Föreläsning 2 – tor 29/3 2012 Jordabalkens (JB) regler om fast egendom (kap 1) Fastighetsförmedling som profession (kap 21) Föreläsningsinnehållet är i.

En presentation över ämnet: "Föreläsning 2 – tor 29/3 2012 Jordabalkens (JB) regler om fast egendom (kap 1) Fastighetsförmedling som profession (kap 21) Föreläsningsinnehållet är i."— Presentationens avskrift:

1 Föreläsning 2 – tor 29/3 2012 Jordabalkens (JB) regler om fast egendom (kap 1) Fastighetsförmedling som profession (kap 21) Föreläsningsinnehållet är i huvudsak hämtat från kursboken, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur. Jordabalken regler om fast egendom finns i kapitel 1.

2 Jordabalken (JB) 1970:994 Grundläggande civilrättsliga reglerna om fast egendom. I balken regleras vad en fastighet är och vilka föremål som hör till fastigheten, så kallade tillbehör. Det finns också bestämmelser om innehav och överlåtelse av fastighet. Balken behandlar också begränsade rättigheter såsom panträtt, nyttjanderätt och servitut. Fast egendom (JB 1:1) Fast egendom är jord. Denna jord är indelad i fastigheter. Med jord avses även vattendrag och sjöar (dock ej allmänt vatten). Allmänt vatten finns i Vänern, Vättern, Hjälmaren, Storsjön och ute till havs.    En fastighet avser egendom som skall redovisas i fastighetsregistret (förarbetena). En fastighet är således ett geografiskt avgränsat område. Sedan 2003 finns även tredimensionell fastighetsbildning (kuber). Ex: avstycka fastighet (relaxation), bygga bostäder ovanpå. Avgränsas i höjd- och djupled. En ägarlägenhetsfastighet är en 3D-fastighet som är avsedd att rymma en bostadslägenhet. Förutom själva marken hänförs också vissa tillbehör till en fastighet. Dessa tillbehör utgör tillsammans med marken ”en rättslig enhet”.

3 3D Fastighetsindelning – fördelar:
Byggnader/anläggningar i stadskärnor kan användas effektivare, t.ex. byggnader ovan spårområden. Effektivare användning av markområden i landsbyggd, t.ex. försvarets outnyttjade bergsrum. I samband med omstrukturering/bolagisering lättare att säkerställa system av el- och teleteknik samt underjordiska anläggningar. Källa: Lantmäteriets hemsida

4 Tillbehör till fastighet (JB 2 kap)
Det finns fysiska och rättsliga tillbehör. De fysiska fastighetstillbehören utgörs av tre olika kategorier (säga direkt efter Det finns fysiska och rättsliga tillbehöver). Fysiska Allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehör och industritillbehör.

5 Fysiska fastighetstillbehör
Allmänna fastighetstillbehör (JB 2:1) Tillbehör till fastighet, för stadigvarande bruk i eller ovan jord. Ex: byggnad, stängsel, träd, buskar. Stadigvarande bruk - långvarigt samband mellan föremålet och fastighetens användning. Det är avsikten som är det väsentliga. Tillbehören behöver inte vara fast förankrade i marken. Avgörande är huruvida tillbehöret placerats på ett för dess brukande ändamålsenligt sätt.

6 Fysiska fastighetstillbehör
Byggnadstillbehör (JB 2:2) Tillbehör till byggnad, monterad för stadigvarande bruk. Ex i en bostad: badkar, dusch, kyl, spis. Det skall föreligga ett visst ändamålssamband mellan byggnad och tillbehör. Bedömningen rör frågan om den typiske nyttjaren eller ägaren av fastigheten har användning av föremålet. Byggnadstillbehör varierar beroende av byggnadstyp.

