Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Fastighetstaxering Per Wieslander. Fastighetstaxering  Syfte med fastighetstaxering  Materiella regler och organisation  Taxering av småhus  Taxering.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Fastighetstaxering Per Wieslander. Fastighetstaxering  Syfte med fastighetstaxering  Materiella regler och organisation  Taxering av småhus  Taxering."— Presentationens avskrift:

1 Fastighetstaxering Per Wieslander

2 Fastighetstaxering  Syfte med fastighetstaxering  Materiella regler och organisation  Taxering av småhus  Taxering av hyreshus  (Taxering av industrier)

3 Fastighetstaxering  Varför fastighetstaxering?  fastighetsvärdering  statistik  planering, markförsörjning  försäkringsverksamhet  fastighetsskatt  stämpelskatt, förmögenhetsskatt, arvsskatt, gåvoskatt  reavinstbeskattning  bokföringslagstiftning  kreditgivning

4 Fastighetstaxering ”Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet”

5 Fastighetstaxering  När taxeras fastigheter -2003?  1996:AFT-96 (S)SFT-96 (L,H,I)OMR-96 (L,S,H)  1997SFT-97 (L,S,H,I) OMR-97 (L,S,H)  1998AFT-98 (L)SFT-98 (S,H,I)OMR-98 (L,S,H)  1999SFT-99 (L,S,H,I)OMR-99 (L,S,H)  2000:AFT-00 (H, I)SFT-00 (L,S)OMR-00 (L,S,H)  2001:SFT-01 (L,S,H,I)OMR-01 (L,S,H)  2002:((AFT-02 (S)))SFT-02 (L, H, I)OMR-02 (L,S,H)  2003AFT-03 (S)SFT-03 L,H,I)OMR-03 (L;S;H) AFT=allmän fastighetstaxeringL=Lantbruk SFT=särskild fastighetstaxeringS=Småhus OMR=omräkningH=Hyreshus OBS ! AFT-02 UPPSKJUTEN TILL 2003I=Industri

6 Fastighetstaxering  När taxeras fastigheter, ?  2003:AFT-03 (S)SFT-03 (L,H,I)OMR-03 (L,H)  2004:FFT-04 (H)SFT-04 (L,S,I) OMR-04 (L)  2005:AFT-05 (L)SFT-05 (S,H,I)  2006:FFT-06 (S)SFT-06 (L,H,I)  2007:AFT-07 (H, I)SFT-07 (L,S)  2008:FFT-08 (L)SFT-08 (S,H,I)  2009:AFT-09 (S)SFT-09 (L,H,I) AFT=allmän fastighetstaxeringL=Lantbruk SFT=särskild fastighetstaxeringS=Småhus OMR=omräkningH=Hyreshus FFT=Förenklad fastighetstaxeringI=Industri

7 Fastighetstaxering  Typkoder  Lantbruk 100-serien  Småhus 200-serien  Hyreshus 300-serien  Industri 400-serien  Specialenheter 800-serien se vidare separat bilaga

8 Fastighetstaxering  Nivå-år  AFT och FFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän eller förenklad fastighetstaxering.  SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen.

9 Fastighetstaxering  Organisation vid fastighetstaxering Riksskatteverket RSV Lantmäteriet LM Skatteverket SKV Konsult

10 Fastighetstaxering  Förberedelsearbetet  Marknadsanalys  Utvärdering föregående AFT  Modellkonstruktion  Granskning av ortsprisunderlag  Tabellkonstruktion  Föreskrifter och rekommendationer  Provvärdering  Egentliga taxeringsarbetet  Fastighetsdeklaration  Granskning, beredning  Beslut  Underrättelse

11 Fastighetstaxering  Förberedelse inför fastighetstaxering  Insamling och bearbetning av ortsprismaterial  Indelning i värdeområden  Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden  Provvärdering  Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden

