Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Allmänt om värdering: Syftet med värderingen Värdetidpunkt Datainsamling - marknadsanalys Besiktning Val.

En presentation över ämnet: "Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Allmänt om värdering: Syftet med värderingen Värdetidpunkt Datainsamling - marknadsanalys Besiktning Val."— Presentationens avskrift:

1 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Allmänt om värdering: Syftet med värderingen Värdetidpunkt Datainsamling - marknadsanalys Besiktning Val av värderingsmetod –Ortsprismetod –Avkastningsmetod –(Produktionskostnadsmetod) Bestämning av marknadsvärdet Dokumentation

2 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Lån Köp/försäljning Intrång/Expropriation Fastighetsbeskattning Andra ändamål

3 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Värdetidpunkt - allmänt: Nu (Januari 2008) Hösten 2004 2008-12-31 Genomsnittlig värde- nivå under 2006 Värdetidpunkten vid fastighets- taxering = ”andra året före”

4 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Läget i landet i staden/orten i stadsdelen/området i huset (om lägenheter) Översikts- och detaljplaner Marknaden Typ av hyreshus Storlek, ålder och standard hos byggnaden

5 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Massvärderingssituationer: Information från register eller fastighetsdeklaration

6 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Tre metoder: Ortsprismetod Avkastningsmetod (Produktionskostnadsmetod)

7 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Ortsprismetoden - olika bestämningsmått: Pris / kvm Köpeskillingskoefficient = = “K/T-tal” Bruttokapitaliseringsfaktor Direktavkastningsprocent

8 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Pris per kvadratmeter: Fastig- AreaPris Pris/kvm het A 1 000 3 7503 750 B 1 350 5 4504 040 C 900 3 2003 560 D 1 460 6 5004 450 E 1 250 4 8003 840 F 1 4205 7004 010 Medeltal:3 940

9 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Köpeskillingskoefficient-“K/T-tal”: Fastig- Taxv Pris K/T het kkr kkr A 1 2503 7503.0 B 1 7005 4503.2 C 1 1003 2002.9 D 2 2006 5003.0 E 1 4004 8003.4 F 2 0005 7002.9 Medeltal:3.1

10 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Avkastningsmetoder: Nettokapitalisering Räntabilitetsmodeller Diskonteringsmodeller Bruttokapitalisering

11 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Direktavkastningsprocent: Fastig- Netto-Pris Direktavkast- het intäkt ningsprocent A 2663 7507.1 B 3765 4506.9 C 2693 2008.4 D 4426 5006.8 E 3504 8007.3 F 4275 7007.5 Medeltal:7.3

12 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden V = Σ + (H - D - U) R (1 + p) t (1 + p) n t = 1 n t V= Fastighetsvärde H= Hyra D= Driftskostnader U= Underhållskostnader R= Restvärde n= Kalkylperiod t= Tidsvariabel p= Kalkylränta på totalt kapital, % n Diskonteringsmodell:

13 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden V = (H - D - U - Ba) p V = (H - D - U) p V= Fastighetsvärde H= Hyra D= Driftskostnader U= Underhållskostnader B= Byggnadsvärde a= Avskrivningsfaktor p= Kalkylränta, procent Räntabilitetsmodell:

14 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Bruttokapitaliseringsfaktor: Fastig- Brutto- Pris Bruttokapitali- het intäkt seringsfaktor A 5003 7507.5 B 6755 4508.1 C 4503 2007.1 D 7306 5008.9 E 6254 8007.7 F 7105 7008.0 Medeltal:7.9

15 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Bruttokapitaliseringsmodell: V = BKF x H V = Fastighetsvärde (mark+byggnad) BKF = Bruttokapitaliseringsfaktor H = Bruttohyra, kr/år Totalvärde - Markvärde Byggnadsvärde

16 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Nettokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? Information om hyresmarknaden (hyror, kontrakt, vakanser, prognoser över framtida hyresintäkter mm) Driftskostnader Underhållskostnader Skatter Lån Översikts- och detaljplaner

17 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Bruttokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? Bruttohyra per år och kvm Bostäder Lokaler Bruttokapitaliseringsfaktor Bostäder Lokaler

18 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Fastighetstaxering av hyreshus sker i Sverige med en bruttokapitaliserings- modell. Värdefaktorer - hyreshus Lägenhetstyp Bostäder Lokaler Hyra Bruksvärdehyra Marknadshyra Ålder

19 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Värdefaktorer - tomtmark för hyres- hus Storlek Kvm byggrätt ovan mark, BTA Bostäder Lokaler Typ av bebyggelse Bostäder Lokaler Notera BTA! Omräkning till BTA från BRA blir alltså aktuell om man endast känner bruksarean

20 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Relativa kapitaliseringsfaktorer: Bostäder: Nivå-Värdeårsklass faktor 29 xx xx 70 - 74 xx 85 - 87 xx xx 02 - 0,4 - 2,5 0,71 xx xx 0,,89xx 1 xx xx 1,3 2,6 - 3,8 0,76 xx xx 0,92 xx 1 xx xx 1,25 4,0 - 7,0 0,81 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,2 7,5 - 9,5 0,86 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,15 10,0 - 12,0 0,9 xx xx 0,97 xx 1 xx xx 1,15 Lokaler: Nivå-Värdeårsklass faktor29 xx xx 70 - 75 xx 82 - 87 xx xx 98 - 0,4 - 12,0 0,87 xx xx 0,95 xx 1 xx xx 1,09

21 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Exempel på riktvärdeangivelser vid FFT04 (2002 års värdenivå) : Byggnad Mark Gamla Stan B 8,00 7200BR L 4,40 10600BR Norrmalmstorg B 7,50 6200BR L 4,20 22000BR Lund, centrum B 6,00 2600BR B-läge L 6,50 2000BR Åsele, glesbygd B 1,50 60BR L 1,50 40BR

22 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Exempel på hyresnivåer vid FFT04: (2002 års hyresnivå) Bostäder Kontor Butiker Norrmalmstorg 800 4600 10000< Lund, B-läge 725 900 1200 Åsele, glesbygd 500 300 450

23 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret……. (9 kap. 3§ FTL). Aktuella hyresbegrepp: Bostäder: Bruksvärdehyra Jämförelsehyra Genomsnittshyra Lokaler: Marknadsmässig hyra Marknadshyra Internhyra