7 Fysiska fastighetstillbehör
Industritillbehör (JB 2:3) Tillbehör som tillförts byggnad, monterad för stadigvarande bruk. Komplement till ovan tillbehör, industritillbehör om det inte går att hänföras till de andra. Ex: travers, kran Samma ägare krävs – äganderättsgemenskap. Vissa föremål är undantagna; såsom fordon, kontorsutrustning och handverktyg. Möjlighet för fastighetsägare att via inskrivning i fastighetsregistret undantaga en fastighets samtliga industriföremål från att räknas som industritillbehör och därmed som fast egendom.

8 Äganderättsgemenskap (JB 2:4)
Föremål som nyttjanderättsinnehavare eller eljest annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör ej till denna, om icke föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand. Fastigheten och tillbehören till fastighet skall ha samma ägare för att tillbehören skall bli fast egendom. En hyresgäst som installerat en egen tvättmaskin i sin hyreslägenhet – ingen äganderättsgemenskap.

9 Återtaganderättsförbehåll (JB 2:5)
Förvärvar fastighetsägaren föremål under villkor att överlåtaren har rätt att återtaga föremål, om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom enligt överlåtelseavtalet, eller att äganderätten till föremålet skall förbli hos överlåtaren till dess betalning erlagts eller annan förutsättning uppfyllts, får villkoret ej göras gällande sedan fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet så att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten. Överlåtaren har kvar anspråk på förvärvaren. Även om föremål överlåtits med äganderättsförbehåll (och fastighetsägaren gentemot säljaren av föremålet inte är att betrakta som ägare) säger lagen att föremålet likväl skall betraktas som fast egendom och ingår i köpet vid försäljning av fastigheten.

10 Koppling mellan fastighet och tillbehör
Är mycket stark i lagstiftningen. Dock finns det ett par undantag: Vid en överlåtelse av fastighet tillhörig staten, möjligt att rättsligt sätt särskilja fastighet och tillbehör. Möjligt att överföra byggnader/andra anläggningar från en fastighet till en annan eller omvandla ledningar som är allmänna fastighetstillbehör till lös egendom (JB 2:7). En grundläggande förutsättning för undantag 2 är att byggnaden/ledningen/anläggningen behövs för att utöva ett servitut eller en ledningsrätt.

11 Lös egendom Det som inte är fast egendom – tillbehör. Lös egendom regleras inte i JB. Ex: Byggnad på annans mark (ofri grund) Nyttjanderätter (hyresrätt, bostadsrätt, tomträtt) Skilja på fast egendom och lös egendom av två skäl: Avtalsmässigt (fast egendom har formkrav) Skattemässigt

12 Rättsliga fastighetstillbehör
Olika rättigheter som är kopplade till fastigheter. Servitut En fastighetsägare rätt att nyttja en annan fastighet, väg, brunn etc. Samfällighet Gemensamhetsanläggningar enligt Anläggningslagen, väg, lekpark etc. Ledningsrätt T.ex. ledningar för el och tele enligt Ledningsrättslagen. Det kommer mera längre fram i föreläsningen om servitut etc.

13 Fastighetsöverlåtelse
Överlåtelse = köp, byte och gåva. Finns regler som måste följas för att en överlåtelse av fast egendom skall bli giltig. Skriftlig form krävs vid överlåtelse. Fastighetsöverlåtelse: Formkrav (JB 4:1): Skriftlig köpehandling Köpare/säljare namn, adress, tel, ägarandel, namnteckningar etc. Fastighetsbeteckningen (fastigheten) Köpeskillingen Överlåtelseförklaring (från säljare till köpare) Bevittnande (lagfart annars vilande) Om inte dessa krav uppfylls blir köpet ogiltigt. Medgivande (maka/make, sambo) Ska förhindra överilade beslut. LF avslås.

