Extrastämma HSB Brf Otterhällan i Göteborg om ny tomträttsavgäld

En presentation över ämnet: "Extrastämma HSB Brf Otterhällan i Göteborg om ny tomträttsavgäld"— Presentationens avskrift:

1 Extrastämma 2018-10-25 HSB Brf Otterhällan i Göteborg om ny tomträttsavgäld
Tomträttsavgäld innevarande avgäldsperiod: kr/år Föreslagen avgäld kommande 10-årsperiod: kr/år Höjning: kr/år (210 %) Ger en avgiftshöjning på ca 20 %

2 Vad har hänt hittills? HSB Göteborg har låtit Wistrands Advokatbyrå utreda frågan och försökt få fastighetsnämndens politiker/tjänstemän att ändra avgäldsberäkningen Brf Otterhällans styrelse har efter uppmaning från HSB Göteborg inte godtagit avtalsförslaget Fastighetskontoret har därför lämnat över ärendet till Mark- och Miljödomstolen Fastighetskontoret har för närvarande i uppdrag att utreda nivåer för friköp. Utredningen ska vara klar den 31 mars 2019

3 Friköp Fastighetsnämnden gav den 24 sep 2018 fastighetskontoret i uppdrag att återkomma senast 31 mars 2019 med ett förslag till en ”modell för beräkning av priset av tomträttsupplåtna flerbostadsfastigheter, där det särskilt bör beaktas att en fortsatt tomträttsupplåtelse ekonomiskt bör vara jämförbar med ett friköp av den aktuella fastigheten.”

4 Frågan om friköp Kan drivas parallellt med processen om nivån på avgälden Friköp för småhus – 65 % av taxeringsvärdet Friköp för flerbostadshus – marknadsvärdet, d v s ca 125 % av taxeringsvärdet Är det skäligt?

5 Vad har hänt hittills? Brf Otterhällans styrelse har anlitat Wistrands Advokatbyrå för att ta fram underlag för bedömning i frågan Ett informationsmöte hölls den 9 oktober En extrastämma hålls den 25 oktober för beslut om Brf Otterhällan ska godta eller avvisa förslaget till ny avgäld Brf:s anstånd för besked till domstolen löper ut den 26 oktober

6 Tomträttsavgälden Ska enligt rättspraxis baseras på en ”skälig avgäldsränta” (HD) Är inte avsedd vara ”en kassako” för Göteborgs Stad ”Realräntemetoden” anses ofta utgöra ”skälig avgäldsränta”

7 Göteborgsmetoden - beslutad av kommunfullmäktige 2006
Variant av ”realräntemetoden” Avgälden för flerbostadshus i Göteborg: 2 % x marktaxering x 0,75 där: - 2 % ska spegla realräntan (inflationsjusterad ränta), - marktaxeringen avgörs av Skatteverket 0,75 är en jämkningsfaktor (för att kraftiga ökningar av markvärdet i mindre utsträckning ska påverka nivån på tomträttsavgälderna)

8 Är markvärdet = marktaxeringen?
Värdeökningen på marken är en kombination av dagens låga räntor och stor brist på bostäder Återspeglar marktaxeringen det verkliga markvärdet på ett tillförlitligt sätt? Är det rimligt att basera avgälden på marktaxeringen?

9 Realränta (2 %) 1/1 2008 var Riksbankens reporänta 4,00 %
Konjunkturinstitutet bedömer (PM 2017) att reporäntan under kommande 10-årsperiod kommer att ligga mellan minus och 1 % ”Göteborgsmetoden” innebär att samma räntefaktor används nu som för 10 år sedan Är det skäligt?

10 Jämkning = 0,75 Ska korrigera för kraftig ökning av markvärden, som följd av bostadsbrist och låga räntor under innevarande avgäldsperiod Göteborgsmodellen för småhus Jämkning = 0,3 Avgäldsräntan är avdragsgill på skatten

11 Kommunallagens likställighetsprincip
Kommuner får inte, utan sakliga skäl, särbehandla sina invånare – varken positivt eller negativt ”Göteborgsmodellen” är inte likadan för flerfamiljshus och småhus: Flerfamiljshus: 2 % x marktaxering x 0,75 Småhus: 3,5 % x marktaxering x 0,3 ”stöd i praxis för att olika boendeformer inte får särbehandlas inom ramen för den kommunala avgiftsmakten”

12 Några räkneexempel Stadens nuvarande avgäldsberäkning
2 % x x 0,75 = kr/år Exempel på alternativa avgäldsberäkningar Med lägre räntesats: 1 % x x 0,75 = kr/år Med lägre jämkningsfaktor: 2 % x x 0,3 = kr/år Med samma som för småhus: 3,5 % x x 0,3 = kr/år

13 Beslut att ta idag Att godta Göteborg Stads avgäldskrav ELLER
Innebär: - 20 % avgiftshöjning för 10 år framåt - ersättningskrav för hittillsvarande kostnader ELLER Att avvisa Göteborg Stads avgäldskrav - process i Mark- och Miljödomstolen med risk för rättegångskostnader, men också med möjlighet till lägre avgäld under 10 år