Ladda ner presentationen
Presentation laddar. Vänta.
1
Construction Management
Teknisk förvaltning Construction Management
2
Construction Management
Teknisk förvaltning är de de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de funktioner som det finns behov av vid varje tillfälle. Construction Management
3
Construction Management
Begrepp Löpande underhåll Åtgärder som vidtas kontinuerligt efter hand som brist uppstår. Periodiskt underhåll Åtgärder som vidtas enligt underhållsplan. Ombyggnad Genomgripande ändring av befintlig byggnad. Renovering Återställande av byggnad eller liknande till skick jämförbart med nytt. Construction Management
4
Construction Management
Begrepp forts Reparation Avhjälpande av fel till driftduglighet. Restaurering Återställande av byggnad till ursprungligt skick. Totalsanering Förnyelse genom rivning och nybyggnad. Underhåll Åtgärd för att bibehålla en fastighets funktion.. Ändring Om-och tillbyggnad enligt PBL. Construction Management
5
Byggnadsbeståndets tekniska utformning och volym
Byggnadens utformning Byggnadsbeståndets tekniska utformning och volym Construction Management
6
Bostadsbyggandets regional fördelning
Storstadsområde 48 % Norra Sverige 17 % Södra Sverige 35 % Byggnadens utformning Construction Management
7
Stomsystem - antal våningar
Bärande ytterväggar och hjärtväggar och vissa tvärgående väggar Trevånings lamellhus är vanligast. Byggnadens utformning Construction Management
8
var drygt 50 % 2 ROK eller mindre Construction Management
Lägenhetsstorlek (1980) I hus byggda fram till 1945 var 80% 2 ROK eller mindre. I hus byggda var drygt 50 % 2 ROK eller mindre Byggnadens utformning Construction Management
9
Material Mer än 50% av flerbostadshusen har murverk i yttervägg.
Lättbetong är mycket vanligt i yttervägg under perioden Fram till 1950 är tegel ett bärande material och därefter i huvudsak ett beklädnadsmaterial Byggnadens utformning Construction Management
10
Construction Management
Grund-läggning Byggnadens utformning Construction Management
11
Byggnadstekniska brister
Byggnadens utformning Construction Management
12
Funktionsbrist Byggnadsdelen som skall uppfylla funktionen
har aldrig funnits (Hiss) nyttjas på annat sätt än vad den var byggd för (Badrum) är föråldrad (Köksmaskiner) har inte underhållits (Utvändig träpanel) är trasig och har ej blivit reparerad (Tak) är bristfälligt utförd i förhållande till beställarens krav (Vägg) Construction Management
13
Skadedrabbade konstruktioner
Låglutande papptak Kryp - grundgrundlagda hus Platta på mark Tilläggsisolerade källare Asfaltstrukna källarväggar Kalkhaltigt naturstensmaterial utvändigt Träfönster utan avvattning i överkant Ytterdörrar utan tak Construction Management
14
Skadefrekvensens variation med produktens ålder i olika riskperioder
Inkörnings Brukarperiod Utslitningsperiod period Construction Management
15
Construction Management
Byggfel från 1970-talet Construction Management
16
Byggfel från perioden 1990-2000 ?
Construction Management
17
Byggfel- vem är boven! Vilka fel gör vi år 2002!
