2017-04-03 Fastighetstaxering Per Wieslander.

En presentation över ämnet: "2017-04-03 Fastighetstaxering Per Wieslander."— Presentationens avskrift:

1 Fastighetstaxering Per Wieslander

2 Fastighetstaxering Syfte med fastighetstaxering
Materiella regler och organisation Taxering av småhus Taxering av hyreshus (Taxering av industrier)

3 Fastighetstaxering Varför fastighetstaxering? fastighetsvärdering
statistik planering, markförsörjning försäkringsverksamhet fastighetsskatt stämpelskatt, förmögenhetsskatt, arvsskatt, gåvoskatt reavinstbeskattning bokföringslagstiftning kreditgivning

4 ”Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet”
Fastighetstaxering ”Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet”

5 Fastighetstaxering När taxeras fastigheter -2003?
1996: AFT-96 (S) SFT-96 (L,H,I) OMR-96 (L,S,H) SFT-97 (L,S,H,I) OMR-97 (L,S,H) 1998 AFT-98 (L) SFT-98 (S,H,I) OMR-98 (L,S,H) SFT-99 (L,S,H,I) OMR-99 (L,S,H) 2000: AFT-00 (H, I) SFT-00 (L,S) OMR-00 (L,S,H) 2001: SFT-01 (L,S,H,I) OMR-01 (L,S,H) 2002: ((AFT-02 (S))) SFT-02 (L, H, I) OMR-02 (L,S,H) 2003 AFT-03 (S) SFT-03 L,H,I) OMR-03 (L;S;H) AFT=allmän fastighetstaxering L=Lantbruk SFT=särskild fastighetstaxering S=Småhus OMR=omräkning H=Hyreshus OBS ! AFT-02 UPPSKJUTEN TILL 2003 I=Industri

6 Fastighetstaxering När taxeras fastigheter, 2003- ?
2003: AFT-03 (S) SFT-03 (L,H,I) OMR-03 (L,H) 2004: FFT-04 (H) SFT-04 (L,S,I) OMR-04 (L) 2005: AFT-05 (L) SFT-05 (S,H,I) 2006: FFT-06 (S) SFT-06 (L,H,I) 2007: AFT-07 (H, I) SFT-07 (L,S) 2008: FFT-08 (L) SFT-08 (S,H,I) 2009: AFT-09 (S) SFT-09 (L,H,I) AFT=allmän fastighetstaxering L=Lantbruk SFT=särskild fastighetstaxering S=Småhus OMR=omräkning H=Hyreshus FFT=Förenklad fastighetstaxering I=Industri

7 Fastighetstaxering Typkoder Lantbruk 100-serien Småhus 200-serien
Hyreshus 300-serien Industri 400-serien Specialenheter 800-serien se vidare separat bilaga

8 Fastighetstaxering Nivå-år
AFT och FFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän eller förenklad fastighetstaxering. SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen.

9 Fastighetstaxering Organisation vid fastighetstaxering

10 Fastighetstaxering Förberedelsearbetet Egentliga taxeringsarbetet
Marknadsanalys Utvärdering föregående AFT Modellkonstruktion Granskning av ortsprisunderlag Tabellkonstruktion Föreskrifter och rekommendationer Provvärdering Egentliga taxeringsarbetet Fastighetsdeklaration Granskning, beredning Beslut Underrättelse

11 Fastighetstaxering Förberedelse inför fastighetstaxering
Insamling och bearbetning av ortsprismaterial Indelning i värdeområden Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden Provvärdering Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden

12 Fastighetstaxering Bearbetning av ortsprismaterial

13 Fastighetstaxering Anledning till bortgallring av köp
Transportköp (TR) Köp av ideell andel (IA) Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG) Lös egendom ingår (L) Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES) Köp i samband med exekutivt förfarande (X) Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E) Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J) Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U) Gamla köp (G)

14 Fastighetstaxering Indelning i värdeområden

15 Småhus Definition av småhus:
”….byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad..”

16 Småhus Småhusvärdering Småhustaxering marknadsvärde Ortsprismetoden
1 objekt Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap erfarenhet Småhustaxering marknadsvärde (x 0,75) Ortsprismetoden Ca objekt Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSV-föreskrifter handböcker m m

17 Småhus Värdefaktorer - MARK Typ av bebyggelse Storlek
Närhet till strand, (speciell belägenhet) Vatten och avlopp Fastighetsrättsliga förhållanden

18 Småhus MARK-Typ av bebyggelse
Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra Kedjehus -övriga

19 Småhus MARK-Storlek Tomtens landareal Arealens bestäms: (i kvm)
1. Enligt fastighetsregistret 2. Hävdad tomtplats 3. Normaltomtens storlek Anges för normaltomten Yta (kvm) Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm) Korrigeras Upp till 2xnormaltomtens yta Ned till 0,5xnormaltomtens yta

20 Avståndet mäts från byggnadsplatsen
Småhus MARK- Närhet till strand (Speciell belägenhet) Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7kap 13 § miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan. Vid AFT 96 - tre klasser. Strand Strandnära Ej strand/strandnära Vid AFT fem klasser Strand 0-75 m med egen strand Strandnära 0-75 m utan egen strand Strandnära m Strandnära m Avståndet mäts från byggnadsplatsen

21 Småhus MARK-Vatten och avlopp Sex stycken klasser 1. Kommunalt VA
2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt) 3. Enskilt VA 4. Enskilt V året runt A saknas 5. Endast sommarvatten 6. VA saknas

22 Småhus MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden
Tre klasser Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter 2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet

23 Småhus Värdefaktorer - BYGGNAD Byggnadskategori Storlek Ålder Standard
Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning

24 Småhus BYGGNAD-Byggnadskategori Tre klasser 1. Friliggande hus
2. Kedjehus 3. Radhus

25 Småhus BYGGNAD-Storlek.
Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta Mäts enligt SS Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002:11 Boyta räknas till 100 % Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm. Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus

26 Småhus BYGGNAD-Ålder Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader. Bestäms genom ett värdeår Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929 Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta.

