Rekorderlig renovering av Gröna gatan BeBos medlemsmöte120913-14

Varför förnyar Uppsalahem Tekniska behov Dagens och framtida hyresgästers krav på sin bostad Tillgänglighet Energieffektivisering

Vad händer om ingenting görs? Reparationskostnaderna ökar Fler vattenskador Dålig inomhusmiljö med fukt, mögel och drag Vi når inte våra energimål Vi ökar inte tillgängligheten i våra bostäder Våra bostadsområden blir mindre attraktiva Negativt för Uppsalahem som varumärke (NMI, NKI) Vill gärna tro att inga åtgärder = status quo, men så fungerar inte verkligheten… Inget kan gå från oordning till ordning utan tillsatt arbete, tvärtom går det däremot ”av sig själv”

Förnyelseplanering Totalt sett planeras för renovering av ca 3 800 lägenheter under 2010–2020. Projekt Antal lägenheter Byggtid Kvarngärdet 490 2008-2015 Holmfrid 8 2008-2009 Haubitsen 126 2010-2012 Gunsta 15 2011-2012 Gröna gatan 545 2009-2014 Döbelnsgatan 60 2012-2013 Summa 1 244 2008-2015 Gunsta och Haubitsen inflyttade. Delar av Kvarngärdet och Gröna gatan är klara.

Bakgrund, Gröna gatan Var vid byggnationen Europas längsta sammanhängande huskropp Antal lägenheter: 918 (545 som är aktuella för renovering) Lägenhetsstorlekar: 1-4 rum och kök, många små lägenheter Antal våningar: 3, plus källare Tillgänglighet: Trapphus Värmesystem: Fjärrvärme Ventilationssystem: F Byggnadsår: 1952-55 Övrigt: Fritidsområden, fritidsgård och kvartersgård finns inom området. Uppsalas eget ”Norra Djurgårdsstaden”, Östra Sala backe ligger i anslutning till Gröna gatan.

Gröna gatan

Johannesbäcksgatan 48A-B Projektstart 2009 14 lgh och 2st lokaler (efter ombyggnation18 lgh) Identifiering av insatser/åtgärder som behövs för att nå 50 %. Mål, -60 kWh/m², år (-50 % energi) Analysarbetet: Energiberäkningar av byggnadernas befintliga skick, kalibrering till inom 10 % Lönsamhetskalkyler som utgår från BeBo:s kalkylförutsättningar Boendeenkät för att följa upp inomhusklimat Uppföljning av teknik och ekonomi: Planering av mätningar och uppföljning i inledningsskedet Ekonomisk transparens av åtgärdskostnader. Projektet var redan upphandlat då vi gick med i RR, dvs att en hel del var redan bestämt.

Genomförda åtgärder Värmeisolering: Vindsbjälklag, utfackningsväggar i vardagsrum isolerades på insidan, invändig tilläggsisolering i radiatornischer, invändig tilläggsisolering av ytterväggar i f.d. lokaler Lufttätning: Skafferiventiler har isolerats och murats igen, nya tätningslister i fönster. Fönster & dörrar: Bef. karm har kompletterades med isolerglasruta, nya fönster i badrum och i nya lägenheter. Nya balkongdörrar och nya lägenhetsdörrar. Vind: gammal isolering bort, plus 400 mm Kallt för de som bodde kvar högst upp i trapphus C då gammal isolering togs bort. Renovering av fönster till U=1,25

Forts. genomförda åtgärder Ventilation: FTX-installation med roterande värmeväxlare, nya fläktrum i källarplan Värmesystem: Samtliga radiatorer byttes och 2-rörsystem installerades. Förberedelse för individuell komfortmätning av värme VA-system: Stambyte, snålspolande armaturer och badrummen byggdes ut Övriga åtgärder: I trapphus och källare monterades nya LED- armaturer med närvarostyrning Individuell mätning av kall- och varmvatten Ny elcentral i källare samt ny matning och nya elinstallationer Nya vitvaror Fokus på energibesparande åtgärder: även samtliga ytskikt i lgh, vitvaror och köksinredning. Även ny utrustning i gemensamma tvättstugor, men ingår ingen sådan i pilot.

Resultat, energibesparing Halverad värmeförbrukning -28 % energi till varmvattenberedning (-6,1 kWh/m², år) - 40 kWh/m², år uppmätt besparing totalt (35 %) Större ökning av fastighetsel än förväntat Osäker indata för el gav hög osäkerhet i faktiskt resultat IMD inte fullt driftsatt vid utvärdering. Haft vissa intrimningsproblem: branddetektorer som utlöst samt vissa problem med ventilationen.

Kalkyler Viktigt att skilja på: Kalkyl för energibesparande åtgärder Projektets totalkalkyl Kalkyler vill beskriva framtiden, men de är alltid präglade av dagens förutsättningar och kunskap Den första består bara av ”merkostnaden” för det som är extra, och ska betalas med hjälp av minskade energi- eller driftkostnader. Projektets totalkalkyl är allt både standardhöjande åtg, energibesparing och underhåll. Betalas mha minskade energi/driftskostnader och hyreshöjning. Kalkylförutsättningarna kan ändras fort, men också pga projekt drar ut på tiden. För oss tog det lång tid mellan hyresgodkännande och projektstart vilket innebar att entreprenadkostnaderna hade hunnit öka.

