Taxering av småhus

Taxering av småhus Småhus: Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer samt komplementhus. Friliggande en- och tvåbostadshus Enbostadshus i rad Tvåbostadshus i rad om olika fastig- heter Varje byggnad med en bostads- och en lokallägenhet om byggnadens värde till övervägande del avser bostaden

Taxering av småhus Småhusenhet: Småhus + tomtmark för småhus + + eventuella komplementbyggnader Obebyggd tomtmark för småhus Saneringsbyggnad och övrig mark kan ingå i småhusenhet

Taxering av småhus Värderingsenhet: Varje småhus inom taxeringenheten med eventuellt tillhörande komple- mentbyggnader Varje tomt för småhus Om byggrätt till två eller flera småhus finns på en och samma tomt är varje sådan del av tomten en värderingsenhet

Taxering av småhus Värdefaktorer för småhuset: Storlek Ålder Standard Byggnadskategori Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning

Taxering av småhus För att bestämma värdet av småhuset utnyttjas två tabeller: SV-tabellen SV-tabellen speglar värderelationerna med avseende på storlek och standard SV-tabellen ger alltid värdet 100 000 kr för det s k normhuset. Det finns tre olika SV-tabeller (AFT03) SO-tabellen SO-tabellen speglar värderelationerna med avseende på ålder. Åldersinverkan mäts som relationen mellan normhuset och ett 20 år äldre hus. Åldersinverkan varierar med efterfrågan och utbud d v s med läget. SO-tabellen ger alltid värdet 1, 0 för det s k normhuset. Det finns sex olika SO-tabeller (AFT03)

Taxering av småhus Utdrag ur SV-tabell: S-nivåfaktor 1,2 - 4,0 Standard Värdeyta, kvm poäng (10) - 75 76 - 130 131 - 170 171 - 250 251 - (350) 28 xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy 29 10 000/860 67 000/550 97 000/480 116 000/440 151 000/390 30 10 000/890 69 000/560 100 000/500 120 000/450 156 000/400 31 10 000/920 71 000/600 103 000/530 124 000/460 161 000/410 32 11 000/940 73 000/600 106 000/530 127 000/490 166 000/420 33 xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy Beräkning för normhuset: 71 000 + (125 - 76) x 600 = = 100 400 som avrundas till 100 000 kr. SV-tabeller finns också för S-nivåerna 4,2 - 7,5 respektive 8,0 och däröver. I dessa tabeller är relationerna annor-lunda d v s marginalvärdena för en ytterligare kvm eller std-poäng andra än i tabellen ovan.

Taxering av småhus Småhuset: Värdeårets inverkan på värdet uttrycks med den s k Åldersinverkan. Åldersinverkan varierar över landet med det minsta åldersberoendet i Stockholmsområdet (Stockholms, Lidingö och Danderyds kommuner) och det största åldersberoendet i glesbygdsområdena i Norrlands inland. Exempel på åldersinverkan: Lidingö, strandområde 100 Åsele, tätort och glesbygd 75

Taxering av småhus Utdrag ur SO-tabell: Åldersinverkan 75 Värde- Standardpoäng år 0-8 15-20 31-32 47- 01- 1,5 1,5 1,5 1,5 95 1,2 1,2 1,2 1,2 85-86 0,98 0,99 1 1,02 65-69 0,65 0,68 0,75 0,77 29-39 0,46 0,5 0,59 0,63 Åldersinverkans-faktor för normhuset = 1,0. För det 20 år äldre huset är faktorn här 0,75. SO-tabeller finns för åldersinverkan 75, 80, 85, 90, 95 och 100. I dessa tabeller är inverkan av småhusets ålder successivt allt mindre.

Taxering av småhus Småhuset: Lägets inverkan på värdet (värde-nivån) uttrycks med en s k S-nivå-faktor. S-nivåfaktorn varierar över landet med de högsta nivåerna i Stockholms- området (Stockholms, Lidingö och Danderyds kommuner) och de lägsta nivåerna i glesbygdskommunerna i Norrlands inland. Exempel på S-nivåfaktorer: Lidingö, strandområde 15,0 Åsele, tätorten 2,2 Åsele, glesbygden 1,3

Taxering av småhus Värdeområden och värdenivåer : Riket indelas i geografiska värdeområ- den för olika byggnadstyper och ägoslag. Riktvärdekarta H = Hyreshus Riktvärdekarta I = Industri Riktvärdekarta T = Täkt Riktvärdekarta S = Småhus + tomtmark Riktvärdekarta SL = Småhus på lantbruk Riktvärdekarta J = Åker, Bete, Ekonomibyggnader Riktvärdekarta SK = Skogsmark, Skogsimpediment Riktvärdekarta S = riktvärdekarta för små- hus och tomtmark för småhus. Det finns ca 8 500 värdeområden för småhus och tomt- mark för småhus. För varje värdeområde bestäms S-nivåfaktor och Åldersinverkan.

