Projektgruppen Från Sällskapet: Petter W Rimfors, sammankallande Erik Broström Lars W Grönberg Kontrakterad konsult: Christian Eriksson, Bygg och Fastighetsoptimering.

En presentation över ämnet: "Projektgruppen Från Sällskapet: Petter W Rimfors, sammankallande Erik Broström Lars W Grönberg Kontrakterad konsult: Christian Eriksson, Bygg och Fastighetsoptimering."— Presentationens avskrift:

1 Projektgruppen Från Sällskapet: Petter W Rimfors, sammankallande Erik Broström Lars W Grönberg Kontrakterad konsult: Christian Eriksson, Bygg och Fastighetsoptimering i Stockholm AB

2

3

4 Interna projektgruppens uppdrag: Bedöma Lars Hammarströms förslag utifrån: -Sällskapets och Marknadens behov -Byggtekniska förutsättningar -Ekonomi Projektgruppens uppdrag

5 Sällskapets och Marknadens behov Sällskapet DBW Mötes- och måltidslokal för ca 250 personer. Kansli: - Kontorsrum, förråd 10 m 2 - Sammanträdesrum för 12 personer, 20 m 2

6 Sällskapets och marknadens behov Marknadens behov Gotland Convention Bureau Gotland Excursion Go Gotland Hansa Event Gotländska möten

7 Sällskapets och Marknadens behov Marknadens behov: För närvarande få restauranglokaler som tar fler än 120-140 gäster. Undantag: Visby Strand, Donners Hotell. Framöver även Clarion Hotell (fd Visby hotell), Efterfrågan finns på större måltidslokal för konferensgäster, middagar och event. Konferensgäster vill ha möjlighet till alternativ måltidslokal under Gotlandsvistelsen. Viktigt med måltidslokal med hög klass. Rätt krögare av stor betydelse.

8 Sällskapets och marknadens behov Kryssningskajen medför minst tredubbling av anlöpen till Visby! Botan attraktivt för kryssningsbolagen, släpper i Almedalen och hämtar på Paviljongsplan.

9 Sällskapets och marknadens behov Kafé och någon form av souvenirförsäljning Viktigt för kryssningsgästerna: Hög kapacitet och bra flöde Toaletter Samma entreprenör driver restaurang och café Ger möjlighet till flexibilitet. Bostäder ger säkrare intäkter än kontor med det läget

10 Byggtekniska förutsättningar Ytor bottenplan Måltidslokal för 250 gäster kräver 300 m 2 (245 m2) Tillagningskök, beredning, disk mm 180 m 2 Foajé 70 m 2 Kapprum 25 m 2 RWC 5 m 2 WC, 4 stycken 8 m 2 Café 80 m 2 Trappa/hisschakt, Städrum, undercentral, ventilationsrum, El-tele 42 m 2

11 Byggtekniska förutsättningar Ytor övervåning: 9 lägenheter om 2 rok a 45 m 2 Trappa/förberett hisschakt 20 m2 Total byggarea 1 165 m 2

12 Byggtekniska förutsättningar Stomme utförs med pelare i stål alternativt betong samt bjälklag i armerad betong Rumshöjd i bottenvåning 4,5 m Miljöbyggnad klass silver (Sweden Green Building Council) Vattenburen värme (bergvärme & ev solfångare) Arkeolog närvarande vid schaktning

13 Ekonomi Byggherrekostnader 2 488 095 kr Byggadministration227 175 kr Projekteringskostnader1 225 910 kr Besiktning & protokoll 90 870 kr Byggentreprenader20 538 950 kr (installationsentreprenader ingår) Kreditiv och fst regl.321 280 kr Moms2 869 683 (beräknat på 11 478 732 kr) Total produktionskostnad27 785 263 kr (23 800 kr/m 2 )

14 Ekonomi Byggherrekostnader: Bygglov mm125 000 kr Anslutning VA825 000 kr Anslutning el300 570 kr Bergvärme750 000 kr Bredband50 000 kr Fastighetsskatt100 190 kr Försäkringar31 455 kr Nybyggadskarta15 145 kr Pantbrev290 475 kr

15 Ekonomi Projekteringskostnader: Landskapsarkitekt150 000 kr Statiker124 655 kr El-konstruktör154 945 kr VVS-konstruktör249 310 kr Geoteknik29 125 kr Brand 23 300 kr Kopiering mm5 825 kr

16 Ekonomi Byggentreprenader: Byggentreprenader 17 125 500 kr Mark- & grundläggning 1 368 875 kr Storköksutrustning1 543 625 kr Möbler och porslin, bestick mm500 950 kr