BEBOs lönsamhetskalkyl Livslängd installationer: 15 år Livslängd byggåtgärder: 40 år Elpris: 1,2 kr/kWh Elprisökning (utöver KPI): 2 % Fjärrvärmepris: 0,8 kr/kWh Värmeprisökning (utöver KPI): 1 % Inflation: 0 % Kalkylränta: 5-5,5 % Avskrivning: 2 % Uppsalahems data Elpris: 1,75 kr/kWh Elprisökning (utöver KPI): 3,8 % Fjärrvärmepris: 0,75 kr/kWh Värmeprisökning (utöver KPI): 3,0 % Byta ett ventagg från 1997??

Åtgärdernas projekterade lönsamhet Fjärrvärme, kWh/m2, år Fastighetsel, kWh/m2, år Besparing, kWh/m2, år Tåld investering, kr Verklig investering, kr Nuvärde, kr Grundfall 137,6 6,7 - FTX 111,1 10,7 22,5 265 848 1 494 000 - 1 228 152 Renovering av fönster 117,3 20,3 478 819 481 000 - 2 181 Vindsisolering 130,8 6,8 161 725 62 000 99 725 Ytterväggsisolering & balkongpartier 134,4 3,2 75 330 216 000 - 140 670 IMD 132 5,6 134 182 95 000 39 182 Trapphusbelysning 137 5,5 1,8 66 259 23 000 43 259 Åtgärdspaket 73,8 10,2 60,3 1 360 217 2 371 000 - 1 010783 FTX har stort negativt nuvärde, men dels kanske för hög totalkostnad och dels kan det vara motiverat av komfortskäl (spec i område som Kvarngärdet 2-vånings med dåligt fungerande självdrag) eller GG där vi har ganska bra förutsättningar. Vindsisolering, trapphusbelysning och IMD mest lönsamt

Åtgärdernas lönsamhet, resultat Mindre lönsamt än projekterad lönsamhet, pga lägre energibesparing Med kalkylränta på 4 % tillsammans med en värmeprisökning på 5 % för blir åtgärdspaketet lönsamt I rapporten finns flera olika scenarior: olika kalkylräntor, energipris och livslängd Med vårt energipris/ökning så tappar FTX ytterligare, men fönsterbytet blir lönsamt.

Förbättringar och lärdomar Osäker och troligen för låg elförbrukning i indata (2,9 KWh/m², år) Entreprenadkostnader har inte särredovisats i tillräcklig stor utsträckning, merkostnaderna energiåtgärder blev inte klarlagda fullt ut Fuktrisker med invändig isolering, bevakning krävs pga misstag i utförande Renoveringsgips i fortsatta etapper istället för att riva bort tapeter Byte av hela balkongpartiet istället för bara balkongdörr Byte av fönster istället för att renovera dem FTX-aggregatets elanvändning mäts separat. Förklarar inte ökningen. Fuktgruppen i Lund har studerat fuktrisker i ytterväggarnna. Monterades ingen plastfilm vid tilläggsisolering. Även risk för fuktansamling bakom den nya skalmuren (vid fd lokal). Har borrat upp dräneringshål. Oisolerade illuftskanaler i sopschakt. Detta är garantifel och under besiktning. Kan vara bättre att byta ut än försöka renovera pga tiden det tar och att resultatet (kanske) inte blir lika bra (ex U-värde fönster)

10 erfarenheter och tips Jobba med direktflyttar och evakuera de boende Hitta nya ytor för bättre ekonomi Lägg mycket kraft på förarbete och uppföljning Det är absolut ingen omöjlighet att nå 50 % besparing! Exjobb genomfört! Läs gärna detta för mer tips och inspiration. Börja med förnyelsen där det är som mest attraktivt Mätning! Säkerställ nyckeltal för energianvändning innan påbörjad renovering Minimera fuktrisken Renovera eller välja nytt; utvärdera och ändra om det behövs Säkerställ att ”rätt” kostnad för energibesparing redovisas & att allt inkluderas i kalkylerna SLUTSATS: Varje kalkyl är unik!!!!

Pågående och fortsatt arbete Översyn av analysmodell, optimalt energimål Ny uppdaterad modell för lönsamhetsbedömningar, prioriteringar och urval Strategi för ny- och förnybar teknik Vattensparstrategi SVEBY Miljöklassad byggnad och Sunda hus Nordens största solcellsfasad på bostadhus (1200 integrerade solcellspaneler) Eventuellt nytt BeBo-projekt Exjobb som pågår under våren för att titta på vår analysmodell och undersöka optimalt energimål. Ska uppdatera vår egen modell för lönsamhetskalkyleringar och ta hänsyn till de erfarenheter vi fått från bla Gröna gatan Ett av våra ägardirektiv. Tagit fram en vattensparstrategi som rör både befintligt, nyrpoduktion och förnyelse. Målet för vatten ser ut att kunna bli en utmaning för oss. Tittar på SVEBY (Standardisera och verifiera energiprestanda i byggnader) och hur det skulle kunna fungera i vår verksamhet Vi har startat vårt första nybyggnadsprojekt där vi använder Sunda hus och Miljöbyggnad Nyproduktion vid stationsområdet

Anna Freiholtz Tf Miljö- och energichef Telefon: 018-727 34 89 E-post: anna.freiholtz@uppsalahem.se