Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Arne Sundquist/Orsalheden Kurs Fastighetsvärdering- massvärdering LTH Arne Sundquist Allmänt om massvärdering –Användningen av taxeringsvärden –Marknadsvärde?

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Arne Sundquist/Orsalheden Kurs Fastighetsvärdering- massvärdering LTH Arne Sundquist Allmänt om massvärdering –Användningen av taxeringsvärden –Marknadsvärde?"— Presentationens avskrift:

1 Arne Sundquist/Orsalheden Kurs Fastighetsvärdering- massvärdering LTH Arne Sundquist Allmänt om massvärdering –Användningen av taxeringsvärden –Marknadsvärde? –Värderingsmetoder –Acceptans i samhället –Komplexitet hos modellerna –Problem vid massvärdering

2 Arne Sundquist/Orsalheden Antal övelåtelser Pris Marknadsvärde Det mest sannolika priset på en öppen och fri marknad Definition av marknads- värde (1)

3 Arne Sundquist/Orsalheden Definition av marknads- värde (2) Marknadsvärdet är det belopp för vilket en tillgång byter ägare vid värdetidpunkten mellan en villig säljare och en villig köpare inom armlängds avstånd från varann och efter adekvat marknadsföring varvid båda parter agerat förutsebart, heder- ligt och utan tvång ( Ett försök till översättning av den engelska/internationella definitionen )

4 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (1) Ortsprismetoden Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Då man söker marknadsvärdet måste de två senare metoderna innehålla klara inslag av marknadsimulering

5 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (2) Pris = Värde = Kostnad

6 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (3) V= k 0 + k 1 * A + k 2 * B + + k 3 * C + k 4 * D + k 5 * E + + k n * Z etc där k 0, k 1, k k n = koeffi- cienter för att bestämma marknadsvärdet A, B, C, D, E - - Z = faktorer (parametrar) som påverkar marknadsvärdet

7 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (4) Modeller baserade på multipel regressionsanalys (MRA) –utan indelning i värdeområden –med indelning i värdeområden Två typer av värdefaktorer –direkt fastighetsanknutna –områdes- eller ortsanknutna (Mellanformer finns liksom faktorer knutna till samhällsekonomin etc)

8 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (5) Två typer av värdefaktorer: A) direkt knutna till den specifika fastigheten B) knutna till området, stadsdelen, staden eller regionen Den senare gruppen (B) kan med fördel fångas in med hjälp av en indelning i värdeområden

9 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (6) Modellerna kan med fördel trans- formeras från mera komplicerade funktioner till tabeller (eller enk- lare funktioner) för att åstadkom- ma mera lättillgänglig information till fastighetsägarna och ökad för- ståelse från dessa och medborgarna i allmänhet

10 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (7) Procentuell andel av marknadsvär- det som förklaras av värderings- modellen Antal parametrar i modellen Samband mellan förklaringsgrad hos värderingsmodellen och antalet utnytt- jade parametrar - en principskiss

11 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Fastighetstaxering - olika ansatser för värderingsarbetet ? Den svenska småhusmodellen är ett bra exempel på ”Fixed relationships” Renodlad MRA- modell ”Fullskale -MRA” Två-stegsmodell med fasta inbör- des relationer ”Fixed relationships ”

12 Arne Sundquist/Orsalheden Transaktionsregister Information om egendomen från fastighets- registret Information från IM om köpet, pris och köpedatum mm

13 Arne Sundquist/Orsalheden Databaser Fastighets- taxerings- processen

14 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (1) Tidtabell Organisation Värderingsmodeller Transaktionsregister Datorstöd

15 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (2) Tidsrestriktioner Massvärdering Kostnads- restriktioner Rättsliga restriktioner/rättssäkerhets- aspekter

16 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (3) Acceptans Komplexitet Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss

17 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (4) Acceptans Komplexitet Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Optimum

18 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (5) Allmän acceptans Beslut på öppen och fri marknad Marknads- värde Adminstrativa beslut/dekret Andra värde- begrepp

19 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (6) Kostnad för värdering Värderingsnoggrannhet Samband mellan värderingsnog- grannhet och kostnad för värde- ring - en principskiss

20 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (7) Kostnad för värdering Värderingsnoggrannhet Samband mellan värderingsnog- grannhet och kostnad för värde- ring - en principskiss Acceptabel

21 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (8) Var söka marknadsdata (priser, annan information)? Hur bygga upp ett transaktions- register? Vem? Var? Hur finansiera och driva ett transaktionsregister? Vilka värderingsmodeller ? Vilken ambitionsnivå ? Datorstöd ? GIS ?

22 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (9) Gränsdragning offentlighet vs personlig integritet Marknadsvärde vs andra värdebegrepp Komplexitet hos värderings- modeller m a p acceptans Komplexitet hos värderings- modeller m a p genomförbarhet Organisation Finansiering (Statlig eller kommunal fastighetsskatt)


Ladda ner ppt "Arne Sundquist/Orsalheden Kurs Fastighetsvärdering- massvärdering LTH Arne Sundquist Allmänt om massvärdering –Användningen av taxeringsvärden –Marknadsvärde?"

Liknande presentationer


Google-annonser