? Construction Management
18
Construction Management
Underhåll enligt PBL 13§ Byggnader skall underhållas med hänsyn till • utseende och • bevarandevärde Construction Management
19
Construction Management
FÖRVALTNINGSARBETE Funktion Intervall Omfattning Drift (inkl adm Vid- makthålla Kontinuerlig Liten Under- håll (inkl adm Bevara/ Återställa Ofta/sällan Liten/stor Om-byggnad Ändra funktion Mycket sällan Stor Construction Management
20
Construction Management
DIAGNOS Tillståndskontroll ! SYFTE Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller fler tidpunkter till grund för beslut om åtgärder som förbättra produktivitet och effektivitet i fastighetsförvaltning. Identifiering Intern och extern jämförelse -”bra/önskvärt” Construction Management
21
Drift- och underhåll Kostnadsslag Årskostnad kr/kvm
Administration Försäkring Värmeenergi Vattenförbrukning 27 Tillsyn och vård Reparationer Underhåll invändigt hus 23 Underhåll installationer 26 Construction Management
22
Construction Management
Modell Diagnos Prognos Beslut Feedback- iterativ process Analys/Diagnos av Drift o Underhåll kräver fördjupade studier av diagnosmaterialet Construction Management
23
Diagnoserna Prognos Beslut
Syfte Bestämma resurs och penningflöden Bestämma bundet kapital Utgöra grund för prognos Verksamhetsplanering Budget Kalkyler Framåtriktade Construction Management
24
Construction Management
Diagnos Tillståndskontroll Kunskap om motsvarande förhållande i andra fastigheter och företag Målsättning= önskvärt tillstånd Produktivitetsmått = relationen mellan in och ut (antal kvm/antal arbetstimmar) Effektivitetsmått = relationen mellan produktvärde och produktresurser (hyra/DoU) Construction Management
25
Underhåll funktionen hos ett förvaltningsobjekt Åtgärder
som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt Construction Management
26
Construction Management
Underhåll Löpande underhåll Akutunderhåll Skador Skadegörelse Brist i material om installationer Planerat underhåll- förvaltningspolicy Förebyggande underhåll Underhållsplaner Construction Management
27
Construction Management
Underhålls-termer Construction Management
28
Construction Management
Underhållsplanering Databas Uppmätning Relationsritning Besiktningar Underhållsplan Uppföljning Förtecknad åtgärder Underhållsintervall kostnader Prel underhållsplan Årskostnader Construction Management
29
Construction Management
Olika besiktningar Fastighetsöverlåtelse Entreprenadbesiktningar Stora markarbeten Byggtekniska utredningar Lokalöverlåtelse Syn vid tvister Fastighetsvärdering Skickbesiktningar Construction Management
30
Fastighetsöverlåtelse
Undersökningsplikt Krav på sakkunnig Krav på utökad undersökning Förekomst av dolda fel Utlåtande Construction Management
31
Entreprenadbesiktningar
Förbesiktning Slutbesiktning Garantibesiktning Särskild besiktning Överbesiktning Efterbesiktning Construction Management
32
Construction Management
Större markarbeten Strikt ansvar vid stora arbeten Besiktning före och efter arbetena Construction Management
33
Construction Management
Lokalöverlåtelse Före avflyttning - Vad är normalt slitage? Före inflyttning- Förekommande fel? Construction Management
34
Tillståndsbesiktningar
Bedöm återstående livslängd Bedöm underhållsåtgärder Construction Management
35
Construction Management
Syn vid tvister Domstolar Länsstyrelse - kammarrätt m m Construction Management
36
Besiktning vid fastighetsvärdering
Definition ? Värdepåverkande faktorer Förekommande problem Besiktningsmannens ansvar Construction Management
37
Värdepåverkande faktorer
Lage, Lage und Lage Övriga Construction Management
38
Utlåtande från besiktning
Datum Närvarande Syfte Underlag för utlåtandet Dokumentation av iakttagelser vid syn Beskriv iakttagelser utan att analysera Läsaren skall kunna följa utlåtandet Analys och förslag Construction Management
39
Värdepåverkande faktorer småhus
Läge Area Bostadsarea Tomtareal Arkitektonisk utformning Standard Underhåll Construction Management
40
Construction Management
Förekommande problem Vad skall värderas och synas? Vilka krav skall ställas? Värde för vem? Underlag? Construction Management
41
Ansvar hos besiktningsman
Konsultavtal Ansvar mot uppdragsgivare Construction Management
42
Construction Management
Åtgärder Construction Management
43
Construction Management
Innehåll Åtgärder Bestämmelser Plan- och bygglag- BBR- BKR Krav på varsamhet Rivningsplan Tekniska bestämmelser Arbetarskyddsbestämmelser Minimikrav Lägsta godtagbara standard Construction Management
44
Construction Management
Beslutsproblem När? Hur mycket? Nivå? Vem ansvarar för åtgärden Sannolikhetsteoretisk modeller för beslutsprocessen Construction Management
45
Lägsta godtagbara standard
Kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten Kontinuerlig uppvärmning Avlopp för spillvatten Elektrisk ström för normal hushållsförbrukning Personlig hygien , omfattande toalett och tvättställ med badkar eller dusch Utrustning och utrymme för matlagning Förrådsutrymmen Möjlighet till tvättning Construction Management
46
Construction Management
Ansvar för åtgärd Fastighetsägarens ansvar Producentansvar Projektörsansvar Produktansvar Hyresgäst och brukaransvar Säljarens felansvar Construction Management
47
Construction Management
Förebyggande åtgärd Kalkylräntans betydelse Lönsamt? Construction Management
48
Construction Management
Kalkylexempel Förebyggande åtgärd kr Kalkylränta på 12% Brukstid på 20 år Årskostnaden x 0, = 13,9 kr/ år Annuitetsfaktorn hämtas ur tabell. Construction Management
49
Construction Management
Thank you ! Construction Management
Liknande presentationer
