Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

En presentation över ämnet: "Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige"— Presentationens avskrift:

1 Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige
Bostadsarrende Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

2 Bostadsarrendatorernas riksorganisation (BARO)
BARO bildades år 2011 BARO:s ändamål är att tillvarata bostadsarrendatorernas intressen genom att samla information om bostadsarrendatorernas situation samt följa upp och påverka lagstiftningen och regeltillämpningen Till BARO är 61 lokala arrendeföreningar anslutna (februari 2018) BARO nominerar sedan år 2014 ledamöter i arrendenämnderna BARO har avgivit ett utförligt remissyttrande över arrendeutredningens slut- betänkande (SOU 2014:32) Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

3 Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige
forts. BARO Vid frågor rörande bostadsarrende, kontakta BARO som kan svara på många övergripande frågor Det är inte BARO:s uppgift att biträda enskilda arrendatorer i tvister med jordägare Behöver du juridiskt biträde har BARO viss kunskap om jurister/advokater som har erfarenhet av tvister om bostadsarrenden BARO:s hemsida: Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

4 Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige
BARO verkar för ……. att det ojämlika maktförhållandet mellan jordägare och arrendator utjämnas att skenande arrendeavgifter och oskäliga arrendevillkor stoppas att så kallade nyupplåtelser som jämförelseobjekt underkänns vid fastställande av skälig arrendeavgift att längre arrendeperioder än 5 år uppnås att andrahandsupplåtelser regleras så att besittningsskyddet inte urholkas att begränsa Arrendenämndernas användning av allmänna skälighetsbedömningar vid fastställande av arrendeavgifter och i stället grundas på av parterna synbara faktorer till exempel ortens pris för jämförbara arrenden Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

5 Vad är ett bostadsarrende?
Bostadsarrende föreligger enligt 10 kap. 1 § Jordabalken (JB) när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtel- sen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående Enklare uttryckt avses med bostadsarrende ett arrende som ger arrendatorn rätt att på arrendestället uppföra eller ha kvar bostadshus Bostadsarrende är en total nyttjanderätt där arrendatorn har arrendestället helt i sin besitt­ning i jordägarens ställe Arrendatorn har ett mycket starkt direkt besittningsskydd (se bild 8-9) Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

6 Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige
Arrendeavtalet Arrendeavtalet ska vara skriftligt för att vara giltigt ska innehålla alla villkor som reglerar arrendet. Se också till att det finns angivet vilket jordområde som omfattas av arrendet träffas enligt 10 kap. 2 § JB för viss tid eller på arrendatorns livstid Arrendeavtal som sluts för viss tid ska vara på minst 5 år. Kortare tid kräver godkännande av Arrendenämnden är bindande utanför detaljplanerat område i högst 50 år och innanför detaljplanerat område i högst 25 år För upplåtelsen ska någon form av ersättning utgå. Så kallade gratisavtal är ogiltiga då det inte uppfyller formkraven för bostadsarrende Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

7 Arrendatorns skyldigheter
Arrendatorn ska, oavsett om inbetalningskort erhålls från jordägaren eller om villkorstvist föreligger om avgiftens storlek, betala arrendeavgiften innan den förfaller till betalning Arrendatorn har enligt allmänna rättsprinciper ett vårdansvar för arrendestället Med vårdansvar avses att arrendatorn måste vidta samma åtgärder som en ägare skulle göra för att förhindra skada eller för att begränsa omfattningen av inträffad skada. Arrendatorn måste underrätta jordägaren om hotan­de eller inträffad skada Om arrendatorn försummar sina skyldigheter kan jordägaren vara berättigad till skadestånd. Arrenderätten kan i värsta fall förloras, d.v.s. förverkas Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

8 Direkt besittningsskydd
För bostadsarrende gäller bestämmelser om direkt besittningsskydd som innebär att arrendatorn som huvudregel har rätt till förlängning av avtalet, det vill säga ett mycket starkt besittningsskydd till marken Tvister mellan jordägare och arrendator prövas och avgörs av Arrendenämnden I Arrendenämnden svarar varje part för sina egna rättegångskostnader Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

9 Skäl som kan bryta besittningsskyddet
Utgångspunkten i Arr­­ende­­­­nämndens prövning är att arrendatorn ska få förlängning av arrendeavtalet och att arrendatorn har ett synnerligen starkt besittningsskydd Undantag är om det föreligger någon särskild besittningsbrytande grund enligt 10 kap. 5 § JB till exempel att arrendeavgiften inte har betalats att byggnad har uppförts utan bygglov eller i strid med detaljplan att arrendatorn i väsentlig mån har åsidosatt skyldighet enligt avtalet om jordägaren hävdar att marken ska användas för annat ändamål som jord- bruk, industri eller annan ekonom­isk verksamhet. Arrendenämnden ska då göra en intresseavvägning mellan parterna. Jord­ägarens intresse att förfoga över marken måste då påtagligt överväga arrendatorns in­tresse av fortsatt arrende Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

