Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

PBL, KML, MB Hur lägga restriktioner  MB  Områdesskydd (kulturreservat)  PBL  Detaljplan  Områdesbestämmelser  Vägrat rivningslov  KML  Byggnadsminnesförklaring.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "PBL, KML, MB Hur lägga restriktioner  MB  Områdesskydd (kulturreservat)  PBL  Detaljplan  Områdesbestämmelser  Vägrat rivningslov  KML  Byggnadsminnesförklaring."— Presentationens avskrift:

1 PBL, KML, MB Hur lägga restriktioner  MB  Områdesskydd (kulturreservat)  PBL  Detaljplan  Områdesbestämmelser  Vägrat rivningslov  KML  Byggnadsminnesförklaring

2 K-märkt utredningen  Miljömål - God bebyggd miljö. År % av bebyggelsen skyddad. (Numera ”identifierad och ha långsiktigt hållbar förvaltning”)  Skyddsbehov ca byggnader, varav ca 2000 har rivningsförbud i kommunala planer (dp, obest).  1700 områden utpekade som riksintresse för kulturmiljövården.  Ca 1800 byggnadsminnen - trögt  Kulturreservat – liten omfattning  Bristande underlag. 50 % av kommunerna har kulturmiljöprogram, varav 50% antagna av KF  Detta räcker inte!!!

3 Kulturreservat – områdesskydd i Miljöbalken  Kommun (eller länsstyrelse) ansvarar.  Skydda värdefulla kulturpräglade landskap.  RAÄ centralmyndighet – ej statliga bidrag.  Kommunen ansvarig för skötsel. Får besluta att annan än kommunen skall förvalta ett kulturreservat.  Ersättning enligt MB 31:4, dvs om pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastighet pga av rivningsförbud eller övriga skyddsföreskrifter. Om tillstånds- pliktiga åtgärder, ersättning först då åtgärden vägras

4 PBL idag  DP/o.best. med rivningsförbud, skyddsbestämmelser och varsamhetsbestämmelser  Vägrat rivningslov med hänsyn till kulturmiljön, utan planstöd  Krav på varsamhet och förvanskningsförbud vid bygglov till viss gräns  Krav på fördyrat underhåll till viss gräns  Ökad lovplikt  Ta bort överbyggrätter

5 3 kap. PBL 3:1 Krav på nya byggnader  Hänsyn (placering, utformning, färg)  Estetiskt tilltalande 3:10 Krav vid ändring av byggnad  Varsamhet (karaktärsdrag, kulturhistoria) 3:12 Särskilt värdefulla byggnader  Får inte förvanskas  Gäller även byggnader inom område med skyddsvärd bebyggelse 3:13 Underhållsplikt  För alla byggnader  För 3:12-byggnader: Så att särarten bevaras 3:15,17,18 Tomter och allmänna platser  Anordna m h t stadsbild,kulturvärden  Förvanskningsförbud om skydds- bestämmelser

6 PBL 3:10  Ändringar (tillbyggnad och annan ändring) av en byggnad skall utföras varsamt så att byggnadens karaktär beaktas och  dess byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara

7 Ändring av byggnad  Tillbyggnad som ökar byggnads volym (ej inredning av vind)  Annan ändring av byggnad som avser yttre eller inre åtgärd  som innebär ändring av planlösning, fasad, konstruktion, installationer eller byte av inredning och material i större omfattning än vad som följer av underhåll

8 PBL 3:12  Byggnader som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt  eller som ingår i ett bebyggelseområde av denna karaktär  får inte förvanskas

9  Hänsynsbestämmelser.  Precisera PBL 3:1, tex  Takmaterial  Fasadmaterial  Färgsättning  Varsamhetsbestämmelser  Precisera PBL 3:10, tex  Fasadmaterial  Takmaterial  Färgsättning  Skyddsbestämmelser  Endast befintliga delar på "3:12-hus"  T.ex. bevara detaljer, reglera underhåll och arbetsteknik  Rivningsförbud  Endast 3:12-byggnad Skyddsregler i detaljplan och områdesbestämmelser

10  Bygglovpliktens omfattning  Utökad bygglovplikt  Inom värdefull miljö  Omfärgning av 1- och 2-familjshus  Underhåll av 3:12-byggnader  Utan krav på värdefull miljö  Rivningslov för komplementbyggnad till 1- och 2-familjshus  Marklov för trädfällning (obest: inom områden avsedda för bebyggelse)  Uppföra, bygga till och ändra ekonomibyggnad

