Produktionskostnadsmetoden:

En presentation över ämnet: "Produktionskostnadsmetoden:"— Presentationens avskrift:

1 Produktionskostnadsmetoden:
Värdefaktorn Återanskaffnings- kostnad: Med återanskaffningskostnad för byggnad avses kostnaden för att under andra året före taxerings-året uppföra en motsvarande anläggning. Kostnaden kan bestämmas antingen genom en beräkning grundad på erfarenheter om byggnads-kostnadernas storlek detta år, eller genom en om-räkning av den faktiska byggnadskostnaden med en omräkningsfaktor. Denna faktor skall bestäm-mas så att man därigenom beaktar ändringen i byggnadskostnad mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret (5 kap 6§ FTL)

2 Produktionskostnadsmetoden:
Värdefaktorn Ålder: Åldern ger uttryck för värderingsenhetens sanno-lika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom återstående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av om- och tillbyggnader samt tid-punkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värderingsenheter ska samma värdeår bestämmas för dessa. (Hänvisning till 11 kap 4§ FTL)

3 Metodfrågor - en historisk tillbakablick:
Före AFT81 värderades all industri med Pro duktionskostnadsmetoden. Metoden har som nämnts vissa klara nackdelar (jfr Tobin´s Q etc). Vid AFT81 introducerades Avkastningsmeto- den. Värderingen enligt Avkastningsmetoden grundas på s k värderingshyror och brutto- kapitaliseringsfaktorer. I sin ursprungliga form var metoden en renodlad bruttokapitaliseringsmodell. Avkastningsmetoden har senare (AFT94 och därefter) förändrats så att byggnadsvärdet nu bestäms direkt med hjälp av en s k byggnads- bruttokapitaliseringsfaktor.

4 Övningsexempel - Skånskan 1:8 Avkastningsmetoden:
1(2) Övningsexempel - Skånskan 1:8 Avkastningsmetoden: Industrifastigheten Skånskan 1:8 i Lund omfattar följande: Mark: Industritomten omfattar 4500 kvm tomtmark med i övrigt genomsnittliga förhållanden i industriområdet. Byggnad: En industribyggnad uppförd 1968 med: kvm produktionslokaler med normal standard ( 22 standardpoäng) kvm lagerlokaler med normal standard 1. MER ÄN 70 % % 3. MINDRE ÄN 20 % AV NYPRODUKTIONSKOSTNADEN. VÄRDEÅRET JÄMKAS TILL, Grupp 1. OM- ELLER TILLBYGGNADSÅRET 2. ANNAT VÄRDEÅR SOM HYRESHUSET GES EFTER BERÄKNING AV OMBYGG- NADSTILLÄGGET 3. NYBYGGNADSÅRET För grupp 2, ett exempel: Ombyggnadskostnaden / Nybyggnadskostnaden = 50 % (20 <= x <=70) Värdeår-gammalt:1940 Ombyggnadsår:1995 Ombyggnadstillägg: ( ) x 50 % = 27 år Värdeår-nytt: = 1967

5 Övningsexempel - Skånskan 1:8 Avkastningsmetoden:
2(2) Övningsexempel - Skånskan 1:8 Avkastningsmetoden: Taxeringsvärdet? Vad blev taxeringsvärdet av Skånskan 1:8 vid AFT81 med följande förutsättningar: IH-tabell IB-tabell Malmö, Burlöv, Lund /75 5,5 Markvärde = 160 kr/kvm tomtareal Byggnadsvärdet? Byggnadsbruttokapitaliseringsfaktorn? 1. MER ÄN 70 % % 3. MINDRE ÄN 20 % AV NYPRODUKTIONSKOSTNADEN. VÄRDEÅRET JÄMKAS TILL, Grupp 1. OM- ELLER TILLBYGGNADSÅRET 2. ANNAT VÄRDEÅR SOM HYRESHUSET GES EFTER BERÄKNING AV OMBYGG- NADSTILLÄGGET 3. NYBYGGNADSÅRET För grupp 2, ett exempel: Ombyggnadskostnaden / Nybyggnadskostnaden = 50 % (20 <= x <=70) Värdeår-gammalt:1940 Ombyggnadsår:1995 Ombyggnadstillägg: ( ) x 50 % = 27 år Värdeår-nytt: = 1967

6 Övningsexempel - Skånskan 1:8
1(2) Övningsexempel - Skånskan 1:8 Beräkning av taxeringsvärde m m: Värderingshyra enligt IH-tabell 180/75: Produktionslokaler: x 135 = :- Lager m m: x 108 = :- Summa värderingshyra: :- Markvärde = 4500 x 160 = :- Detta ger också M/H = : = 1,63 och IB-tabellen ger BKF = 5,8 Totalvärde = x 5,8 = :- avrundat till :- Byggnadsvärde = = = :- 1. MER ÄN 70 % % 3. MINDRE ÄN 20 % AV NYPRODUKTIONSKOSTNADEN. VÄRDEÅRET JÄMKAS TILL, Grupp 1. OM- ELLER TILLBYGGNADSÅRET 2. ANNAT VÄRDEÅR SOM HYRESHUSET GES EFTER BERÄKNING AV OMBYGG- NADSTILLÄGGET 3. NYBYGGNADSÅRET För grupp 2, ett exempel: Ombyggnadskostnaden / Nybyggnadskostnaden = 50 % (20 <= x <=70) Värdeår-gammalt:1940 Ombyggnadsår:1995 Ombyggnadstillägg: ( ) x 50 % = 27 år Värdeår-nytt: = 1967

7 Övningsexempel - Skånskan 1:8
2(2) Övningsexempel - Skånskan 1:8 Beräkning av byggnadsbruttokapitali-seringsfaktorn (BBKF): Byggnadsvärde = :- Summa värderingshyra = :- BBKF = : = 4,22 1. MER ÄN 70 % % 3. MINDRE ÄN 20 % AV NYPRODUKTIONSKOSTNADEN. VÄRDEÅRET JÄMKAS TILL, Grupp 1. OM- ELLER TILLBYGGNADSÅRET 2. ANNAT VÄRDEÅR SOM HYRESHUSET GES EFTER BERÄKNING AV OMBYGG- NADSTILLÄGGET 3. NYBYGGNADSÅRET För grupp 2, ett exempel: Ombyggnadskostnaden / Nybyggnadskostnaden = 50 % (20 <= x <=70) Värdeår-gammalt:1940 Ombyggnadsår:1995 Ombyggnadstillägg: ( ) x 50 % = 27 år Värdeår-nytt: = 1967