14 Skriftliga avtalsvillkor (JB 4:3)
”Svävarvillkor" – huvudregeln max 2 år (JB 4:4) Köpets fullbordan beror av villkor (besiktning, lån etc.) Att säljaren inte skall svara för att han är rätt ägare (ovanligt) - friskrivning Inskränker köparens rätt att överlåta fastigheten (eller inteckning) - gåva, givaren hindra… Undantag till HR (längre än 2 år) Köpeskilling (köpet görs beroende av att köpeskilling erläggs) Fastighetsbildning (enligt JB 4:7-9) Bestämmelser enligt lag (andra uppställda villkor)

15 Dubbla handlingar Köpekontrakt Köpebrevet
Om köparen fått kredit (bara betalt handpenning). Om köpet innehåller villkor (gällande både säljare och köpare). Köpekontrakt Avtalet, alla villkor som håller köpet ”svävande” med Formkraven Köpebrevet Vid överlåtelse, likvidavräkning (tillträdet) Kvitto (köpeskilling erlagts) Används för att söka lagfart Vanligaste villkoret är att köpet villkoras av köpeskillingens erläggande. Om inte köparen betalar köpeskillingen får säljaren tillbaka fastigheten. Det är inte möjligt utan ett sådant villkor. Säljaren har även rätt till skadestånd (JB 4:25). Köpebrevet I den mån ett köps bestånd , även efter det att köpebrev upprättats, ska vara beroende av att ett villkor uppfylls måste detta finnas med också i köpebrevet (JB 4:6). Ett löfte om att i framtiden sälja eller köpa en fastighet är aldrig bindande så att en överlåtelse kan tvingas fram med hjälp av rättsliga medel.

16 Dröjsmål och fel vid fastighetsköp
Dröjsmål i samband med ett fastighetsköp innebär att köpare eller säljare inte fullgör sina skyldigheter i rätt tid. Ex: Att säljaren inte låter köparen få tillträde till fastigheten i tid. Att köparen inte betalar köpeskillingen i tid. Fel vid fastighetsköp kan vara att fastigheten saknar en viss egenskap som var utlovad i köpekontraktet. Ex: Att takkonstruktionen är fri från rötskada. (garanti, enutiation) Reglerna om dröjsmål, fel och påföljder m.m. återfinns i JB 4:11-27.

17 Dröjsmål och fel vid fastighetsköp
Fastigheten försämrats mellan avtal och tillträdet (JB 4:11-12) Ansvaret i detta skede ligger som huvudregel på säljaren fram till tillträdet. Regler om när säljaren är i dröjsmål (JB 4:13-14) T.ex. att säljaren inte avträder fastigheten i tid eller inte medverkar till att upprätta köpebrev. Fastigheten försämrats mellan avtal och tillträdet Påföljder är avdrag på köpeskilling och hävning (krävs att skadan är av väsentlig betydelse). Köparen kan även ha rätt till skadestånd. Regler om när säljaren är i dröjsmål Köparen har rätt till skadestånd, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse – att häva köpet.

18 Felreglerna – tre kategorier
Faktiska fel – huvudsakligen att fastighetens fysiska skick avviker från vad köparen har rätt att kräva. Rättsliga fel – fastigheten är belastad med oförutsedd rättighet eller att en rättighet avviker från vad som förutsatts. Rådighetsfel – köparens möjligheter att använda fastigheten är begränsad. Felreglerna är de viktigaste och mest komplicerade reglerna i 4 kap. Viktigaste felregeln ur ett praktiskt perspektiv är faktiska fel (JB 4:19).

19 Felreglerna – presentationsmodell
Tvåsteg – felbedömning och relevansbedömning Vid felbedömningen skall man ta hänsyn till vilken standard i olika avseenden köparen har rätt att kräva att fastigheten har vid köpet. Om fastigheten avviker från den standard köparen har rätt att kräva, föreligger fel i köprättslig mening. Avviker fastigheten från säljarens uppgifter föreligger ett konkret fel. Lämnar avtalet inte någon vägledning får man istället falla tillbaka på en abstrakt/objektiv bedömning av fastighetens standard. Köparen har rätt att som utgångspunkt kräva att fastigheten har normal standard. Om fastigheten avviker från en abstrakt bestämd standard föreligger ett abstrakt fel, i fysiskt avseende ett faktiskt fel. Avviker fastigheten varken från konkret eller abstrakt standard föreligger inte något fel.

