Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion

En presentation över ämnet: "Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion"— Presentationens avskrift:

1 Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion
Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion 1. MER ÄN 70 % % 3. MINDRE ÄN 20 % AV NYPRODUKTIONSKOSTNADEN. VÄRDEÅRET JÄMKAS TILL, Grupp 1. OM- ELLER TILLBYGGNADSÅRET 2. ANNAT VÄRDEÅR SOM HYRESHUSET GES EFTER BERÄKNING AV OMBYGG- NADSTILLÄGGET 3. NYBYGGNADSÅRET För grupp 2, ett exempel: Ombyggnadskostnaden / Nybyggnadskostnaden = 50 % (20 <= x <=70) Värdeår-gammalt:1940 Ombyggnadsår:1995 Ombyggnadstillägg: ( ) x 50 % = 27 år Värdeår-nytt: = 1967

2 Två metoder tillämpas vid
fastighetstaxering av industri. Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden

3 Metodvalet är reglerat i FTL
Uppskattningsvis 80-90% av landets industribyggnader utgör produktions- eller lagerlokaler i ”normal” industri-produktion, d v s mer eller mindre ordinära byggnader. För dessa är Avkastningsmetoden tillämplig. Avkastningsmetoden är en traditionell bruttokapitaliseringsmodell (jfr Hyres-hus)

4 Värderingsenhet: Tomtmark: Byggnad:
Varje tomt utgör en värderingsenhet. Byggnad: Huvudregel: Varje industribyggnad och övrig byggnad utgör en värderingsenhet. För Avkastningsmetoden gäller dock: Är en industribyggnad värderad enligt Avkastnings-metoden inrättad för mer än en lokaltyp ska varje lokaltyp utgöra en värderingsenhet. Begränsningsregel: Minst 10% av byggnadens totala yta eller mer än 250 kvadratmeter. Sammanföringsregel - lokaler i skilda byggnader: Samma klassificeringsdata.

5 Värdefaktor - tomtmark för industri:
Storlek = Tomtareal, kvm (i vissa undantagsfall används Byggrätt, kvm) Justering för säregna förhållanden kan aktualiseras vid stora tomter som innehåller s k reservmark

6 Beräkning av tomtvärde:
R= r x A där R = riktvärde r = riktvärdeangivelse i kr/kvm A = tomtareal i kvm landareal

7 Värdefaktorer för industri-byggnad (och övrig byggnad):
Avkastningsmetoden: Lokaltyp Storlek Ålder Standard Produktionskostnadsmetoden Återanskaffningskostnad Byggnadskategori Ortstyp

8 Avkastningsmetoden: Värdefaktorer för att bestämma relativhyra:
Lokaltyp Standard Ålder Värdefaktorer för att bestämma relativ kapitaliseringsfaktor: I-nivåfaktor Återstående ekonomisk livslängd Frederick Babcock, fastighetsekonom/värtderingsteoretiker 1932 Real Estate Valuation; ”värdet är nuvärdet av framtida intäkter” Byggnadsvärdet kan inte bestämmas genom en kostnadsvärdering utan utgör ett restvärde till marken. Totalvärde - Markvärde = Byggnadsvärde. Princip som tillämpas vid AFT i Sverige

9 Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Lokaltyp: Produktionslokaler
Lokaltypen för en värderingsenhet bestäms med hänsyn till om värde-ringsenheten är inrättad som: Produktionslokaler Industrikontor Lager mm

10 Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Storlek:
Storleken bestäms med hänsyn till värderingsenhetens yta. Med yta avses lokalarea i kvm BRA. Hantering av vakanser i provvärderingen behandlas under avsnittet Första ansatsen - Provvärdering, dag 2 KSK uppmärksammas då på att de kommer att få ut köp med justeringskod = 99 för att ange om justeringsanledningen är vakans eller något annat.

11 Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Ålder:
Åldern ger uttryck för värderingsen-hetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom åter-stående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens ny-byggnadsår, omfattningen av om- och tillbyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värde-ringsenheter ska samma värdeår bestämmas för dessa. (11 kap 4§ FTL)

12 Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Ålder: - Ombyggnadstillägg
- ” regeln” Ombyggnad < 20 % av nybyggnadskostnad, kr/kvm Ombyggnad > 70 % av nybyggnads kostnad, kr/kvm Värdeår = Nybyggnadsår Värdeår = Ombyggnadsår

13 Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Standard:
Standarden för en värderingsenhet bestäms med hänsyn till lokalytans utförande och utrustning. Produktionslokaler standardklasser Industrikontor standardklasser Lager mm standardklasser

14 Avkastningsmetoden: Exempel på IH-tabell (FFT04): 90
Lokaltyp Standard Värdeår Produktions- Mkt enkel lokaler Enkel xx xx xx xx xx xx xx Normal Hög xx xx xx xx xx xx xx Industri- Enkel xx xx xx xx xx xx xx kontor Normal Hög xx xx xx xx xx xx xx Lager mm Mkt enkel xx xx xx xx xx xx xx Enkel xx xx xx xx xx xx xx Normal Hög xx xx xx xx xx xx xx Mkt hög xx xx xx xx xx xx xx IH-tabeller fanns vid AFT00 och AFT04 med åldersinverkan 80, 85, 90 och 95. Vid AFT07 finns endast 85, 90 och 95.

15 Avkastningsmetoden: IK-tabell (FFT04): I-nivå- Återstående
faktor ekonomisk Återstående ekonomisk livslängd 10 år eller mera livslängd Värdeår < 10 år , ,80 0, , , , , ,05 14,0- 0, ,85 0,90 0, , , , ,03

16 Avkastningsmetoden: Riktvärdeangivelsen för ett värdeområde innehåller följande: - riktvärdeangivelse för tomtmark i kr/kvm t ex 400TA (=400 kr/kvm tomtareal) - riktvärdeangivelse för industri- byggnad t ex 14,0/90 där 14,0 är I-nivåfaktorn och 90 är åldersinverkan I-nivåfaktorn är ett mått på lägesfaktorn och innehåller dels en hyreskomponent dels en kapitaliseringskomponent. Valet av IH-tabell styrs helt av värdenivån och åldersinverkan i värdeområdet. 1. MER ÄN 70 % % 3. MINDRE ÄN 20 % AV NYPRODUKTIONSKOSTNADEN. VÄRDEÅRET JÄMKAS TILL, Grupp 1. OM- ELLER TILLBYGGNADSÅRET 2. ANNAT VÄRDEÅR SOM HYRESHUSET GES EFTER BERÄKNING AV OMBYGG- NADSTILLÄGGET 3. NYBYGGNADSÅRET För grupp 2, ett exempel: Ombyggnadskostnaden / Nybyggnadskostnaden = 50 % (20 <= x <=70) Värdeår-gammalt:1940 Ombyggnadsår:1995 Ombyggnadstillägg: ( ) x 50 % = 27 år Värdeår-nytt: = 1967

17 Avkastningsmetoden: Beräkning av riktvärde för industribyggnad:
R= N x A x h x f där R = riktvärdet N = I-nivåfaktor för värdeområdet A = lokalarea i kvm BRA för värde ringsenheten h = relativhyra i kr/kvm enligt rekom menderad IH-tabell f = relativ kapitaliseringsfaktor enligt IK-tabellen

18 Justering för säregna för-hållanden:
Industribyggnad och övrig byggnad: - eftersatt underhåll - konstruktionsfel - överloppsbyggnader och rivnings- objekt - avvikande vakansgrad Tomtmark för industri - reservmark - lång väntetid inför exploatering - fördröjd/utdragen exploatering