27 Småhus BYGGNAD-Standard
Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden Exteriör Energihushållning Kök 4.Sanitet 5.Interiör

28 Småhus BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser
Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.

29 Småhus BYGGNAD-Värdeordning
Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten Indelas i två klasser 1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus 2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen

30 Småhus Riktvärdeangivelser, se bilaga
Äldre variant av riktvärdeangivelser FKR /40 FKR 7,0/ B1,2/1,1/1,0 VA1/4000 Riktvärdekarta, se bilaga

31 Småhus Normhus 2003 Friliggande småhus Uppfört 1986
Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp) Enda huset Tomt som består av en självständig fastighet

32 Småhus Värde skall bestämmas för mark och byggnad
Fr o m AFT96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell +Mark +Byggnad =Totalt värde

33 Småhus S-nivåfaktorer Tabeller för grund- och marginalvärde
Uttrycker basvärdet för normhuset i tals kronor Tabeller för åldersfaktor Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard.För småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara 1.00.

34 Småhus Tabeller för grund och marginalvärde
Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard.

35 Småhus

36 Småhus Tabeller för åldersfaktor

37 Fastighetstaxering Värderingsmodell Indelning i Värderingsenheter
bestämmande av Värdefaktorer Bestämmande av Riktvärden Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde Justering för säregna förhållanden

38 Fastighetstaxering Justering för säregna förhållanden
”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.” Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

39 Hyreshus Definition av hyreshus
”…byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, restaurang och liknande….”

40 Hyreshus Värdefaktorer: Tomtmark Hyreshus
Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder) Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm) Hyreshus Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder) Hyra Ålder

41 Hyreshus Hyror Lokaler marknadsmässig hyra Bostäder bruksvärdehyra

42 Hyreshus Riktvärdekarta Riktvärdeangivelser

43 Hyreshus Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus Bestäm värdeområde
Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm Bestäm hyresnivå i 2005 års nivå (avser AFT 07) för lokaler och bostäder Bestäm ålder på byggnaden Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell Riktvärde byggnad=H.nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor Bestäm byggrätten (1,25 x boarea resp 1,20 x lokalarea) Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA Taxeringsvärde=Summan av riktvärden

44 Hyreshus H-nivåfaktor motsvarar brutto-kapitaliseringsfaktor
HK-tabellen utvisar åldersinverkan

45 Fastighetstaxering Värderingsmodell Indelning i Värderingsenheter
bestämmande av Värdefaktorer Bestämmande av Riktvärden Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde Justering för säregna förhållanden

46 Fastighetstaxering Justering för säregna förhållanden
”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.” Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

47 Industri Industrienhet
”….byggnad som är inrättad för industriell verksamhet..”

48 Industri Riktvärdeangivelser Riktvärdekarta

49 Industri Värderingsmetoder Avkastningsmetoden
huvudmetoden Produktionskostnadsmetoden byggnader som endast har en begränsad användbarhet 1. Skräddarsydda byggnader 2. Bensinstationsbyggnader 3. Byggnader med olämplig utformning 4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus

50 Industri Värdefaktorer mark: Storlek (kvm)

51 Industri Värdefaktorer byggnad: Avkastningsmetoden
1. Lokaltyp (prod.lokaler, industrikontor, lager m m) 2. Storlek (kvm) 3. Ålder 4. Standard

52 Industri Standard Produktionslokaler Industrikontor Lager m m
1. Mycket enkel standard 2. Enkel standard 3. Normal standard 4. Hög standard Industrikontor 1. Enkel standard 2. Normal standard 3. Hög standard Lager m m 2. Enkel 3. Normal 4. Hög 5. Mycket hög

53 Industri Värdefaktorer byggnad: Produktionskostnadsmetoden
1. Återanskaffningskostnaden 2. Ålder 3. Byggnadskategori 4. Ortstyp

54 Nyheter inom fastighetstaxeringen
Omräkningen slopas Förenklad fastighetstaxering införs (FFT) Tidsplanen ändras så att AFT infaller udda år Ny SFT grund Begreppet basvärde slopas Taxeringsvärde fastställs vid AFT och FFT

55 Förenklad fastighetstaxering
Kommer att ske för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter. AFT vart sjätte år och FFT vart sjätte år. Normalt lämnas inte deklaration (undantag hyreshusenheter) Allmän fastighetsdeklaration eller taxeringsförslag.

56 Grund för ny taxering (SFT)
Ny taxering skall göras om det så stora förändringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde påverkas (giftpåverkan, miljöförstöring etc) Ska medföra en förändring på minst en femtedel, dock minst kronor. Varaktigt.