Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus. Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Småhus: Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus. Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Småhus: Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer."— Presentationens avskrift:

1 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus

2 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Småhus: Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer samt komplementhus. * Friliggande en- och tvåbostadshus * Enbostadshus i rad * Tvåbostadshus i rad om olika fastig- heter * Varje byggnad med en bostads- och en lokallägenhet om byggnadens värde till övervägande del avser bostaden

3 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Småhusenhet: Småhus + tomtmark för småhus + + eventuella komplementbyggnader Obebyggd tomtmark för småhus Saneringsbyggnad och övrig mark kan ingå i småhusenhet

4 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Värderingsenhet: Varje småhus inom taxeringenheten med eventuellt tillhörande komple- mentbyggnader Varje tomt för småhus Om byggrätt till två eller flera småhus finns på en och samma tomt är varje sådan del av tomten en värderingsenhet

5 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Värdefaktorer för småhuset: Storlek Ålder Standard Byggnadskategori Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning

6 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus För att bestämma värdet av småhuset utnyttjas två tabeller: SV-tabellen SV-tabellen speglar värderelationerna med avseende på storlek och standard SV-tabellen ger alltid värdet 100 000 kr för det s k normhuset. Det finns tre olika SV-tabeller (AFT03) SO-tabellen SO-tabellen speglar värderelationerna med avseende på ålder. Åldersinverkan mäts som relationen mellan normhuset och ett 20 år äldre hus. Åldersinverkan varierar med efterfrågan och utbud d v s med läget. SO-tabellen ger alltid värdet 1, 0 för det s k normhuset. Det finns sex olika SO-tabeller (AFT03)

7 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Utdrag ur SV-tabell: S-nivåfaktor 1,2 - 4,0 StandardVärdeyta, kvm poäng (10) - 75 76 - 130 131 - 170 171 - 250 251 - (350) 28 xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy 2910 000/860 67 000/550 97 000/480 116 000/440 151 000/390 3010 000/89069 000/560100 000/500 120 000/450 156 000/400 3110 000/92071 000/600103 000/530 124 000/460 161 000/410 3211 000/94073 000/600106 000/530 127 000/490 166 000/420 33 xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy Beräkning för normhuset: 71 000 + (125 - 76) x 600 = = 100 400 som avrundas till 100 000 kr. SV-tabeller finns också för S-nivåerna 4,2 - 7,5 respektive 8,0 och däröver. I dessa tabeller är relationerna annor- lunda d v s marginalvärdena för en ytterligare kvm eller std-poäng andra än i tabellen ovan.

8 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Småhuset: Värdeårets inverkan på värdet uttrycks med den s k Åldersinverkan. Åldersinverkan varierar över landet med det minsta åldersberoendet i Stockholmsområdet (Stockholms, Lidingö och Danderyds kommuner) och det största åldersberoendet i glesbygdsområdena i Norrlands inland. Exempel på åldersinverkan: Lidingö, strandområde 100 Åsele, tätort och glesbygd 75

9 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Utdrag ur SO-tabell: Åldersinverkan 75 Värde-Standardpoäng år0-8 15-2031-3247 - 01-1,51,51,51,5 951,21,21,21,2 85-860,980,99 1 1,02 65-690,650,680,750,77 29-390,460,50,590,63 Åldersinverkans-faktor för normhuset = 1,0. För det 20 år äldre huset är faktorn här 0,75. SO-tabeller finns för åldersinverkan 75, 80, 85, 90, 95 och 100. I dessa tabeller är inverkan av småhusets ålder successivt allt mindre.

10 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Småhuset: Lägets inverkan på värdet (värde- nivån) uttrycks med en s k S-nivå- faktor. S-nivåfaktorn varierar över landet med de högsta nivåerna i Stockholms- området (Stockholms, Lidingö och Danderyds kommuner) och de lägsta nivåerna i glesbygdskommunerna i Norrlands inland. Exempel på S-nivåfaktorer: Lidingö, strandområde 15,0 Åsele, tätorten 2,2 Åsele, glesbygden 1,3

11 Arne Sundquist/Orsalheden Värdeområden och värdenivåer : Riket indelas i geografiska värdeområ- den för olika byggnadstyper och ägoslag. * Riktvärdekarta H = Hyreshus * Riktvärdekarta I = Industri * Riktvärdekarta T = Täkt * Riktvärdekarta S = Småhus + tomtmark * Riktvärdekarta SL = Småhus på lantbruk * Riktvärdekarta J = Åker, Bete, Ekonomibyggnader * Riktvärdekarta SK = Skogsmark, Skogsimpediment Riktvärdekarta S = riktvärdekarta för små- hus och tomtmark för småhus. Det finns ca 8 500 värdeområden för småhus och tomt- mark för småhus. * För varje värdeområde bestäms S-nivåfaktor och Åldersinverkan. Taxering av småhus

12 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Småhuset: Lägets inverkan på värdet av småhuset d v s värdenivån samt åldersinverkan i området ifråga uttrycks alltså på följande sätt: Exempel : Lidingö, strandområde 15,0/100 Professorsstaden, Lund 14,0/100 Åsele, tätorten 2,2/75 Åsele, glesbygden 1,3/75 Notera att S-nivåfaktorn och åldersinverkan endast avser värdet av småhuset d v s bygg- naden. Värdet anges i taxeringsnivå d v s avser75 % av det bedömda marknadsvärdet i nivåårets värdenivå.

