Hedonisk modell Föreläsning Lund, 10/2-2011 Mats Wilhelmsson Centrum för bank och finans (KTH) Institutet för bostadsforskning (Uppsala universitet)

10 februari 2011 Förmiddag Eftermiddag Föreläsning två artiklar Presentation av sex artiklar Två grupper

(1) Varför använda sig av hedonisk metodik? Värdera kostnader och nyttigheter Alla varor och nyttigheter har inte ett (explicit) pris. Vi måste skatta ett (implicit) pris Två metoder ”revealed preference” metod fastighetsmarknaden ”stated preference” metod

(2) Varför använda sig av hedonisk metodik? Som värderingsmodell Vi önskar ta fram ett förväntat pris på en fastighet mha historisk prisinformation.

(3) Varför använda sig av hedonisk metodik? Skatta prisutvecklingen på bostadsmarknaden mha historisk prisinformation

Gemensamt Regressionsanalys Kontrollera för att fastigheter ser olika ut ligger på olika platser har sålts vid olika tidpunkter

Prisvariation i rummet Varför varierar fastighetspriser i rummet? Dvs. hur kan vi förklara priset om vi använder oss av tvärsnittsdata? Egenskaper Fastighetsknutna Storlek, kvalitet, ålder Områdesknutna Positiva och negativa externa effekter Förekomst av kollektiva varor Segmenterad marknad Relationen mellan fastighetens pris och fastighetens egenskaper skattas mha den sk hedoniska regressionen.

Den hedoniska regressionen Den hedoniska regressionsmodellen är baserad på den hedoniska värdemodellen där vi antar att fastighetens pris är en funktion av dess egenskaper. Den hedoniska regressionen kontrollerar för skillnader i egenskaper mellan fastigheter genom att sätta ett värde på dessa skillnader. Dvs. vi skattar implicita (hedoniska) priser på egenskaperna. Haas (1922), Court (1937) ochRosen (1974)

Den hedoniska värdemodellen Egenskaper(Z) Fastighetsknutna(F) Områdesknutna (O) Tidsbundna (T)

Den hedoniska teorin Skattade parametrar (koefficienter) I den hedoniska ekvationen är lika med den marginella betalningsviljan , dvs. de hedoniska priserna är lika med hur mycket vi är villiga att offra av andra variabler för att få egenskaperna.

Den hedoniska teorin Första steget: estimera P(Z) Andra steget: estimera Det andra steget ger oss Egenpriselasticitet Inkomstelasticitet Price z

När är den använd? Värdering/fastighetstaxering Skatta betalningsviljan på egenskaper Områdesegenskaper Golfbanor, högspänningsledningar, sjöutsikt, detaljplaner, närhet till vägar (buller) etc Fastighetsegenskaper Storlek, kvalitet, antal rum Tiden Indexkonstruktion

Artikel 1: “The Impact of Traffic Noise on the Values of Single-family Houses” Buller är något man är tar hänsyn till i planering av bostäder och infrastruktur. Buller är av de miljöproblem som är en av de högst rankade i samhället. Trafikbuller är den vanligaste källan till buller. Nästan 1,6 miljoner människor I Sverige är påverkade av buller I sin hem. Knappt 20% av dessa bor I bostäder där bullernivån är mer än 65 dBa. “The objective of the paper is to provide an empirical analysis of the impact traffic noise have on the values of single-family houses.”

Buller och störning 0 decibel gränsen för vad ett friskt öra kan uppfatta 10 decibel mänsklig andning på 3 meters avstånd 20 decibel viskningar 50 decibel kraftigt regn 60 decibel normalt samtal 70 decibel vältrafikerad gata på 5 meters avstånd 75 decibel tvättmaskin 80 decibel dammsugare på 1 meters avstånd 85 decibel stadstrafik 90 decibel hårtork, gräsklippare 100 decibel traktor, slagborr på 2 meters avstånd 110 decibel konsert, motorsåg på 1 meters avstånd 120 decibel ambulans, knall från åska 130 decibel gränsen för smärta 140 decibel fyrverkeri, gevärsskott på 1 meters avstånd 150 decibel jetmotor på 30 meters avstånd, kan orsaka fysisk skada 200 decibel människor kan dö

