”Information utan vinstintresse”

En presentation över ämnet: "”Information utan vinstintresse”"— Presentationens avskrift:

1 ”Information utan vinstintresse”
Safirgränd Lokal hyresgästförening Kristallskon ”Information utan vinstintresse”

2 Ekonyheter den 22 oktober 2012
Vd för bostadsrättsföreningarna i Sverige ”bostadsrättsföreningar tvingas höja månadsavgiften drastiskt pga glädjekalkyler vid ombildningar”. 25 % över 1000 kr/mån. Detta gäller BRF som bildats under 2000 talet .För att få 67% att rösta ja till ombildning ,från hyresrätt till bostadsrätt , fabriceras glädjekalkyler. Man har inte budgeterat för husens underhållsbehov.

3 Ekonomisk plan enligt Bilda Bostad
Ett dokument över den blivande BRF framtida ekonomi Den skall innehålla kostnader för framtida renoveringar och underhåll av fastigheten Styrelsen gör planen med hjälp av konsulten, inte tvärtom Styrelsen som dessvärre avstått från att komma idag, med motiveringen att de inte anser att mötet idag har de rätta föreställningarna för en konstruktiv diskussion. Hur de kom fram till denna slutsats är en gåta. De anger vidare att inte lämnat ut den ekonomiska planen för att den ännu inte finns. De vill inte heller ge ut information skriftligt innan sina möten, då deras konsult skulle ges möjlighet förtydliga informationen på mötet där man kunde ställa frågor? Hur relevanta är frågor om man inte kunnat förbereda dessa genom att studera dem innan?

4 Ekonomisk plan skall skickas ut enligt Bilda Bostad
Ekonomisk plan skall skickas ut tillsammans med en inbjudan om köpstämma På köpstämman tas formellt beslut om BRF skall köpa fastigheten eller ej Vi får se om det blir någon köpstämma? De verkar ha svårt att få ihop tillräckligt med fullmakter! Finns den ekonomiska planen? Å ena sidan skriver Brf att den inte är upprättad ännu, å andra sidan skriver de några meningar senare ”den ekonomiska planen kommer att innehålla samma siffror som den preliminära kalkylen”.

5 Bankräntor de senaste 10 åren
Bluestep - 1 miljon lån räntekostnad på 10% = per år eller kronor per månad i räntekostnad på det ”egna lånet”. Brf skriver ”i något enstaka fall kan bluestep vara den bästa banken för den medlem som ev har skulder hos kronofogden men som ändå vill köpa sin lägenhet. Räntorna på skulderna hos bluestep är normalt högre än räntorna hos kronofogden”. Bluestep är en högriskutlånare, därav de höga räntorna. Är det bra bank för den som har ekonomiska bekymmer? Konsultens beräkning 3,5 % ränta per år = 2916 kr per månad. Bankränta på 4% Amortering på 50 år per år = 1966 kr /månad 4 % ränta = per år = kr per månad. 6 % ränta = kr per år = kr per månad. Ränteprognoser Handelsbanken: riksbanken sänker räntan i år samt även nästa år men en kraftig höjning under 2014. Nordea: Räntan kommer att sjunka ytterligare i år för att sedan vända upp 2013. Swedbank Räntelägret kommer att vara närmast oförändrat närmaste åren för att sedan höjas.

6 Dina utgifter på ditt banklån
Bluestep-lån på 1 miljon ger räntebetalning på kronor per månad samt 2000 kronor = kr per månad Konsultens ränta samt månadskostnad blir kronor per månad Generell bankränta de senaste 10 åren 4,7 % ger en månadskostnad på kronor Dessutom kräver riksbanken numera amortering. Här är exempel på 50 års amorteringskostnad det gör att det amorteras av med 1966 kronor per månad. Total utgift om inget topplån behövs = alltid högre ränta blir månads kostnaden för en miljon i lån samt månadsavgift

7 BRF banklån De beräknar att 58 % köper sina bostäder.
Om detta inte sker får varje bostadsrättsinnehavare ta högre banklån. ”Den dag någon väljer att flytta och säger upp sin lägenhet kommer föreningen att kunna sälja denna till marknadspris…eftersom man inte med exakthet kommer säga när det kommer att ske”. Det är anmärkningsvärt att de räknar med så lågt ombildande. Bankerna vill ha minst 75 % helst 90 %. Varför skulle en hyresgäst hos Stockholmshem hellre vilja ha en liten BRF med svajig ekonomi som hyresvärd? De räknar alltså med att 9% av hyresgästerna kommer att nappa på ”mutan” kronor för att rösta ja till ombildning. Det är nästan var 10:de hyresgäst! Hur tänker de få bort hyresgäster efter ombildning? De räknar helt klart med detta, se bl.a sid 6 från om,bildningskonsulten En skillnad på för en räntehöjning på 0,7 %.

