Marknadsmässiga avkastningskrav i allmännyttiga bostadsföretag

En presentation över ämnet: "Marknadsmässiga avkastningskrav i allmännyttiga bostadsföretag"— Presentationens avskrift:

1 Marknadsmässiga avkastningskrav i allmännyttiga bostadsföretag
Johan Holmgren, SABO AB

2 Ny rapport Marknadsmässiga avkastningskrav och allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag – Bo Nordlund Färdigställd(SABOs hemsida) Den 18 december publiceras en populärversion i samband med en forskarfrukost på SABO

3 Affärsmässighet eller allmännyttigt syfte?
Svar: både och ”Som regeringen har redogjort för ovan har de kommunala bostadsaktiebolagen inte tillkommit för att skapa vinster, utan för att tillgodose ett allmännyttigt ändamål. I den meningen är det allmännyttiga syftet överordnat andra aspekter. Samtidigt gäller att företagen verkar på en konkurrensutsatt marknad där stöd till företag kan bli konkurrenssnedvridande. Även de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen måste således agera affärsmässigt och åläggas normala avkastningskrav” Propositionen s. 47

4 Vilka lagförändringar fick vi 2011?
Jordabalken 12 kap. 55 § Vid prövning ska förhandlade hyror användas Prövning vid väsentligt högre hyra kan hyresnämnden använda ny skyddsregel Hyresförhandlingslagen 21§ Hyran kan, mht 12 kap 55 § femte stycket JB, bestämmas till att betalas med lägre belopp under skälig tid Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Jordabalken Tidigare Hyran för lgher i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga kommunala bostadsföretag

5 Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag
1 § Portalparagrafen 2 § Affärsmässighetsparagrafen 3 § Värdeöverföringsbegränsning 4 § Avyttringsundantaget 5 § Bostadsförsörjningsundantaget 6 § Rapportering av värdeöverföringar De senaste 5 åren har HMK eller medling använts för bolag och i åt är vi uppe i 30 st. Sena Förhandlingar Påkallande av förhandlingarna senare än vanligt ? - Förhandlingarna försenade av regionala hinder ! (försenade offentliggöranden , regionala maxnivåer ) Förhandlingsunderlagen Hur mycket kalkylunderlag som skall lämnas ut Borgensavgifter, Avkastningskrav Ny lagstiftning Företagens bild/förväntningar- Nollresultat hos HGF Förhandlingsviljan Hårdare regional o central styrning Svårare att komma överens, även i HMK Principfrågor låser förhandlingarna Omvänd hyresnormerande roll

6 Rapporten Teori och regelverk
Intervju med 12 större och mindre privata aktörer på starka och svaga marknader Analys, tolkning, diskussion och slutsatser

7 Hur ser de privatas avkastningskrav ut?
Nyproduktion Inte aktuellt(1) Potential i värdeökning, direktavkastning underordnat(2) Kassaflöde(1) Uppfylla ett direktavkastningskrav(8) Eget avkastningskrav är styrande Direktavkastningskrav på 5-6% oberoende marknad Marknadsvärdet mest relevant som bas för avkastningsberäkningar (9 st) endast (3 st) EK Utvärdera fastighetsinvesteringar 5-10 års sikt Avkastningskrav på företaget som helhet (8 av 12 ftg har någon form av avkastningskrav) Kassaflödet viktig styrparameter för de allra flesta – högre än bankräntan Direktavkastning 4 st (bör vara över räntan) Inflationskompensation – totalavkastning Inget tydligt/uttalat avkastningskrav, endast på investeringar eller vinstmål Investeringar: Flest (8st): Direktavkastningskrav som ska uppfyllas (egna viktigare än marknadens 5-6 %) Största delen: Kassaflödet bör i nära anslutning till investeringen vara positivt helst direkt Någon: Nyproduktion inte aktuellt-inte lönsamt resp Värdeökning är viktigast resp Större upprustningar endast på starka marknader- ger bättre avkastning än nyproduktion- uppskatta en jämviktshyra ej kostnadsbas Periodiskt underhåll typ tak och fasad ingen investeringskalkyl Energibesparingar: strikt ekonomisk grund. Är åtgärden lönsam så genomförs den.

