Informationsmöte 8 juni 2016 HSB Hakefjorden Norra

Innehåll  Introduktion  Ekonomi  Lån  Avtal  Underhåll  Budget  Grannsamverkan  Styrelsekommunikation  Övriga frågor

Andelstal – stadgar § 11 Ett andelstal benämnt kapital fastställs som beräkning av i årsavgiften ingående kapitaldel. Med kapitaldel avses räntekostnader med amorteringar med avdrag för eventuella räntebidrag vilka belöper på lån som tagits upp för att finansiera den ursprungliga anskaffningen av föreningens hus. Andelen för kapital skall också omfatta andra kostnader som är hänförliga till dessa lån, t ex aviavgifter och ränteskillnadsersättningar. Ett annat andelstal benämnt drift fastställs som underlag för beräkning av i årsavgiften ingående övriga kostnader och avsättning till fond. Har föreningen lån som tagits upp för annat ändamål än att finansiera den ursprungliga anskaffningen av föreningens hus ska räntekostnader och amorteringar för detta ingå i andelstalet drift. Föreningens intäkter utöver årsavgiften ska i sin helhet hänföras till andelstalet för drift.

Andelstal – stadgar § 11 Ett andelstal benämnt kapital fastställs som beräkning av i årsavgiften ingående kapitaldel. Med kapitaldel avses räntekostnader med amorteringar med avdrag för eventuella räntebidrag vilka belöper på lån som tagits upp för att finansiera den ursprungliga anskaffningen av föreningens hus. Andelen för kapital skall också omfatta andra kostnader som är hänförliga till dessa lån, t ex aviavgifter och ränteskillnadsersättningar. Ett annat andelstal benämnt drift fastställs som underlag för beräkning av i årsavgiften ingående övriga kostnader och avsättning till fond. Har föreningen lån som tagits upp för annat ändamål än att finansiera den ursprungliga anskaffningen av föreningens hus ska räntekostnader och amorteringar för detta ingå i andelstalet drift. Föreningens intäkter utöver årsavgiften ska i sin helhet hänföras till andelstalet för drift.

Ekonomi - andelstal  Olika andelstal för kapitalinsats och andelstal för drift  Månadsavgiften är en kombination av kapitaldel och driftsdel plus eventuella särkostnader  De olika delarna kan röra sig åt olika håll  2015 höjdes driftsdelen medan kapitaldelen minskade  Styrelsen kan inte kompensera ett underskott i driftsdelen med ökad kapitaldel

Ekonomi - kapitaltillskott Kapitaltillskott avser vad bostadsrättsföreningens medlemmar tillskjutit till bostadsrättsföreningens egna kapital. Vid försäljning av en bostadsrätt är kapitaltillskott avdragsgilla vid kapitalvinstberäkningen med ett belopp motsvarande bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen har gjort under innehavet. Kapitaltillskott kan ske kontinuerligt genom att föreningen använder överskott till att amortera på föreningens lån. Bostadsrättsföreningen ska kunna lämna meddelande till alla medlemmar om hur stort kapitaltillskott som har skett under deras innehav. Det kan också ske genom att insatserna ökas med syfte att betala av en stor del eller samtliga föreningens lån eller genom helt frivilliga kapitaltillskott om föreningen har anpassat sina stadgar.

Ekonomi - avskrivningar  Frågan om progressiv respektive linjär avskrivning för bostadsrättsföreningar har uppmärksammats stort sedan den statliga Bokföringsnämnden slagit fast att progressiv avskrivning av byggnader inte är tillåtet. Bostadsrättsföreningar ska från och med 2014 tillämpa linjär avskrivning i sina redovisningar. Vad är skillnaden mellan linjär och progressiv avskrivning?  Linjär avskrivning innebär att byggnaderna skrivs av med lika stora belopp varje år under en tidsperiod. Progressiv avskrivning innebär att beloppet som skrivs av är lägre i början och ökar med tiden. Principen med progressiv avskrivning har använts brett sedan början av 90-talet för både nyproduktion av bostadsrätter och i ombildning till bostadsrätter.