13 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Fastighetsrättsliga förhållanden och Värdeordning: * Särskilda värderingsregler finns för dessa värdefaktorer. Den s k FV-tabellen utvisar korrek- tionsfaktorer för olika klasser av de två värdefaktorerna. Kedjehus och radhus: * För kedjehus och radhus anvisas särskilda S-nivåfaktorer och Ålders- inverkan

14 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus *Säreget förhållande ? - Ej beaktat i riktvärdeangivelsen - Onormalt för värdeområdet eller fastighetstypen * När ska justering ske? Jämför taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med taxerings- enhetens värde utan det säregna för- hållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 000 kr) * Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 000 kr) Nej = Ingen justering Ja = Justering av värdet på småhuset * Exempel: - Eftersatt underhåll - Fukt- och mögelskador - Värdefulla komplementhus

15 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Tomten: Värdet av tomtmark bestäms normalt med stöd av en tomtvärdetabell. Tabellen utvisar normalrelationen mellan totalvärdet och markvärdet. Relationerna bygger på analyser av flertalet tomtmarksköp i landet samt på vissa värdeteoretiska överväganden. Om man i ett område har ett tillför- litligt ortsprismaterial -tomtmarksköp kan man göra ett begränsat avsteg från tomtvärdetabellen

16 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Utdrag ut tomtvärdetabell: Tomtvärdetabell Friliggande småhusbebyggelse Taxeringsvärde förRiktvärde för Riktvärde för norm- normhus och norm-normtomten (tkr) huset uttryckt som tomt S-nivåfaktor 150 101,4 200 201,8 250 302,2 280 402,4 300 502,5 350 602,9 x xx 800 2255,75 900 2506,5 975 2757 1000 3007 1100 3507,5 x xx 3400 190015 3600 210015 3800 230015 4200 270015

17 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Värdefaktorer för tomtmarken: Storlek Vatten och avlopp Fastighetsrättsliga förhållanden Typ av bebyggelse Närhet till strand

18 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Exempel 1 på riktvärdeangivelse för tomtmark: VO 1281044 Professorsstaden, Lund F 1000 1 200 000/300 B 1/1 VA01/8000 K 1000 1 100 000/275 B 1/1 VA01/8000 R 400 800 000/500 B 1/1 VA01/8000 Förutsättningar: Genomsnittliga förhållanden.

19 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Exempel 2 på riktvärdeangivelse för tomtmark: VO 1281116 Landsbygd i östra delen av Lunds kommun F 1500 180 000/30 B 2,1/1,2 VA03/8000 K 1500 160 000/25 B 2,1/1,2 VA03/8000 R 500 140 000/70 B 2,1/1,2 VA03/8000 Förutsättningar: Genomsnittliga förhållanden. Sjöutsikt förutsätts för fastigheter i strandklass 1 och 2.

20 Arne Sundquist/Orsalheden Värdeområden och värdenivåer : Riket indelas i geografiska värdeområ- den för olika byggnadstyper och ägoslag * Riktvärdekarta H = Hyreshus * Riktvärdekarta I = Industri * Riktvärdekarta T = Täkt * Riktvärdekarta S = Småhus + tomtmark * Riktvärdekarta SL = Småhus på lantbruk * Riktvärdekarta J = Åker, Bete, Ekonomibyggnader * Riktvärdekarta SK = Skogsmark, Skogsimpediment Riktvärdekarta S = riktvärdekarta för små- hus och tomtmark för småhus. Det finns ca 8 500 värdeområden för småhus och tomt- mark för småhus. * För varje värdeområde bestäms de upp- gifter som ingår i ”Tomtvärdeformeln”. Taxering av småhus

21 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus *Säreget förhållande ? - Ej beaktat i riktvärdeangivelsen - Onormalt för värdeområdet eller fastighetstypen * När ska justering ske? Jämför taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med taxerings- enhetens värde utan det säregna för- hållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 000 kr) * Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 000 kr) Nej = Ingen justering Ja = Justering av värdet på småhuset * Exempel - tomtmark till småhus: - Extremt svårutnyttjad tomt - Buller eller andra immissioner - Kraftledningar - Sjö- eller havsutsikt

22 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Fastighetstaxering - olika ansatser för värderingsarbetet ? Den svenska småhusmodellen är ett bra exempel på ”Fixed relationships” Renodlad MRA- modell ”Fullskale -MRA” Två-stegsmodell med fasta inbör- des relationer ”Fixed relationships ”


Ladda ner ppt "Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus. Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Småhus: Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer."

Liknande presentationer


Google-annonser