8 Hur ser de privatas avkastningskrav ut?
Omfattande upprustning I normalfallet bara aktuellt på ”starkare” marknader Marknadsvärdet före och efter ger investeringsutrymmet(2) Bättre än att köpa på begagnatmarknaden(1) Bättre avkastning än nyproduktion(1) Central fråga är vilken hyra som går att ta ut efter ombyggnad Tror att framtidens hyra inte får samma kostnadssyn(1) Mindre omfattande upprustning(Takomläggning, fasadrenovering) Normalt underhåll Inga investeringskalkyler Strategi och förhoppning om lägre avkastningskrav(1) Marknadsvärdet mest relevant som bas för avkastningsberäkningar (9 st) endast (3 st) EK Utvärdera fastighetsinvesteringar 5-10 års sikt Avkastningskrav på företaget som helhet (8 av 12 ftg har någon form av avkastningskrav) Kassaflödet viktig styrparameter för de allra flesta – högre än bankräntan Direktavkastning 4 st (bör vara över räntan) Inflationskompensation – totalavkastning Inget tydligt/uttalat avkastningskrav, endast på investeringar eller vinstmål Investeringar: Flest (8st): Direktavkastningskrav som ska uppfyllas (egna viktigare än marknadens 5-6 %) Största delen: Kassaflödet bör i nära anslutning till investeringen vara positivt helst direkt Någon: Nyproduktion inte aktuellt-inte lönsamt resp Värdeökning är viktigast resp Större upprustningar endast på starka marknader- ger bättre avkastning än nyproduktion- uppskatta en jämviktshyra ej kostnadsbas Periodiskt underhåll typ tak och fasad ingen investeringskalkyl Energibesparingar: strikt ekonomisk grund. Är åtgärden lönsam så genomförs den.

9 Hur ser de privatas avkastningskrav ut?
Energibesparing-och/eller andra miljöåtgärder Strikt ekonomisk grund Är åtgärden lönsam genomförs den Lyfta utemiljö/ ”CSR-karaktär”(T.ex. lekplats, gräsmattor/rabatter etc.) Sällan eller aldrig strikta ekonomiska kalkyler Ses som underhållskostnader Lönar sig i form av mindre risk, för omflyttning, vakanser, lägre reparationer, bättre NKI och stärker varumärke Marknadsvärdet mest relevant som bas för avkastningsberäkningar (9 st) endast (3 st) EK Utvärdera fastighetsinvesteringar 5-10 års sikt Avkastningskrav på företaget som helhet (8 av 12 ftg har någon form av avkastningskrav) Kassaflödet viktig styrparameter för de allra flesta – högre än bankräntan Direktavkastning 4 st (bör vara över räntan) Inflationskompensation – totalavkastning Inget tydligt/uttalat avkastningskrav, endast på investeringar eller vinstmål Investeringar: Flest (8st): Direktavkastningskrav som ska uppfyllas (egna viktigare än marknadens 5-6 %) Största delen: Kassaflödet bör i nära anslutning till investeringen vara positivt helst direkt Någon: Nyproduktion inte aktuellt-inte lönsamt resp Värdeökning är viktigast resp Större upprustningar endast på starka marknader- ger bättre avkastning än nyproduktion- uppskatta en jämviktshyra ej kostnadsbas Periodiskt underhåll typ tak och fasad ingen investeringskalkyl Energibesparingar: strikt ekonomisk grund. Är åtgärden lönsam så genomförs den.

10 Hur ser de privatas avkastningskrav ut?
På vilken nivå ställs avkastningskravet? Någon form av avkastningskrav på företagsnivå(8), dock olika! Direktavkastningskrav 5 till 8 %, dock 6 % på bostadsdelen(4) Positivt kassaflöde på företagnivå(1) Viktigt med positiva kassaflöde(7) Bättre än alternativa placeringar över tid(1) Vinstmål efter skatt(1) Fastigheternas operativa resultat högre än låneräntan(1) Ställs på projekt, ”det andra blir som det blir”(1). Har fastigheter i Stockholm och vet att det historiskt varit bra. Avkastningskrav i investeringssituationer Marknadsvärdet mest relevant som bas för avkastningsberäkningar (9 st) endast (3 st) EK Utvärdera fastighetsinvesteringar 5-10 års sikt Avkastningskrav på företaget som helhet (8 av 12 ftg har någon form av avkastningskrav) Kassaflödet viktig styrparameter för de allra flesta – högre än bankräntan Direktavkastning 4 st (bör vara över räntan) Inflationskompensation – totalavkastning Inget tydligt/uttalat avkastningskrav, endast på investeringar eller vinstmål Investeringar: Flest (8st): Direktavkastningskrav som ska uppfyllas (egna viktigare än marknadens 5-6 %) Största delen: Kassaflödet bör i nära anslutning till investeringen vara positivt helst direkt Någon: Nyproduktion inte aktuellt-inte lönsamt resp Värdeökning är viktigast resp Större upprustningar endast på starka marknader- ger bättre avkastning än nyproduktion- uppskatta en jämviktshyra ej kostnadsbas Periodiskt underhåll typ tak och fasad ingen investeringskalkyl Energibesparingar: strikt ekonomisk grund. Är åtgärden lönsam så genomförs den.