20 Felreglerna – presentationsmodell
Vid felbedömningen konstaterat att det föreligger ett fel i rättslig mening, steg två i tvåstegsmodellen: relevansbedömningen. Ett fel är relevant om köparen kan göra någon påföljd gällande. Vid relevansbedömning; omständigheter som parternas vetskap och handlande, reklamation, preskription och vissa friskrivningar. Felet är inte relevant, om: Det anses upptäckbart Köparen inte har reklamerat i tid Felansvaret hunnit preskriberas. Har köparen avstått från att ”göra några som helst anspråk gällande” på grund av fel, är felet inte heller relevant. I förarbetena till JB och i HD:s praxis har uttalats att utgångspunkten för säljarens felansvar är köparens undersökningsplikt.

21 Faktiska fel (JB 4:19) Huvudsakligen att fastighetens fysiska skick avviker från vad köparen har rätt att kräva. Även förhållanden i närmiljön kan vara att hänföra till faktiska fel. Kan vara avtalat skick eller vad köparen med ”fog kan förutsätta”.  För att säljarens ansvar inte skall bli för omfattande har köparen en långtgående, absolut undersökningsplikt. Köparen får själv stå för sådana brister som denne genom en undersökning borde ha upptäckt (gäller alla tillgängliga utrymmen).  En säljare kan friskriva sig från ansvar för fel/brister i fastigheten.  Säljaren får inte friskriva sig fel som denne borde ha upplyst köparen om.  Kan bli aktuellt med prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet. Hävning förutsätter att felet är av väsentlig betydelse. Talan ska väckas senast ett år från tillträdet.

22 Rättsliga fel (JB 4:15-17) Fastigheten är belastad med oförutsedd rättighet eller att en rättighet avviker från vad som förutsatts. Kan handla om att fastigheten är pantsatt eller att den är uthyrd. Särskilt fall: när köparen inte kan erhålla lagfart på fastigheten beroende av en omständighet som är att hänföra till säljaren, t.ex. att säljaren inte är rätt ägare till fastigheten. Kan bli aktuellt med prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet. Utgångspunkten är att fastigheten säljs utan sådana belastningar. Om inte köparen kände till , eller borde känt till, belastningen. Säljaren har huvudansvaret för att ett rättsligt fel inte föreligger.

23 Rådighetsfel (JB 4:18) Köparens möjligheter att använda fastigheten är begränsad. Köparen vinner inte den rådighet över fastigheten som han har rätt till att utgå ifrån p.g.a. ett myndighetsbeslut. Kan bli aktuellt med prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet. Ex. ett myndighetsbeslut som innebär att fastigheten i framtiden inte får användas för viss verksamhet.

24 Byte och gåva av fast egendom
De regler som gäller för köp av fast egendom gäller, med vissa justeringar, även för byte och gåva av fastighet. Gåva – allmänt svårt att tänka sig att ett felansvar skall kunna göras gällande. Byte – kan uppkomma ett behov av särskilda överväganden då det inte utgår någon kontant köpeskilling.

25 Tillstånd till förvärv av fastighet och förköp
HR – en fastighet kan överlåtas till vem som helst. I vissa fall krävs det särskilt tillstånd för att en överlåtelse skall vara giltig. Förvärv av jordbruksfastigheter enligt jordförvärvslagen (1979:230). Skall vara möjligt att vägra en överlåtelse av en jordbruksfastighet i glesbyggd om denna behövs för att främja sysselsättningen/bosättningen på orten. Tidigare fanns det ytterligare begränsningar i lagen om förvärv av hyresfastigheter och i förköpslagen. Lagarna upphävdes under år 2010.