17 Ekonomi Kassaflöde vid drift (beräknat som årskostnad baserat på 29 mkr i investering): Lån 14,5 mkr till 3% 435 000 kr Avkastning EK 14, 5 mkr till 1,5%217 000 kr El35 000 kr Värme 102 520 kr Sophämtning/vatten73 200 kr Fastighetsskatt12 285 kr Tillsynsavgifter10 000 kr Försäkringar65 000 kr Underhåll150 000 kr Teknisk och ekonomisk förvaltning150 000 kr Larm24 000 kr Amortering 2%290 000 kr Oförutsett50 000 kr Totalt1 614 505 kr

18 Ekonomi Intäkter Lägenheter 405 m 2 x 1800 kr729 000 kr Restaurang och café 560 m 2 x 1600 kr896 000 kr DBW kansli och förråd 30 m 2 x 1600 kr44 000 kr Biutrymmen (teknik, foajé, trappa, städ mm)0 kr Totalt1669 000 kr Överskott54 500kr (vid 2% ränta199 500 kr) ( VID 5 % RÄNTA-240 000 kr)

19 Ekonomi Kostnader: Uppvärmning: 145 tkr El 35 tkr Vatten30 tkr Sophämtning21 tkr F-skatt10 tkr Tillsynsavgift10 tkr Försäkring45 tkr Underhåll100 tkr Tillsyns mm100 tkr Oförutsett50 tkr Totalt545 tkr Intäkter: Hyra studentrun/lägenheter 385 tkr Hyra Lokal476 tkr Totalt731 tkr Överskott216 tkr Lars Hammarströms kalkyl (20 mkr) Tillkommer kostnader för finansiering: Lån 10 mkr till 3 %300 tkr Avkastning eget kapital 1,5 %150 tkr Totalt450 tkr Avskrivning 2%/år400 tkr

20 Ekonomi Halva fastigheten momsfastighet Restaurang och lägenheter har egen elmätare Restaurangen står för egna renhållningskostnader Värme och vatten ingår DBW:s mötesrum kan hyras ut

21 Projektgruppens bedömningar Underlag och kalkyler framstår som rimliga. Intäkter från bostäder bedöms som säker, kan ev ökas 100-200 kr/m 2 Intäkter från lokaler mer osäker. Worst case: 2-300 kr/m 2 mindre! Kalkylen har liten marginal. Det stora osäkerhetsmomentet är restaurangen! Svår bransch med kort uthållighet. Stor kreditrisk.

22 Projektgruppens bedömningar Fyra krögare tillfrågade Alla ser priset som rimligt om beläggningen blir god. Några anser att man inledningsvis ska ha en omsättningsbaserad hyra eftersom det är svårt att ha ett dyrt avtal om man jobbar med en ny lokal. Lokalerna ger stora möjligheter till flexibilitet.

23 Projektgruppens bedömningar Stadsarkitekten påtalar vikten av offentlig karaktär. Högt ställda krav på arkitektonisk utformning Marklutningen medför minimal påverkan på grannars utsikt. Förrådsgården går att till stora delar ha kvar. Underlaget så pass genomarbetat att det går att lämna till arkitekt. Välj ut tre arkitekter som får upp 25-50 tkr var för skisser. Sällskapet väljer sedan ut arkitekt som får uppdraget.

24 Projektgruppens bedömningar ”Paviljongen ska berika stadsmiljön med en känsla för platsens historiska sammanhang och hålla högsta arkitektoniska klass utifrån vår tids möjligheter. Därigenom ska paviljongen kunna bli en tillgång som märkesbyggnad i Världsarvet Visby. Miljötänkande och hållbarhet ska vara ledord vid utformningen.”

25

26 Förrådsgården Bredablick Entré till Botan N Paviljong Uteservering Entré hyresgäster P

27 Projektgruppen Allmänna toaletter får lösas genom ersättningsbyggnad för kiosken (ej i budgeten) Vändplan för bussar och uppställningsplats går att ordna innanför murfallet (till del kommunal mark) Anslutningspunkter för el och VA görs i området

28 Vändplan Paviljong WC Botan Uppställning bussar Entré

29 Projektgruppen Driftkalkylen (kassaflöde) har mycket liten marginal (50 tkr) Bankränta 5 % istället för 3 % ger – 240 tkr i kassaflödet, 2 % ränta ger + 199 tkr. Avskrivningseffekt (bokföringsmässig) 2 % avskrivning på hela investeringen blir 580 tkr (leder till ett bokfört resultat på -235 tkr vid 3 % ränta) Kan Almedalsveckans deltagare tänka sig att flytta norrut? Restaurangbranschen erkänt svår bransch! Projektgruppen lämnar härmed materialet till Sällskapet som beslutsunderlag.