11 Hur ser de privatas avkastningskrav ut?
Vad är relevant avkastning från en fastighetsinvestering? Totalavkastning(5) Värdeökning mest relevant(2) Kassaflöde(1) Direktavkastning(4). Två respondenter finns på svaga markander. Högre än räntan på lån(3) Kassaflöde Marknadsvärdet mest relevant som bas för avkastningsberäkningar (9 st) endast (3 st) EK Utvärdera fastighetsinvesteringar 5-10 års sikt Avkastningskrav på företaget som helhet (8 av 12 ftg har någon form av avkastningskrav) Kassaflödet viktig styrparameter för de allra flesta – högre än bankräntan Direktavkastning 4 st (bör vara över räntan) Inflationskompensation – totalavkastning Inget tydligt/uttalat avkastningskrav, endast på investeringar eller vinstmål Investeringar: Flest (8st): Direktavkastningskrav som ska uppfyllas (egna viktigare än marknadens 5-6 %) Största delen: Kassaflödet bör i nära anslutning till investeringen vara positivt helst direkt Någon: Nyproduktion inte aktuellt-inte lönsamt resp Värdeökning är viktigast resp Större upprustningar endast på starka marknader- ger bättre avkastning än nyproduktion- uppskatta en jämviktshyra ej kostnadsbas Periodiskt underhåll typ tak och fasad ingen investeringskalkyl Energibesparingar: strikt ekonomisk grund. Är åtgärden lönsam så genomförs den.

12 Hur ser de privatas avkastningskrav ut?
Utvärdering av avkastning på fastighetsinvesteringar Inget entydigt sätt Generellt: svag marknad låg förväntan om värdetillväxt och tvärtom på stark marknad Historiska erfarenheter Totalavkastning(2) 5-10 års sikt(9) varav en 3-5 års sikt. 1 års sikt(2) 20 års sikt(1) Marknadsvärdet mest relevant som bas för avkastningsberäkningar (9 st) endast (3 st) EK Utvärdera fastighetsinvesteringar 5-10 års sikt Avkastningskrav på företaget som helhet (8 av 12 ftg har någon form av avkastningskrav) Kassaflödet viktig styrparameter för de allra flesta – högre än bankräntan Direktavkastning 4 st (bör vara över räntan) Inflationskompensation – totalavkastning Inget tydligt/uttalat avkastningskrav, endast på investeringar eller vinstmål Investeringar: Flest (8st): Direktavkastningskrav som ska uppfyllas (egna viktigare än marknadens 5-6 %) Största delen: Kassaflödet bör i nära anslutning till investeringen vara positivt helst direkt Någon: Nyproduktion inte aktuellt-inte lönsamt resp Värdeökning är viktigast resp Större upprustningar endast på starka marknader- ger bättre avkastning än nyproduktion- uppskatta en jämviktshyra ej kostnadsbas Periodiskt underhåll typ tak och fasad ingen investeringskalkyl Energibesparingar: strikt ekonomisk grund. Är åtgärden lönsam så genomförs den.

13 Hur ser de privatas avkastningskrav ut?
Vad är mest relevant- avkastningen på totalt eller eget kapital? Justerat totalt kapital(9) Justerat eget kapital(3) Vilken kapitalbas är relevant att mäta utifrån? Marknadsvärde(11) Bokfört värde(1) Marknadsvärdet mest relevant som bas för avkastningsberäkningar (9 st) endast (3 st) EK Utvärdera fastighetsinvesteringar 5-10 års sikt Avkastningskrav på företaget som helhet (8 av 12 ftg har någon form av avkastningskrav) Kassaflödet viktig styrparameter för de allra flesta – högre än bankräntan Direktavkastning 4 st (bör vara över räntan) Inflationskompensation – totalavkastning Inget tydligt/uttalat avkastningskrav, endast på investeringar eller vinstmål Investeringar: Flest (8st): Direktavkastningskrav som ska uppfyllas (egna viktigare än marknadens 5-6 %) Största delen: Kassaflödet bör i nära anslutning till investeringen vara positivt helst direkt Någon: Nyproduktion inte aktuellt-inte lönsamt resp Värdeökning är viktigast resp Större upprustningar endast på starka marknader- ger bättre avkastning än nyproduktion- uppskatta en jämviktshyra ej kostnadsbas Periodiskt underhåll typ tak och fasad ingen investeringskalkyl Energibesparingar: strikt ekonomisk grund. Är åtgärden lönsam så genomförs den.

14 Vad behöver kommunen göra
Statsstödsproblematiken kräver att kommunerna ställer krav på marknadsmässig avkastning. Relevant bas är marknadsvärdet. Ställa krav på investeringarna.

15 Vad behöver företaget göra?
Resonera kring ert bestånd kontra privatvärdarnas bestånd och hyra, ambitionen för företaget, hög/låg service, varierat utbud kvalitetsmässigt och hyressättning, mål kring kundnöjdhet, tekniska behov i fastigheterna, energimål, effektiviseringskrav på verksamheten m.m. Kostnadsutveckling som ni måste få täckning för och ambitionsförändring. Ta fram budget för året och resonera kring framtiden. Vilka behov finns av investeringar och hur ska de finansieras, visa en prognos kring de kommande åren. Investeringsunderlag