26 Tillstånd till förvärv av fastighet och förköp
En bostadsrättsförening/kooperativ hyresrättsförening kan under vissa förutsättningar anmäla intresse av att förvärva en fastighet för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Finns en intresseanmälan – fastighetsägaren får inte sälja fastigheten utan att först tillfråga bostadsrättsföreningen, kooperativa hyresgästföreningen att förvärva fastigheten. Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (1982:352) Liknande regler finns i lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället när det gäller jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn eller ett bostadsarrende.

27 Fastigheten som kreditobjekt - fastighetspant
S.k. hypotekariskt pantsystem – pantsättning av fastighet utan att behöva lämna ifrån sig fastigheten. Pantbrevet : Symboliserar en beloppsmässig del av fastigheten. Ger panthavaren en rätt i fastigheten, d.v.s. en rätt att erhålla betalning ur de medel som inflyter när fastigheten säljs på exekutiv väg.

28 Inteckning och pantbrev
För att kunna pantsätta en fastighet måste man ta ut pantbrev i fastigheten. Pantbrevet : Ett bevis för att en inteckning uppgående till ett visst belopp skett i fastigheten. Finns i pappersform och i form av en registrering i pantbrevsregistret (lagen om pantbrevsregister, 1994: 448). Datapantbrev absolut vanligast idag. Inteckna en fastighet Vänder sig till närmaste inskrivningsmyndighet. Inskrivning i fastighetsregistrets inskrivningsdel (JB 19:1). Fastighetsägaren kan ta ut flera pantbrev, kan pantsätta fastigheten till flera borgenärer. Huvudregel rangordning: efter den kronologiska ordning som rättigheterna skrivits in i. En tidigare inteckning äger företräde framför en senare. Reglerna om inteckning finns i JB 22 kap, vissa krav måste vara uppfyllda för att en inteckning skall kunna beviljas.

29 Inteckning i flera fastigheter
Borgenärens rätt kan göras gällande i flera fastigheter. Huvudregeln gemensamt inteckningsansvar: Varje fastighet svarar för en viss del av det totala ansvaret. Delen beror på fastighetens värde i förhållande till fastigheternas sammanlagda värde (JB 6:10).

30 Pantsättning Då fastighetsägaren har intecknat sin fastighet kan panträtt upplåtas genom att pantbrevet överlämnas till en borgenär som säkerhet för en fordran (JB 6:2). Panten måste svara för en fordran eller förpliktelse. Fordringen måste knytas till pantbrevet genom en s.k. pantförskrivning. Pantbrevet måste traderas/överlämnas till borgenären - för ett datapantbrev, borgenären registreras i pantbrevsregistret. Fastighet med flera ägare – samtliga måste delta i pantsättningen för att en panträtt skall uppkomma. Denuntiation – meddelande till den som innehar pantbrev att panträtt upplåtits. Sker t.ex. vid borgenärsbyte (byte av långivare). Pantbrev kan upplåtas i andra hand, tredje hand o.s.v. Borgenär som har en panträtt först efter det att en bättre prioriterad panthavare har rätt till betalning, får betalt om det återstår något efter det att den andra borgenären har tillgodosetts.

31 Panträttens värde Panträtt – ger borgenär rätt att, ur de medel som inflyter vid en försäljning av fastigheten, täcka den fordran för vilken panträtten är upplåten. Borgenär – kan aldrig erhålla ett högre belopp än det som svarar mot den fordring som är kopplat till pantbrevet. Borgenär – har rätt att få ut ett belopp motsvarande pantbrevets grundbelopp/beloppet pantbrevet lyder på. Tillägg – överstiger borgenärens fordran grundbeloppet har borgenären rätt att få betalning. Rätt till 15 % av pantbrevets grundbelopp. Tillkommer ett belopp motsvarande gällande referensränta plus 4 % (årsränta) räknat på den tid som löper från tiden för utmätningen eller motsvarande till dess pengarna betalats ut. Används endast i den utsträckning det behövs för att betala borgenärens fordring.