12 Fastighetstaxering  Bearbetning av ortsprismaterial

13 Fastighetstaxering  Anledning till bortgallring av köp  Transportköp (TR)  Köp av ideell andel (IA)  Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG)  Lös egendom ingår (L)  Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES)  Köp i samband med exekutivt förfarande (X)  Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E)  Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J)  Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U)  Gamla köp (G)

14 Fastighetstaxering  Indelning i värdeområden

15 Småhus  Definition av småhus: ”….byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad..”

16 Småhus  Småhusvärdering  marknadsvärde  Ortsprismetoden  1 objekt  Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap erfarenhet  Småhustaxering  marknadsvärde (x 0,75)  Ortsprismetoden  Ca objekt  Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSV-föreskrifter handböcker m m

17 Småhus  Värdefaktorer - MARK  Typ av bebyggelse  Storlek  Närhet till strand, (speciell belägenhet)  Vatten och avlopp  Fastighetsrättsliga förhållanden

18 Småhus  MARK-Typ av bebyggelse  Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus  Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen  Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra  Kedjehus -övriga

19 Småhus  MARK-Storlek  Tomtens landareal  Arealens bestäms: (i kvm)  1. Enligt fastighetsregistret  2. Hävdad tomtplats  3. Normaltomtens storlek  Anges för normaltomten Yta (kvm) Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm)  Korrigeras Upp till 2xnormaltomtens yta Ned till 0,5xnormaltomtens yta

20 Småhus  MARK- Närhet till strand (Speciell belägenhet)  Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand  Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7kap 13 § miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan.  Vid AFT 96 - tre klasser.  Strand  Strandnära  Ej strand/strandnära  Vid AFT 03 - fem klasser  Strand 0-75 m med egen strand  Strandnära 0-75 m utan egen strand  Strandnära m  Strandnära m  Ej strand/strandnära Avståndet mäts från byggnadsplatsen

21 Småhus  MARK-Vatten och avlopp  Sex stycken klasser  1. Kommunalt VA  2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt)  3. Enskilt VA  4. Enskilt V året runt A saknas  5. Endast sommarvatten  6. VA saknas

22 Småhus  MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser 1. Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter 2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet 3. Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet

23 Småhus  Värdefaktorer - BYGGNAD  Byggnadskategori  Storlek  Ålder  Standard  Fastighetsrättsliga förhållanden  Värdeordning

24 Småhus  BYGGNAD-Byggnadskategori  Tre klasser 1. Friliggande hus 2. Kedjehus 3. Radhus

25 Småhus  BYGGNAD-Storlek.  Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta  Mäts enligt SS  Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002:11  Boyta räknas till 100 %  Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm.  Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus

26 Småhus  BYGGNAD-Ålder  Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader.  Bestäms genom ett värdeår  Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929  Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta.

27 Småhus  BYGGNAD-Standard  Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden. 1.Exteriör 2.Energihushållning 3.Kök 4.Sanitet 5.Interiör

28 Småhus  BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser  Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande  Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden  Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.

29 Småhus  BYGGNAD-Värdeordning  Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten  Indelas i två klasser 1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus 2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen

30 Småhus  Riktvärdeangivelser, se bilaga  Äldre variant av riktvärdeangivelser  FKR /40FKR 7,0/50 B1,2/1,1/1,0VA1/4000  Riktvärdekarta, se bilaga

31 Småhus  Normhus 2003  Friliggande småhus  Uppfört 1986  Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp)  Enda huset  Tomt som består av en självständig fastighet

32 Småhus  Värde skall bestämmas för mark och byggnad  Fr o m AFT96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell  +Mark +Byggnad =Totalt värde

33 Småhus  S-nivåfaktorer  Tabeller för grund- och marginalvärde  Uttrycker basvärdet för normhuset i tals kronor  Tabeller för åldersfaktor  Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard.För småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara 1.00.