Taxering av småhus Småhuset: Lägets inverkan på värdet av småhuset d v s värdenivån samt åldersinverkan i området ifråga uttrycks alltså på följande sätt: Exempel : Lidingö, strandområde 15,0/100 Professorsstaden, Lund 14,0/100 Åsele, tätorten 2,2/75 Åsele, glesbygden 1,3/75 Notera att S-nivåfaktorn och åldersinverkan endast avser värdet av småhuset d v s bygg-naden. Värdet anges i taxeringsnivå d v s avser75 % av det bedömda marknadsvärdet i nivåårets värdenivå.

Taxering av småhus Fastighetsrättsliga förhållanden och Värdeordning: Särskilda värderingsregler finns för dessa värdefaktorer. Den s k FV-tabellen utvisar korrek- tionsfaktorer för olika klasser av de två värdefaktorerna. Kedjehus och radhus: För kedjehus och radhus anvisas särskilda S-nivåfaktorer och Ålders- inverkan

Taxering av småhus Säreget förhållande ? När ska justering ske? - Ej beaktat i riktvärdeangivelsen - Onormalt för värdeområdet eller fastighetstypen När ska justering ske? Jämför taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med taxerings- enhetens värde utan det säregna för- hållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 000 kr) Nej = Ingen justering Ja = Justering av värdet på småhuset Exempel: - Eftersatt underhåll - Fukt- och mögelskador - Värdefulla komplementhus

Taxering av småhus Tomten: Värdet av tomtmark bestäms normalt med stöd av en tomtvärdetabell. Tabellen utvisar normalrelationen mellan totalvärdet och markvärdet. Relationerna bygger på analyser av flertalet tomtmarksköp i landet samt på vissa värdeteoretiska överväganden. Om man i ett område har ett tillför- litligt ortsprismaterial -tomtmarksköp kan man göra ett begränsat avsteg från tomtvärdetabellen

Taxering av småhus Utdrag ut tomtvärdetabell: Tomtvärdetabell Friliggande småhusbebyggelse Taxeringsvärde för Riktvärde för Riktvärde för norm-normhus och norm- normtomten (tkr) huset uttryckt som tomt S-nivåfaktor 150 10 1,4 200 20 1,8 250 30 2,2 280 40 2,4 300 50 2,5 350 60 2,9 x x x 800 225 5,75 900 250 6,5 975 275 7 1000 300 7 1100 350 7,5 x x x 3400 1900 15 3600 2100 15 3800 2300 15 4200 2700 15

Taxering av småhus Värdefaktorer för tomtmarken: Storlek Vatten och avlopp Fastighetsrättsliga förhållanden Typ av bebyggelse Närhet till strand

Taxering av småhus Exempel 1 på riktvärdeangivelse för tomtmark: VO 1281044 Professorsstaden, Lund F 1000 1 200 000/300 B 1/1 VA01/8000 K 1000 1 100 000/275 B 1/1 VA01/8000 R 400 800 000/500 Förutsättningar: Genomsnittliga förhållanden.

Taxering av småhus Exempel 2 på riktvärdeangivelse för tomtmark: VO 1281116 Landsbygd i östra delen av Lunds kommun F 1500 180 000/30 B 2,1/1,2 VA03/8000 K 1500 160 000/25 B 2,1/1,2 VA03/8000 R 500 140 000/70 Förutsättningar: Genomsnittliga förhållanden. Sjöutsikt förutsätts för fastigheter i strandklass 1 och 2.

Taxering av småhus Värdeområden och värdenivåer : Riket indelas i geografiska värdeområ- den för olika byggnadstyper och ägoslag Riktvärdekarta H = Hyreshus Riktvärdekarta I = Industri Riktvärdekarta T = Täkt Riktvärdekarta S = Småhus + tomtmark Riktvärdekarta SL = Småhus på lantbruk Riktvärdekarta J = Åker, Bete, Ekonomibyggnader Riktvärdekarta SK = Skogsmark, Skogsimpediment Riktvärdekarta S = riktvärdekarta för små- hus och tomtmark för småhus. Det finns ca 8 500 värdeområden för småhus och tomt- mark för småhus. För varje värdeområde bestäms de upp- gifter som ingår i ”Tomtvärdeformeln”.

Taxering av småhus Säreget förhållande ? När ska justering ske? - Ej beaktat i riktvärdeangivelsen - Onormalt för värdeområdet eller fastighetstypen När ska justering ske? Jämför taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med taxerings- enhetens värde utan det säregna för- hållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 000 kr) Nej = Ingen justering Ja = Justering av värdet på småhuset Exempel - tomtmark till småhus: - Extremt svårutnyttjad tomt - Buller eller andra immissioner - Kraftledningar - Sjö- eller havsutsikt

Taxering av småhus Fastighetstaxering - olika ansatser för värderingsarbetet Renodlad MRA- modell ”Fullskale -MRA” Två-stegsmodell med fasta inbör- des relationer ”Fixed relationships” ? Den svenska småhusmodellen är ett bra exempel på ”Fixed relationships”