11  I lovärendet  Bygglov - exteriör, lokalisering  Hänsyn och varsamhet (3:1, 3:10 PBL)  Förvanskningsförbud 3:12- byggnad + (utökad lovplikt för underhåll av 3:12-byggnad ) (3:12, 8:6 PBL)  Vägrat rivningslov - utan planstöd  Vägrat lov m.h.t. kulturmiljön. Inget 3:12-krav (8:16 PBL).  (Utökad rivningslovsplikt, inget bevarande- eller 3:12-krav) (8:8 PBL)  Kan ge ersättning Hur ta till vara bevarandeaspekten?

12  Byggsamråd - interiör  Bygganmälan  Alltid bygganmälan vid underhåll av byggnad med skyddsbestämmelser PBL 9:2  I detaljplan / områdesbestämmelser  Skyddsbestämmelse och rivningsförbud för 3:12-byggnad (5:7, 5:16 PBL).  Kan ge ersättning.  Varsamhetsbestämmelse - precisering av 3:10 PBL - kan gälla alla byggnader, även s k 3:12-or.

13 Gränsdragning  Hänsyn (plan och bygglov  PBL 1:5 allmänna enskilda intressen  Varsamhet (plan och bygglov)  Förvanskningsförbud 3:12 (bygglov)  Underhåll 3:13 (bygglov)  Upp till gränsen för pågående markanvändning avsevärt försvåras  Skyddsbestämmelser  Kan gå hur långt som helst

14 Vägrad rivning Ersättningsregler  Berörd del  Hus + normal tomtplats  Betydande  Ca % värdeminskning  Ersättning  För skada utöver kvalifikations- gränsen "Betydande skada för berörd del av fastigheten"

15 Skade- beräkning  Värde före (Vf)  Fastighetens (den berörda delens) marknadsvärde om det vore möjligt att riva byggnaden och uppföra en ny likadan byggnad  Värde efter (Ve)  Marknadsvärdet med restriktionen att byggnaden inte får rivas  Skadan (Vf - Ve)  Relateras till värde före  Ersättning  Över kvalifikationsgränsen

16 Avkastnings- fastigheter Livscykeln

17  Värde före (Vf) =  Värdet vid fortsatt förvaltning  Obs! Ingen hänsyn till att detaljer skall bevaras  Värde efter (Ve) =  I princip detsamma som Vf  Tillkommer endast en "diskontering" av att rivningsmöjligheten i framtiden bortfaller Icke sanerings- mogen byggnad

18 Outnyttjad byggrätt

19 Exempel avkastningsfastighet  Rivningsförbud för en hyreshus-byggnad Befintlig byggnad1000 kvm Värde av byggrätt1000 kr/kvm Värde av byggrätt kr Rivningskostnader kr Vf om saneringsmogen kr Vf enligt i/k-analys kr (dvs. inte saneringsmogen) Vf, högsta värdet kr Ve i princip detsamma kr minus "diskonterad skada" kr Ve kr Skada, Vf-Ve= kr Ersättning? Skada 2 %

20 Byggnader som saknar användning - överloppsbyggnad  Värde före (Vf)  Fastighetens (den berörda delens) marknadsvärde under förutsättning att det "går att göra sig av med" byggnaden  Värde efter (Ve)  Marknadsvärdet med beaktande av framtida underhållsskyldighet  Skadan (Vf-Ve)  Nuvärdet av framtida underhålls- kostnader

21 Vad är en skyddsbestämmelse?  En bestämmelse som  skyddar befintlig företeelse  på en "3:12-byggnad"  oavsett värdeinverkan  t ex bevara detaljer, föreskriva arbetsteknik och material

22 Skydds- bestämmelser Ersättningsregler  Pågående markanvändning  Hålla byggnad i stånd  Normal förbättring  Avsevärt försvåras  Ca 5-10 % värdeminskning  Bagatellartat belopp  Ersättning  För hela skadan "Pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastigheten"

23 Skade- beräkning  Vf  Fastighetens (den berörda delens) mark- nadsvärde utan skyddsbestämmelser  Om rivning samtidigt vägras, motsvarar detta värde efter i rivningsförbudspröv- ningen  Ve  Marknadsvärdet efter inverkan av skyddsbestämmelserna  Skadan (Vf-Ve)  Relateras till den berörda fastighetsdelens marknadsvärde före såväl rivningsförbud som skyddsbestämmelser  Ersättning  För hela skadan