34 Småhus  Tabeller för grund och marginalvärde  Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard.

35 Småhus

36  Tabeller för åldersfaktor

37 Fastighetstaxering  Värderingsmodell  Indelning i Värderingsenheter  bestämmande av Värdefaktorer  Bestämmande av Riktvärden  Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde  Justering för säregna förhållanden

38 Fastighetstaxering  Justering för säregna förhållanden ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.” Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

39 Hyreshus  Definition av hyreshus  ”…byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, restaurang och liknande….”

40 Hyreshus  Värdefaktorer:  Tomtmark  Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder)  Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm)  Hyreshus  Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder)  Hyra  Ålder

41 Hyreshus Hyror  Lokaler  marknadsmässig hyra  Bostäder  bruksvärdehyra

42 Hyreshus  Riktvärdekarta  Riktvärdeangivelser

43 Hyreshus  Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus  Bestäm värdeområde  Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm  Bestäm hyresnivå i 2005 års nivå (avser AFT 07) för lokaler och bostäder  Bestäm ålder på byggnaden  Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell  Riktvärde byggnad=H.nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor Bestäm byggrätten (1,25 x boarea resp 1,20 x lokalarea)  Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA  Taxeringsvärde=Summan av riktvärden

44 Hyreshus  H-nivåfaktor motsvarar brutto- kapitaliseringsfaktor  HK-tabellen utvisar åldersinverkan

45 Fastighetstaxering  Värderingsmodell  Indelning i Värderingsenheter  bestämmande av Värdefaktorer  Bestämmande av Riktvärden  Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde  Justering för säregna förhållanden

46 Fastighetstaxering  Justering för säregna förhållanden ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.” Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

47 Industri  Industrienhet  ”….byggnad som är inrättad för industriell verksamhet..”

48 Industri  Riktvärdeangivelser  Riktvärdekarta

49 Industri  Värderingsmetoder  Avkastningsmetoden  huvudmetoden  Produktionskostnadsmetoden  byggnader som endast har en begränsad användbarhet  1. Skräddarsydda byggnader  2. Bensinstationsbyggnader  3. Byggnader med olämplig utformning  4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus

50 Industri  Värdefaktorer mark:  Storlek (kvm)

51 Industri  Värdefaktorer byggnad:  Avkastningsmetoden  1. Lokaltyp (prod.lokaler, industrikontor, lager m m)  2. Storlek (kvm)  3. Ålder  4. Standard

52 Industri  Standard  Produktionslokaler  1. Mycket enkel standard  2. Enkel standard  3. Normal standard  4. Hög standard  Industrikontor  1. Enkel standard  2. Normal standard  3. Hög standard  Lager m m  1. Mycket enkel standard  2. Enkel  3. Normal  4. Hög  5. Mycket hög

53 Industri  Värdefaktorer byggnad:  Produktionskostnadsmetoden  1. Återanskaffningskostnaden  2. Ålder  3. Byggnadskategori  4. Ortstyp

54 Nyheter inom fastighetstaxeringen  Omräkningen slopas  Förenklad fastighetstaxering införs (FFT)  Tidsplanen ändras så att AFT infaller udda år  Ny SFT grund  Begreppet basvärde slopas  Taxeringsvärde fastställs vid AFT och FFT

55 Förenklad fastighetstaxering  Kommer att ske för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter.  AFT vart sjätte år och FFT vart sjätte år.  Normalt lämnas inte deklaration (undantag hyreshusenheter)  Allmän fastighetsdeklaration eller taxeringsförslag.

56 Grund för ny taxering (SFT)  Ny taxering skall göras om det så stora förändringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde påverkas (giftpåverkan, miljöförstöring etc)  Ska medföra en förändring på minst en femtedel, dock minst kronor.  Varaktigt.


Ladda ner ppt "Fastighetstaxering Per Wieslander. Fastighetstaxering  Syfte med fastighetstaxering  Materiella regler och organisation  Taxering av småhus  Taxering."

Liknande presentationer


Google-annonser