8 Ekonomisk plan BRF - konsulten Köpeskilling 79 mkr Lagfart 1,2 mkr
Pantbrev 800 tkr Bredband 1 mkr Inre fond 1,6 mkr Bildningskostnad (konsultarvode) kr – kr för de ? Medlemsinsatser 51,6 mkr = 58% Föreningslån 38 mkr = 42% Totalt upplånat 89,6 mkr Så här borde det se ut: 79 mkr 1,2 800 tkr betala särskild ersättning med 1 mkr för outhyrda lägenheter. Kvar kr – kr för de utlovade /lägenhet Kvar kr – räcker inte till tvättstugan ens? Mycket låg andel – bankerna vill helst ha 75 % för stabil ekonomi. Föreningslån för hög andel, pga skattetekniska skäl. Total upplåning 89,6 mkr Var tas de kr per lgh ifrån det är totalt kronor som lånas upp med en bankränta av 4,7 %, innebär detta att ”gåvan” kommer att betalas tillbaka till banken med bankens förtjänst-ränta, dvs en ränteutgift för denna gåva på kronor per år till banken för all framtid om man inte amorterar av. Ja Brf har i sitt svar tydligt berättat att det är upplånade pengar! Här går Brf utanför sitt mandat, inre underhåll står Bostadsrättsinnehavaren för. För hyresgäster åligger det Brf som hyrevärd att stå för inre underhåll, oavsett vad det kan kosta. Detta är reglerat i lag.

9 Detta saknas eller är direkta felaktigheter i den ekonomiska planen
Fasadrenovering och treglasfönster enligt Stockholmshems kommande renovering 28 mkr Vilka medel har konsulten avsatt för fasadrenovering – säger 4 mkr men vi hittar inte var dessa skall tas. Att låna 1 mkr för föreningen kostar 0,0063 %. Var kan de låna så billigt? Bild 25 av ombildningskonsultens presentation Löpande årlig avsättning på 2 mkr/10 år. Enligt bankerna skall det avsättas 3% per år = Brf säger i sitt skriftliga svar ” kostnader för räntor, fasader, fönster etc etc ÄR inräknade”. Ja men med för låga räntor, ingen fasadisolering pga värmespill, bara fasadputs inga treglasfönster. Löpande underhåll är inte fasadrenoveringar eller treglasfönster, det är allt annat om går sönder och underhåll för hyresgästerna. Även här ligger kostnaden alldeles för lågt, skall vara 3% enligt bankernas rekommendationer.

10 Hyreshöjningar Konsulten räknar med 3 % hyreshöjning per år
Hyreshöjningar har aldrig varit så höga som 2 %. Differens på kronor i mindre inkomst. Då har vi ändå räknat så hög hyreshöjning som 2 procent vilket nästan aldrig har skett. Dessutom skriver de om stockholmsmodellen – den är inte införd De skriver också sid 5 samt sid 6 ”att låta föreningen köpa fastigheten är också den enda garantin mot att fastigheten inte säljs till en dålig privatvärd i framtiden” . Den försäljning de hänvisar till av ”stora bestånd” pågår fnv prövning i domstol att detta var lagvidrigt. Denna försäljning har dock inte skett till dåliga privat värdar.

11 Driftskostnader Driftkostnader Värme, vatten, skötsel m.m 1, mkr/år, Troligtvis ligger värme på över 1 mkr Fastighetsavgift kr Årlig underhållsavsättning (tvättstuga ?) Fasadrenovering 4 mkr? – borde vara 28 mkr Brf förbinder sig att inom två år ordna egen värme och varmvatten försörjning var är kostnaden för detta? Räntor kr/år 4 % ränta, om räntehöjning sker Vi saknar helt uppgifter på förvaltningskostnader – eftersom man uppenbarligen tänker köpa denna tjänst. Konsulten säger omputsning fasad för 4 mkr – detta ger inte energibesparing. Vad är uppvärmningskostnaden på husen. Vi vet att på Kristallvägen ligger detta på 1 mkr per år. I den preliminära planen som skall var den som gälle anges inte uppvärmningskostnaden. Energiförbrukningen är 241 kWh/m2 och år. Liknande hus drar ca 150 kWh/m2 och år. (Fasadrenovering med tilläggsisolering måste ske omgående, och fönstren göras om till treglas för att minska de höga uppvärmnings-kostnaderna). Tillsammans ca 28 miljoner kr.) Då Stockholmshem gör detta blir det ingen hyreshöjning.