24 Praktisk hantering  Ofta svårt beräkna värde före och värde efter  I så fall får skadan direktuppskattas  Definiera vilka konkreta effekter som bestämmelserna innebär  Fördyrad ombyggnad  Fördyrat underhåll  Nuvärdeberäkna minusposterna  Korrigera med eventuella plus- poster  Kulturstöd  Värdehöjning

25 Exempel  Samma hyreshusbyggnad som i rivnings- exemplet  Exteriör och interiör skall i princip bevaras Oskadat värde (Vf) kr Nu måste en "bevarande" ombyggnad utföras Merkostnad vid ombyggnad och nuvärde av ökade framtida underhållskostnader kr Värde efter skyddsbestämmelser (Ve) kr Skada, Vf-Ve= kr Relativ skada13 % Ersättning kr

26 Varsamhets- bestämmelser  Inga ersättningsregler i PBL  Bestämmelserna kan därför inte vara så inskränkande att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastigheten  Dvs skadan måste ligga under kvalifikationsgränsen

27 Värderings- principer  Ersättning skall utgå för  Marknadsvärdeminskning  Övrig skada Ö = T - M T = Totalskada M = Marknadsvärdeminskning (intrångsersättning) Ö = Övrig skada (annan ersättning)

28 Tidpunkter  Kompensationstidpunkt  Den dag då rätt till ersättning uppkommer = laga kraft för  dp eller ob med rivningsförbud eller skyddsbestämmelser  vägrat rivningslov (utan planstöd)  Värdetidpunkt  Den dag till vilken värdenivåer, fastighetens skick etc. knyts =  laga kraft för plan eller vägrat lov  Vid värdetidpunkten  görs en uppsummering av tidigare inträffade skador  och en prognos för de framtida

29 Processfrågor  Tid för väckande av talan  Inom 2 år från kompensationstid- punkten (15:4 PBL)  Överenskommelse  Ny fastighetsägare bunden (15:5 PBL)  Även av det som "uppenbarligen förutsatts gälla"  Förhandsprövning  Kommunen kan före antagande av detaljplan förelägga fastighetsägare att inom 2 månader anmäla ersättnings- anspråk (5:28 a PBL)  Den som inte yrkar ersättning förlorar sin rätt att föra talan

30 Process- kostnader  Fastighetsdomstolen  Kommunen svarar för motpartens kostnader  Hovrätt och HD  Kommunen får alltid stå för sina egna kostnader  Och kan även få stå för motpartens om kommunen själv överklagar och sedan förlorar målet  Undantag: okynnesmål  Otillräckliga skäl för fastighetsägarens talan  får stå sina egna kostnader  Talan uppenbart saknat skälig grund  även kommunens kostnader

31 Min erfarenhet  En röra av skyddbestämmelser, rivningsförbud och varsamhet i detaljplaner  Okunskap i kommunerna  Otydliga genomförande- beskrivningar till detaljplan när det gäller ersättningsfrågor

32 Hur göra ?  Inventera och ”kulturvårds” värdera byggnader  Vad vill kommunen? Ambitionsnivå?  Genomtänkt strategi  Reglera i detaljplan/områdes- bestämmelser  Avtal

33 Ersättningsregler- måste ändras  PBL och KML lika  Vägrad rivning – betydande skada (15%) och självriskavdrag  Skyddsbestämmelser – pågående markanvändning avsevärt försvåras – inget avdrag  MB  Vägrad rivning och olika former av skyddsbestämmelser – pågående markanvändning avsevärt försvåras – och självriskavdrag

34 K-märktutredningen framtiden???  Kulturminnesmärkning av 3:12 byggnader.  K-märkning i samband med detaljplan eller separat  Ej planåtgärd  Effekt: Höjd bygglovplikt och generell rivningslovsplikt, dvs inga preciserade skyddsbestämmelser  Ersättningsfrågan skjuts på framtiden tills kommunen vägrar åtgärd  Skyddsbestämmelser och rivningsförbud kan ej nyskapas


Ladda ner ppt "PBL, KML, MB Hur lägga restriktioner  MB  Områdesskydd (kulturreservat)  PBL  Detaljplan  Områdesbestämmelser  Vägrat rivningslov  KML  Byggnadsminnesförklaring."

Liknande presentationer


Google-annonser