Design av studien Under antagandet att negativa externa effekter kapitaliseras i fastighetspriserna så har vi använt en hedonisk modell. Mikrostudie (area 300 x 300 meter) Förort till Stockholm 1986-1995 Närhet till en större väg (Bergslagsvägen) Ungefär 300 fastigheter har sålts under perioden av totalt 1000 (vissa har sålts flera gånger) (30% omsättning på 10 år) Resultat: Närhet till genomfartsvägen kapitaliseras I fastighetspriserna upp till 30 %.

300 meter 1000 meter NA SA

Oberoende variabler

Buller variabeln

Ekonometrisk analys Modelspecifikation Log-linjär specification Price = b0 + b1. living area + b2. lot size + b3. age + b4. quality + b5. corner + b6. park + b7. FPI + b8. HV + b9. BBV + b10. VV + b11. SA + b12. SAliving area + b13. SAquality + b14. SAnoise + b15. SAlot size + b16. noise + b17. Noiseexp + ei Log-linjär specification

Resultat

Resultat

Sammanfattning Bullereffekten är stor. Statistiskt och ekonomiskt signifikant Den empiriska analysen tyder på att I genomsnitt så minskar värdet på en fastighet med 0,6% per decibel eller med hela 30% om vi jämför en fastighet som är utsatt för buller med en som inte är det. Den samhällsekonomisk nyttan att slippa buller värdera till 8000 kronor per person och år vid ljudnivåer över 72 dBA.

Artikel 2: “Household Consumption Pattern of Housing Attributes: A Linear Expenditure System with Hedonic Prices” Att skatta det första steget innebär att vi får en skattning av det implicita priset på en punkt på efterfrågekurvan. För att kunna skatta betalningsviljan korrekt krävs det att vi har kunskaper om pris- och inkomstkänsligheten hos hushållen. “The objective of this research is to demonstrate a new approach to how income and own-price elasticities for housing attributes can be estimates.”

Första och andra steget Första steget: Bostadspriser är en funktion av dess egenskaper  skattar hedoniska priser Andra steget: De hedoniska priserna är en funktion av kvantitet, inkomst och socioekonomiska attribut. Dock problem med andra steget Simultant beslut – samtidigt som man bestämmer sig för hur mycket “storlek” man köper bestämmer man det implicita priset man måste betala. Två möjligheter att kontrollera för detta Antag en nyttofunktion Analys av flera marknader Ekonometriskt problem: endogeneity. OLS kräver exogenitet – inte uppfyllt här Instrument variabel teknik.

Teoretisk modell Nyttofunktion: Inkomstrestriktion: Första-ordningens villkor: base amount, x0, and z0i the marginal budget share (ai) indicates how much a household spends on a good i when income increases incrementally above supernumerary

Få attribut

Funktionsform Box-Cox transformation: Olika funktionsformer Linjär ==0 Log-linjär ==1 Semi-log linjär =1 and =0 Inverse semi-log linjär =0 and =1

Första steget

Implicita priser och socioekonomiska egenskaper

Andra steget Basbehov Budgetandelar Om inkomsten ökar med 1%, kommer efterfrågan på bostadsarea att öka med 0,5 %. Om det implicita priset ökar med 1 %, kommer efterfrågad kvantitet av bostadsarea att sjunka med 0,5 %.

Sammanfattning Viktigt att skatta andra steget Få gör det då man sällan har egenskaper på köparen Pris- och inkomstkänslighet kan användas Samhällsekonomiska bedömningar Planering av bostäder och bostadsområden Resultatet här tyder bland annat på Ökar inkomsten med 1 procent så ökar bostadsefterfrågan med 0,5 procent. Buller och bostadsarea är relativt pris- och inkomstkänsligt Personer med högre inkomster är villiga att betala mer för att slippa buller. Inkomstkänsligheten är större om du har barn Även barnfamiljer är villiga att betala mer för att slippa buller. Har du låg LTV så är du mindre inkomstkänslig