Produktionskostnadsmetoden: Värdefaktorn Återanskaffnings- kostnad: Med återanskaffningskostnad för byggnad avses kostnaden för att under andra året före taxerings-året uppföra en motsvarande anläggning. Kostnaden kan bestämmas antingen genom en beräkning grundad på erfarenheter om byggnads-kostnadernas storlek detta år, eller genom en om-räkning av den faktiska byggnadskostnaden med en omräkningsfaktor. Denna faktor skall bestäm-mas så att man därigenom beaktar ändringen i byggnadskostnad mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret (5 kap 6§ FTL)

Produktionskostnadsmetoden: Värdefaktorn Ålder: Åldern ger uttryck för värderingsenhetens sanno-lika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom återstående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av om- och tillbyggnader samt tid-punkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värderingsenheter ska samma värdeår bestämmas för dessa. (Hänvisning till 11 kap 4§ FTL)

Metodfrågor - en historisk tillbakablick: Före AFT81 värderades all industri med Pro- duktionskostnadsmetoden. Metoden har som nämnts vissa klara nackdelar (jfr Tobin´s Q etc). Vid AFT81 introducerades Avkastningsmeto- den. Värderingen enligt Avkastningsmetoden grundas på s k värderingshyror och brutto- kapitaliseringsfaktorer. I sin ursprungliga form var metoden en renodlad bruttokapitaliseringsmodell. Avkastningsmetoden har senare (AFT94 och därefter) förändrats så att byggnadsvärdet nu bestäms direkt med hjälp av en s k byggnads- bruttokapitaliseringsfaktor.

Övningsexempel - Skånskan 1:8 Avkastningsmetoden: 1(2) Övningsexempel - Skånskan 1:8 Avkastningsmetoden: Industrifastigheten Skånskan 1:8 i Lund omfattar följande: Mark: Industritomten omfattar 4500 kvm tomtmark med i övrigt genomsnittliga förhållanden i industriområdet. Byggnad: En industribyggnad uppförd 1968 med: - 2000 kvm produktionslokaler med normal standard ( 22 standardpoäng) - 1600 kvm lagerlokaler med normal standard 1. MER ÄN 70 % 2. 20 - 70 % 3. MINDRE ÄN 20 % AV NYPRODUKTIONSKOSTNADEN. VÄRDEÅRET JÄMKAS TILL, Grupp 1. OM- ELLER TILLBYGGNADSÅRET 2. ANNAT VÄRDEÅR SOM HYRESHUSET GES EFTER BERÄKNING AV OMBYGG- NADSTILLÄGGET 3. NYBYGGNADSÅRET För grupp 2, ett exempel: Ombyggnadskostnaden / Nybyggnadskostnaden = 50 % (20 <= x <=70) Värdeår-gammalt:1940 Ombyggnadsår:1995 Ombyggnadstillägg: (95 - 40) x 50 % = 27 år Värdeår-nytt:1940 + 27 = 1967

Övningsexempel - Skånskan 1:8 Avkastningsmetoden: 2(2) Övningsexempel - Skånskan 1:8 Avkastningsmetoden: Taxeringsvärdet? Vad blev taxeringsvärdet av Skånskan 1:8 vid AFT81 med följande förutsättningar: IH-tabell IB-tabell Malmö, Burlöv, Lund 180/75 5,5 Markvärde = 160 kr/kvm tomtareal Byggnadsvärdet? Byggnadsbruttokapitaliseringsfaktorn? 1. MER ÄN 70 % 2. 20 - 70 % 3. MINDRE ÄN 20 % AV NYPRODUKTIONSKOSTNADEN. VÄRDEÅRET JÄMKAS TILL, Grupp 1. OM- ELLER TILLBYGGNADSÅRET 2. ANNAT VÄRDEÅR SOM HYRESHUSET GES EFTER BERÄKNING AV OMBYGG- NADSTILLÄGGET 3. NYBYGGNADSÅRET För grupp 2, ett exempel: Ombyggnadskostnaden / Nybyggnadskostnaden = 50 % (20 <= x <=70) Värdeår-gammalt:1940 Ombyggnadsår:1995 Ombyggnadstillägg: (95 - 40) x 50 % = 27 år Värdeår-nytt:1940 + 27 = 1967

Övningsexempel - Skånskan 1:8 1(2) Övningsexempel - Skånskan 1:8 Beräkning av taxeringsvärde m m: Värderingshyra enligt IH-tabell 180/75: Produktionslokaler: 2000 x 135 = 270 000:- Lager m m: 1600 x 108 = 172 800:- Summa värderingshyra: 442 800:- Markvärde = 4500 x 160 = 720 000:- Detta ger också M/H = 720 000:442 800 = 1,63 och IB-tabellen ger BKF = 5,8 Totalvärde = 442 800 x 5,8 = 2 568 240:- avrundat till 2 568 000:- Byggnadsvärde = 2 568 000 - 720 000 = = 1 868 000:- 1. MER ÄN 70 % 2. 20 - 70 % 3. MINDRE ÄN 20 % AV NYPRODUKTIONSKOSTNADEN. VÄRDEÅRET JÄMKAS TILL, Grupp 1. OM- ELLER TILLBYGGNADSÅRET 2. ANNAT VÄRDEÅR SOM HYRESHUSET GES EFTER BERÄKNING AV OMBYGG- NADSTILLÄGGET 3. NYBYGGNADSÅRET För grupp 2, ett exempel: Ombyggnadskostnaden / Nybyggnadskostnaden = 50 % (20 <= x <=70) Värdeår-gammalt:1940 Ombyggnadsår:1995 Ombyggnadstillägg: (95 - 40) x 50 % = 27 år Värdeår-nytt:1940 + 27 = 1967

Övningsexempel - Skånskan 1:8 2(2) Övningsexempel - Skånskan 1:8 Beräkning av byggnadsbruttokapitali-seringsfaktorn (BBKF): Byggnadsvärde = 1 868 000:- Summa värderingshyra = 442 800:- BBKF = 1 868 000 : 442 800 = 4,22 1. MER ÄN 70 % 2. 20 - 70 % 3. MINDRE ÄN 20 % AV NYPRODUKTIONSKOSTNADEN. VÄRDEÅRET JÄMKAS TILL, Grupp 1. OM- ELLER TILLBYGGNADSÅRET 2. ANNAT VÄRDEÅR SOM HYRESHUSET GES EFTER BERÄKNING AV OMBYGG- NADSTILLÄGGET 3. NYBYGGNADSÅRET För grupp 2, ett exempel: Ombyggnadskostnaden / Nybyggnadskostnaden = 50 % (20 <= x <=70) Värdeår-gammalt:1940 Ombyggnadsår:1995 Ombyggnadstillägg: (95 - 40) x 50 % = 27 år Värdeår-nytt:1940 + 27 = 1967