32 Ägarhypotek (JB 6:9) Uppstår då en fastighetsägare inte pantsatt ett pantbrev eller om ett pantbrev är pantsatt och borgenärens krav inte når upp till pantbrevets grundbelopp. Motsvarar pantbrevets grundbelopp minskat med den del som är belånad – omfattas inte av någon panträtt.

33 Exekution Borgenären söker betalning ur panten genom att begära
att fastigheten säljs på exekutiv väg. Regleras i utsökningsbalken (UB). Betalt vid exekutiv aktion:  Staten, skatter etc. Konkursförvaltare Fordringsägare Huvudregel turordning – panträtter prioriteras med hänsyn till respektive inskrivningsdatum. Äldst inskrivningsdag, bäst prioritet. Borgenärer får betalt i turordning så långt pengarna räcker.

34 Arrende Upplåtelsen avser i första hand mark.
Mot vederlag träffar avtal med en fastighetsägare att nyttja en bestämd del av dennes mark. Finns ett besittningsskydd – i princip tvingade till arrendatorns förmån (JB 8:2). Bestämmelser reglerar det vederlag, arrendeavgift, som skall utgå då arrendeavtalet skall förlängas. Det finns fyra olika typer av arrenden. Avgörande för gränsdragningen mellan dessa är vad den arrenderade marken skall användas till. Jordbruksarrende Bostadsarrende Anläggningsarrende Lägenhetsarrende – när upplåtelsen inte kan hänföras till någon av de andra typerna, ex: upplåtelse för en upplagsplats, fotbollsplan.

35 Arrende JB 8 kap: Generella regler om arrende – föreskriver att ett avtal om ett jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende måste ingås i skriftlig form. Samtliga avtalsvillkor måste anges. Även ändringar/tillägg måste ske i skriftlig form.

36 Jordbruksarrende Jordägaren skall använda marken för annat ändamål.
Upplåtelse av jord till brukande. Direkt besittningsskydd – i princip en rätt att få avtalet förlängt när det löper ut. Besittningsbrytande skäl: Jordägaren eller någon närstående skall bruka jorden. Jordägaren skall använda marken för annat ändamål. Två former: Gårdsarrende Sidoarrende Gårdsarrende Upplåtelsen innefattar en bostad till arrendatorn. HR – en upplåtelsetid på max fem år. Sidoarrende Övriga typer av jordbruksarrenden. Avtalsfrihet om upplåtelsetid.

37 Bostadsarrende Marken upplåtits för annat ändamål än jordbruk.
Arrendatorn har rätt att uppföra/bibehålla ett bostadshus. Minsta avtalsperiod på 5 år. Arrendatorn direkt besittningsskydd – kan brytas när marken skall användas för annat ändamål. Har parterna kommit överens om kortare avtalstid än 5 år kan arrendenämnden godkänna ett sådant avtal.

38 Anläggningsarrende Mark upplåts för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som inte är av ringa betydelse för verksamheten. Avser förvärvsverksamhet – arrendatorn har ett indirekt besittningsskydd, rätt till skadestånd ifall förlängning av avtalet inte medges. Förutsätter att det saknas godtagbara skäl för att vägra förlängning av avtalet. Reglerna om besittningsskydd är inte tvingade, kan avtalas bort. En kortare uppsägningstid på 1 år gäller för anläggningsarrende.