10 Uppsägning av arrendeavtal respektive begäran om ändrade villkor
Uppsägningen ska vara skriftlig Uppsägningstiden vid bostadsarrende är ett år innan arrendetiden gått ut Sägs avtalet upp för sent eller inte alls förlängs avtalet med oförändrade villkor automatiskt på fem år Om part vill ha ändring i arrendeavtalet till exempel ändrad arrendeavgift eller längre avtalsperiod måste part begära villkorsändring ett år innan arrendetiden går ut Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

11 Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige
forts. Uppsägning av arrendeavtal respektive begäran om ändrade villkor Uppsägningar från jordägarens sida gäller oftast förändrade arrendevillkor i form av höjd arrendeavgift. Uppsägning kan också gälla krav på avflyttning Om jordägaren och arrendator inte kommer överens om nytt arrendeavtal måste villkorstvisten hänskjutas till Arrendenämnden, senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

12 Så går det till i Arrendenämnden
Arrendenämnden består av en juristdomare (hyresråd) och två nämndemän. Nämndemännen representerar arrendatorernas respektive jordägarnas intressen i allmänhet. Dessutom deltar sekreterare Handläggningen präglas av en avspänd atmosfär från Arrendenämndens sida där det från ordförandens sida betonas att det är meningen att jordägare och arrendator utan egna juridiska kunskaper ska kunna få framföra sina meningar. Den som så önskar kan biträdas av ett ombud Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

13 forts. Så går det till i Arrendenämnden
Viktigt att tänka på är att Arrendenämnden fattar sitt beslut utifrån parternas yrkanden och vad dessa i övrigt framför samt den framlagda bevisningen Handläggningen inleds med att ordföranden går igenom en del formella frågor för att ta reda på att det inte föreligger något hinder mot att Arrendenämnden hand- lägger ärendet Processen inleds med att part presenterar sitt yrkande varefter den andra parten talar om sin inställning till yrkandet Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

14 forts. Så går det till i Arrendenämnden
Därefter sker en redogörelse för grunderna, omständigheterna i sak, oftast i ett tämligen informellt åsiktsutbyte mellan parterna där ordförandens uppgift att försöka förmå parterna att nå en förlikning (frivillig överenskommelse) Uppnås förlikning dokumenterar arrendenämnden detta i ett protokoll varvid ärendet avskrivs från vidare handläggning. En förlikning går inte att överklaga. Om förlikning inte uppnås är det Arrendenämndens uppgift att besluta i ärendet och fastställa skäliga villkor för den kommande arrendeperioden Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

15 forts. Så går det till i Arrendenämnden
Det är inte ovanligt att syn genomförs det vill säga att Arrendenämnden och parterna åker ut och tittar på aktuell arrendetomt och de jämförelse- tomter som åberopas till styrkande av ortspriset Arrendenämndens beslut kan överklagas till hovrätten Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

16 Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige
Arrendeavgiften Vid nyupplåtelse av ett arrendeställe råder avtalsfrihet vilket innebär att det parterna kommer överens om gäller Vid förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften enligt 10 kap. 6 JB med skäligt belopp. Därutöver anger lagen att avgiften ska bestämmas på så sätt att den kan anses motsvara arrenderättens värde för arrendatorn med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt Vad som avses med skäligt belopp framgår inte av lagtexten. Den frågan har överlåtits till rättstillämpningen och har givit upphov till många tvister mellan jordägare och arrendator Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

17 forts. Arrendeavgiften
Skälig arrendeavgift fastställs normalt utifrån vad som är ortens pris för jämförliga arrenden inom orten OBS att om det inom området finns likartade tomter vars arrendatorer godtagit samma avgift som jordägaren yrkar för aktuell prövningstomt utgör det ett starkt argument för en motsvarande avgift för prövningstomten yttre omständigheter i övrigt som tomtens läge, storlek och beskaffenhet yttre störningar i form av buller, rök, eller från det rörliga friluftslivet OBS att det är råmarken som ska bedömas och inte av arrendatorer gjorda och bekostade förbättringar I andra hand bestäms arrendeavgiften av vad en arrendator i allmänhet kan vara beredd att betala Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

18 forts Arrendeavgiften
Arrendeavgiften ska inte påverkas av: jordägarens önskade avkastning då bostadsarrende inte (såsom jordbruk) genererar vinst/avkastning tvärtom är det fråga om värdet för arrendatorn jordägarens kostnader som fastighetsavgift, högre taxeringsvärde eller andra kostnader prisutvecklingen på fastigheter Bevisbördan för att yrkad höjning av arrendeavgiften är skälig åvilar jordägaren Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