Ekonomi - avskrivningar Vad innebär detta för ekonomin i bostadsrättsföreningen?  Förbudet mot progressiva avskrivningar bygger på ett ställningstagande kring redovisningsprinciper och har ingen självklar koppling till den reella ekonomin i en bostadsrättsförening. De viktigaste frågorna för en sund långsiktig ekonomi i en bostadsrättsförening är att man har en helhetssyn kring en rad olika faktorer som påverkar ekonomin. Det gäller t ex avsättningar till underhåll, räntor, amorteringar, boendeavgifter och driftkostnader. Avskrivningarna är bara en del av helheten. I HSBs bostadsrättsföreningar finns stadgar som föreskriver att man måste sätta av pengar för underhåll. Betyder förändringen att boendeavgifterna måste höjas?  Det är bostadsrättsföreningarnas styrelser som måste besluta om hur anpassningen till de nya reglerna ska genomföras och vilken effekt det får på boendeavgifterna. För de som går från progressiv till linjär avskrivning ökar sannolikt avskrivningskostnaderna. En bostadsrättsförenings styrelse kan välja att anpassa årsavgifterna för att täcka denna kostnad eller att under en övergångsperiod låta föreningen gå med ett bokföringsmässigt underskott. Avgifterna avvägs då utifrån hur mycket pengar som kommer in jämfört med hur mycket pengar som betalas ut, vilket i sin tur betyder att dagens avgiftsnivåer sannolikt inte behöver höjas.

Ekonomi - avskrivningar Vad medför det att bostadsrättsföreningen redovisar ett bokföringsmässigt underskott?  Att ha ett bokföringsmässigt underskott är inte samma sak som att den reella ekonomin i bostadsrättsföreningen också går med underskott. Avskrivningen påverkar inte kassaflödet d v s intäkterna och utgifterna. Avskrivningarna betyder inte heller att pengar betalas från bostadsrättsföreningarna.

Ekonomi - lån  Lånet kan läggas om till allt från rörlig/3 månader till sju eller tio års bindningstid (sju år sannolikt ännu under 2%).  Lånet kan omförhandlas innan september.  Lösa lån???

Ekonomi - utgifter  Datakommunikation  Vägsamfällighet  Administrativ förvaltning  Sopavgifter  Fond / underhåll  Underhåll är i all väsentligt målning för oss  Riktvärde kr / hus för målning inkl. ställningar Från gäller 170 kr per lgh och månad

Prognos 5 år * Kapital bundet på 2,0% i nytt lån, snitt 3,5% för de som omförhandlas 2018, 2019 *

5-årsprognos – ökade driftskostnader Målning  Verklig målningskostnad i stället för HSB-schablon  Rätt avsättning till fond Fastighetsavgift  Nybyggda småhus, ägarlägenheter och bostadshyreshus är befriade från fastighetsavgift de första fem åren och får halv avgift de därpå följande fem åren.  Våra hus uppförda 2008 / 2009  Om några år är det full avgift  Ökning ca kr / år (>300 kr / månad)

Ekonomi - målningsexempel  kr / hus  Målning var åttonde år ger:  / 8 = kr / år  kr / månad  kr / hus  Målning var elfte år ger:  / 10 = kr / år  kr / månad Viktigt att tänka på: Målning med kvalitet Sköt om husen exemplariskt = tvätta

Målning  7 firmor  svar  – per hus  Göteborgsbaserade  Krav utöver vårt anbudsunderlag  Ny runda  Juni/november  Kostnadsbild  Lokala fördelar?  Översyn akuta delar

Grannsamverkan

 Ny kontaktperson hos Polisen  Ny kontaktpersoner hos oss  Ny anmälan  Rundtur i område med Polisen  Skyltar  Folder  Telefonlista  Snabbmeddelanden

Kommunicera med styrelsen  Prata gärna med oss om boendet  För ärenden där svar förväntas, skriv till:   Påverka med motioner

Telia

Övriga frågor