. Fastighetsbildning •Fastighetsbildning avser en åtgärd genom vilken fastighetsindelning ändras eller servitut bildas, ändras eller upphör (1:1 FBL). •Nybildning –avstyckning (10 kap. FBL) –klyvning (11 kap. FBL) –sammanläggning (12 kap. FBL) •Ombildning –fastighetsreglering (5 kap. FBL) 25

26 Fastighetsreglering •Genom fastighetsreglering får mark överföras från en fastighet till en annan fastighet (5:1 FBL) •Vederlag kan erläggas i form av mark eller i pengar (5:2 FBL) •Fastighetsregleringen sker genom en lantmäteri- förrättning •Tillträde till fastigheten sker efter det att lantmäteriets beslut vunnit laga kraft (5:30 FBL) 26

27 Fastighetsreglering Fördelar: •(Förköpslagen är inte tillämplig) •(Hyresförvärvslagen är inte tillämplig) •Ombildningslagen är inte tillämplig •Stämpelskattelagen är inte tillämplig (ej lagfart) Nackdelar: •Kan ta lång tid •Beroende av lantmäteriets beslut 27

28 Due Diligence (DD) •Vad är Due Diligence? •Olika typer av Due Diligence •När görs Due Diligence? •Vem gör Due Diligence? •Vad är syftet? •Hur genomförs Due Diligence? 28

29 Vad är Due Diligence? •Företagsgenomsyn •Due Diligence ~ Påkallad aktsamhet, vederbörlig omsorg •Anglosaxiskt begrepp: principen om caveat emptor – inte lika uttalad i Sverige •Köplagen: ej undersökningsplikt generellt, dock på säljarens uppmaning (jfr. JB) 29

30 Undersökningsområden •Juridisk – advokatbyråer •Finansiell/redovisnings – revisionsbyråer •Skatte – advokat-/revisionsbyråer •Miljö – miljöspecialister •Teknisk (ex. produkt, källkod) 30

31 Syftet med Due diligence 1.Säljarens (av egen fastighet/eget bolag) •Reducera köparens kunskapsövertag - tidigare ovanligt, kommer mer och mer •Minimera antalet garantier •Viktigt att ta reda på vilka svagheter och risker som finns – inga överraskningar skall dyka upp •Minimera risken för köparens hävning 31

32 Syftet (forts.) 2. Köparens (av köpeobjektet) • Bättre underlag för bedömning av förvärvet – riskanalys • Underlag för avtalsskrivande • Köpeskillingpåverkande / Deal breakers 32

33 Genomförande (DD-listan) Den legala Due Diligencen är en kontroll av bl.a. följande: •Bolagsrättsliga frågor (formalia som bolagsordning, bolagsregistrering och ägarförhållandena) •Aktieägarfrågor •Ingångna avtal (med t.ex. leverantörer, kunder, bank) •Försäkringar •Tvister (pågående eller riskerar bolaget framtida tvister) 33

34 Genomförande (forts.) •Fast egendom •Miljörisker (Överstämmer verksamheten med lag?) •Personalfrågor (bl.a. kollektivavtal, löner, pensioner) •Myndighetstillstånd •Immaterialrätter (t.ex. patent, varumärke, domännamn) •Skatter och avgifter 34

35 Due Diligence vid köp av fast egendom •Fastigheterna -Ägande -Myndighetsbeslut m.m. -Drift och underhåll -Planer -Mervärdesskatt -Myndighetstillstånd -Försäkringar •Processer och tvister •Miljö 35

36 Due Diligence rapportering (ex. miljö) •Fas 1 – Genomgång av handlingar/dokumentation •Fas 2 – Börjar provborra etc. (dvs. går rent fysiskt ut på markerna) •Fas 3 – Intervju med ledning och nyckelpersoner etc. •DD-rapport – Executive summary – Fullständig rapport 36

37 Samverkan mellan DD och avtalet •Prisdiskussion •Justera garantikatalogen •DD kan resultera i ”Specific Indemnities” •Deal breakers 37

38 Förvärvsprocessen (avslutningsvis) •Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc. •Säljaren sätter samman Due Diligence-material •Köparen genomför DD •Avtalsförhandlingar (1. fastighet 2. bolag 3. fast.regl.) •Avtalsundertecknande (signing) •Tillträde (closing) •Ytterligare undersökningar av garantierna 38

39 Advokat David Berggren Frågor? 39

40


Ladda ner ppt "FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE 22 november 2010 Advokat David Berggren."

Liknande presentationer


Google-annonser