19 Överklagande av Arrendenämndens beslut
Arrendenämndens beslut överklagas till hovrätten. Prövningstillstånd krävs inte I hovrätten är huvudregeln – i motsatts till vad som gäller i Arrendenämnd – att förlorande part utöver sina egna kostnader även svarar för motpartens rättegångskostnader Viktigt att se till att man har en försäkring som omfattar rättegångskostnader för processen i hovrätt, det vill säga rättsskydd Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

20 forts. Överklagande av Arrendenämndens beslut
Flertalet försäkringsbolag ställer som krav för att försäkringsskyddet ska gälla att arrendatorn själv eller dennes ombud har erforderlig processvana och övrig juridisk kompetens Kompetensprövningen görs av Svensk Försäkrings Nämnder Box Stockholm Blankett finns på Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

21 forts. Överklagande av Arrendenämndens beslut
Enligt 13 § lagen (1996:242) om domstolsärenden är huvudregeln att förfarandet i hovrätten är skriftligt men det är ofta bra med ett sammanträde där arrendatorn kan berätta om omständigheterna på sitt arrendeställe, avtalets innehåll och skälig arrendeavgift Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

22 Överlåtelse av arrenderätten
Arrendatorn har rätt att överlåta arrenderätten till någon som jordägaren skäligen kan nöjas med Vid överlåtelse med undantag för arv måste arrendatorn först erbjuda jordägaren att lösa arrendet, så kallade hembud Det är mycket viktigt att hembud görs innan överlåtelse sker Om hembud inte görs kan arrenderätten förverkas/förloras Blankett för hembud finns på BARO:s hemsida Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

23 forts. Överlåtelse av arrenderätten
Hembudet sänds i rekommenderat brev med mottagningsbevis till jordägaren Arrendatorn får inte villkora hembudet genom att exempelvis villkora att gälla för visst belopp Jordägaren har en månad från mottagandet att ta ställning till hembudet Om jordägaren inte svarar eller tackar nej har arrendatorn rätt att överlåta arrendet till någon som jordägaren skäligen kan nöja sig med Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

24 forts. Överlåtelse av arrenderätten
Vilket pris gäller om jordägaren svarar ja, d.v.s. vill nyttja sin lösenrätt? Marknads­värdet för arrenderätten, byggnader och andra gjorda förbättringar gäller när jordägaren vill ta över arrendestället Vid arv och bodelning behövs inte hembud, utan jordägaren informeras skriftligen om ägarbytet Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

25 Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige
Hembud Följande ordning är lämplig i samband med hembud och försäljning av ett arrendeställe Börja med att försöka fastställa marknadsvärdet genom att lägga ut ditt arrendeställe till försäljning hos till exempel en mäklare Ange tydligt att det gäller försäljning av ett hus på arrenderad mark och att man innan köpet är klart måste erbjuda jordägaren att ta över arrendestället genom så kallat hembud Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

26 Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige
forts. Hembud Skriv köpekontrakt med den tilltänkta köparen där dels köpesumman klart framgår, dels att köpet kan slutföras först om jordägaren inte vill ta över arrendestället Hembudet med användande av BARO:s blankett skickas i rekommenderat brev med mottagningsbevis till jordägaren. Jordägaren har därefter 30 dagar på sig att ta ställning till hembudet. Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

27 Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige
forts. Hembud Avböjer jordägaren hembudet eller inte avhörs inom en månad har köparen rätt att överta det befintliga arrendeavtalet. Köpare bör avvisa alla försök från jord- ägaren att skriva ett nytt avtal. Ett nytt avtal leder i många fall till försämringar för arrendatorn. Om arrendatorn överlåter arrendestället utan att först ha iakttagit reglerna om hembud kan jordägaren genast säga upp arrendeavtalet till upphörande, det vill säga arrenderätten är förverkad och arrendatorn måste ta bort byggnaderna från jordägarens mark Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige

28 Några viktiga avslutande ”komihåg” vid överlåtelse av arrende
Jordägaren ska betala marknads­värdet för arrenderätten, byggnader och andra förbättringar om denne vill lösa, d.v.s. det samlade marknadsvärdet av den hembjudna egendomen. Se NJA:2005 s. 943 som finns på webben Om arrendatorn överlåter arrenderätten utan hembud kan jordägaren genast säga upp arrendeavtalet till upphörande, m.a.o. arrenderätten är förverkad enligt 8 kap §§ JB. Arrendatorn kan tvingas ta bort byggnaderna Vid arv, testamente och bodelning behövs inte hembud, utan jordägaren informeras skriftligen om den nye arrendatorn Köpare av byggnad på ofri grund (arrendetomt) bör avvisa alla försök från jordägaren att skriva ett nytt avtal, vilket ofta högre avgift än gällande arrende- avtal Organisationen för bostadsarrendatorer i Sverige