39 Tomträtt Nyttjanderätt på obestämd tid.
Tomträttsinnehavaren betalar vederlag/avgäld till fastighetsägaren. Kan endast upplåtas i en fastighet som är i allmän ägo. Skall upplåtas skriftligen, anges tomrättsupplåtelse. Viktigt skilja på upplåtelse av tomträtt och en senare upplåtelse av densamma. Kan endast sägas upp av fastighetsägaren, får endast ske vid utgången av vissa bestämda upplåtelseperioder. Först minst 60 år, sedan minst 40 år. Upplåtelse huvudsak annat ändamål än bostadsbebyggelse, kan vara kortare perioder, minst 20 år. Avgäld bestäms för tidsperioder om minst 10 år, avgäldsperioder. Tvist kan hänskjutas till domstol. Avgälden då bestämmas på grundval av markens värde, hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen. Avgälden skall motsvara en viss långsiktig avkastning på marknadsvärdet. För upplåtelsen särskilda regler i JB 13 kap. Överlåtelse av befintlig tomträtt - tillämpas de vanliga reglerna om äganderätt till fast egendom.

40 Partiell och benefik nyttjanderätt (JB kap 7)
Knapphändig reglering. Stor avtalsfrihet på området. Upplåtelsen mellan parterna får bestämmas med hjälp av avtalet och allmänna kontraktsrättsliga regler. Partiell nyttjanderätt Ex: Rätt att ta grus/sten eller rätt att avverka skog. Benefik nyttjanderätt Utgår inget vederlag.

41 Servitut Rätt för en härskande fastighet att på obegränsad tid utnyttja en tjänande fastighet för ett visst ändamål. Föreligger formkrav för att servitut skall kunna tillskapas. Bildas för att tillgodose behov hänförliga till själva fastigheten oberoende av vem som är ägare av den. Skall vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, skall vara fråga om att komplettera den härskande fastigheten i viktiga avseenden. Ex: avtalsservitut Utfartsväg över grannfastigheten. Ledning för att få tillgång till vatten och avlopp. Brunn på en intilliggande fastighet. Nyttan för den härskande fastigheten måste överstiga belastningen på den tjänande fastigheten. Officialservitut – förrättning enligt fastighetsbildningslagen. Stabilare, fordras en fastighetsreglering för att ändras/upphöra.

42 Inskrivning och sakrättsliga frågor
Fastighetsregistrets inskrivningsdel innehåller bl.a. uppgift om: Vem som är ägare till en fastighet. Vilka pantbrev som finns uttagna i fastigheten. Ett fungerande inskrivningssystem skapar trygghet när det gäller sakrättsliga frågor. Sakrättsliga konflikter innebär att en utomstående person gör gällande anspråk i olika avseende gällande fastigheten. Anspråk som ägaren motsätter sig genom att hävda en rätt som inte går att förena med andra anspråket. Ex. sakrättslig konflikt En person hävdar äganderätt till någon annans fastighet. Två personer gör anspråk på samma hyresrätt. 42

43 Inskrivning och inskrivningssystemet
Inskrivning ger publicitet och legitimitet åt rättighetshavaren. Ett skydd mot att andra förfogar över rätten (äganderätt, nyttjanderätt, annan rättighet). Trygghet för köpare, kan kontrollera att den som utger sig för att vara ägare, också är det. Staten är ansvarig för inskrivningssystemet (IM, 7st regioner). Ersätter förluster som uppstår till följd av fel eller försummelse i samband med inskrivningen etc. Ersättningen kan komma jämkas ifall den skadelidande varit medvållande. IM kontrollerar om det fordras myndighets tillstånd (förköp, förvärv av hyres- & jordbruksf.) Köpebrev i original + två bevittnade kopior. Får sedan tillbaka originalet. Vid kontroll av lagfartsförhållandena, 1 mån gammalt gravationsbevis från det datoriserade inskrivningsregistret anses OK. Den som köper en fastighet skall inom tre mån skriva in sitt förvärv – söka lagfart (JB 20 kap). En panträtt förutsätter att det skett en inskrivning. (Att det föreligger en inteckning i fastigheten) 43

44 Godtrosförvärv (JB 18 kap)
Möjligt för; äganderätt, nyttjanderätt, servitut, rätt till elektrisk kraft och panträtt. Reglerna skyddar en person som endast tror sig handla med fastighetsägaren, men som inte gör det. HR: För att kunna göra gällande äganderätt till, eller en rättighet i, en fastighet krävs att man bl.a. rättshandlat med ägaren till fastigheten. En person kan på goda grunder haft skäl att utgå ifrån att det var fastighetsägaren som han rätthandlat med. Tre rekvisit, uppfyllda för att ett godtrosförvärv skall vara möjligt: Att överlåtaren eller upplåtaren hade lagfart. (Tanken att man ska kunna kontrollera ägarförhållande i fastighetsregistret) Fråga om en korrekt överlåtelse eller upplåtelse. Det förelåg god tro. (Att förvärvaren varken ägde eller bort äga kännedom om att överlåtaren inte var rätt ägare) Undantag – ogiltighetsgrunder som ansetts så grova att godtrosförvärv inte har accepterats: Köpehandlingen på vilken äganderätten grundas är förfalskad. Den rätte ägaren genom s.k. råntvång utfärdat köpehandlingen. Att förvärvet är ogiltigt för att formkraven inte iakttagits. 44

45 Godtrosförvärv (JB 18 kap)
Godtrosförvärvsreglerna kan innebära att den rätte ägaren till en fastighet slutgiltigt förlorar fastigheten. Reglerna kan också innebära att en person som i och för sig gjort vad som normalt krävs för att vara skyddat, trots detta förlorar fastigheten till följd att den aktuella ogiltighetsgrunden ansetts alltför grov. I båda ovan typfall kan den som förlorar fastigheten erhålla ersättning av staten för sin förlust. Motsvarande gäller även för panträtt eller nyttjanderätt. 45

46 Hävd – till fast egendom
Att någon, utan att vara rättmätig ägare till en fastighet, via ett långt innehav får full äganderätt till fastigheten. I JB finns 10 årig hävd och 20 årig hävd. Tre villkor för 20 årig hävd: Lagfart på fastigheten skall ha beviljats efter det att den rätte ägaren förlorat fastigheten. 20 år skall ha förflutit sedan lagfart beviljades. Under denna tid får inte de rätte ägaren ha reagerat och väckt talan om bättre rätt till fastigheten. Det är inte något hinder att fastigheten under den aktuella tiden bytt ägare. En senare ägare får tillgodoräkna sig den förre ägarens innehavstid. 10 årig hävd: Två ytterligare än vid 20 årig hävd måste vara uppfyllda. Förvärvet skall ha skett via en överlåtelse. (köp, byte eller gåva) Förvärvaren måste vara i god tro. Efter 10 år finns det möjlighet att vara säker på att man har äganderätten. Tidigare endast lagfaren ägare (via beviljad lagfart). 46

47 Dubbeldisposition Kan förekomma då en fastighetsägare säljer fastigheten två gånger eller upplåter en rättighet i fastigheten två gånger. Den senare förvärvaren ges företräde när denne anses skyddsvärd. En förutsättning för att en borgenär ska skyddas vid upplåtelse av panträtt är att denne var i god tro vid upplåtelsen. För äganderätt, nyttjanderätt och servitut finns det regler i JB som föreskriver att en andra förvärvare kan få företräde om denne först söker inskrivning hos IM på förvärvet. Krävs att denne var i god tro om att fastigheten redan var överlåten eller att rättigheten redan upplåtits. Dubbeldisposition Då en fastighetsägare säljer fastigheten två gånger eller upplåter en rättighet i fastigheten två gånger. 47

48 Rättighetshavares ställning vid överlåtelse
Ett fall när en rättighet är gällande mot en ny ägare är att förbehåll om rättigheten gjorts vid köpet. Ett andra fall är att rättigheten inskrivits i fastighetsregistret. Rättigheten fortsätter också att gälla om förvärvaren var i ond tro. För hyra och arrende gäller även: skriftligt kontrakt och tillträde före överlåtelsen – då består rättigheten (JB 7:13). 48