12 Avtalets innehåll fortsättning
Huset köps i befintligt skick Stockholmshem friskriver sig från allt ansvar Brf skall stå för alla fel inkl. dolda fel Brf måste teckna fullvärdesförsäkring Finns försäkringen med i den ekonomiska planen? Hänvisar till tidigare behov av underhållsfond som budgeteras för lågt av BRF.

13 Teknisk besiktning enligt konsulten
Besiktning utfördes Inga mätningar med instrument eller provtagning utfördes Ritningsstudier samt info från boende och fastighetsvärd. 3 lägenheter och 1 hyreslokal fick platsbesök. . Huset är byggt 1953 och läcker energi som ett såll. Fasadrenovering är akut görs inte denna blir energikostnaderna desto högre. Från protokollet kan man bl.a utläsa Kvarstående underhållsbehov finns främst avseende fasader. Fastigheten saknar egen tvättstuga, byggnaderna är i generellt gott skick. Utfall av ev radonmätningar har inte redovisats. Bottenavlopp och varmvattenstråk i källarplan har inte bytts. Asbets finns i värmerörsisoleringar i källarplanen. Ansvar för lägenheternas underhåll åligger bostadsrättsinnehavarna. För de kvarvarande hyresgästerna rekommenderas ett årligt underhåll på 3000 kr per lgh. Bedömt underhåll inom 3 år kr 3-10 år kronor totalt 5 mkr. Undertecknad Hillar Truuberg samt besiktningen är inte av sådan omfattning att den kan läggas till grund för talan enligt Jordabalken.

14 Konsultens/BRF ekonomiska plan
De beräknar 5 milj för tvättstuga, och fasad i stället för 28 milj + outhyrda lägenheter 1 milj + tvättstugan , istället för de 30 miljoner som borde angivits!

15 Brf måste teckna följande avtal
El och kallvatten Brf förbinder sig att teckna avtal med Com hem om kabel-TV med kostnad 20 kr/mån och anslutning Brf förbinder sig att teckna avtal med Stokab vid övertagande av beställda fiberoptiska anslutningar. Pris okänt.

16 Fortsatt övertagande av ansvar och avtal att teckna, enligt köpeavtalet
Samtliga entreprenörsavtal såsom: Elleverantör Värmeleverantör Vattenleverantör Städning av trapphus Städning av tvättstugor Fönsterputs i trapphus Tvätt av entrémattor Parkskötsel Sophämtning av hushållssopor Sophämtning av grovsopor Dagvattenbrunnar parkeringsbevakning BRF skriver att de kommer att köpa förvaltartjänster för detta – var finns dessa kostnader?

17 Sist men inte minst enligt köpeavtalet
Låssystemet måste bytas Förhandlingsordning och avtal skall tecknas med hyresgästföreningen. Hyrorna går inte upp med 3 % per år. De har gått upp med som högst under 2 % per år. Här en allvarlig felräkning av inkomsterna.

18 Hur sköter föreningen huset? (från konsultens presentation)
Föreningen tar hjälp av en extern professionell förvaltare Ekonomisk förvaltning (hyror, redovisning etc Fastighetsskötsel Snöskottning, gräsklippning etc. Jour Var är kostnaden för detta i den ekonomiska planen att annan förvaltar. Brf skriver ” det blir billigare. En engagerad förening är effektivare på att förvalta sitt hus än vad Stockholmshem är”. På sid 1 ombildningskonsultens ”vi får köpa en i grunden välskött fastighet” Samtidigt kan vi utläsa på sid 7 ”kommer ombildningskonsulten hjälpa föreningen att göra en upphandling av framtida fastighetsförvaltning. Offerter komma att tas in från ett flertal duktiga fastighetsförvaltare”.

19 Hur sköter föreningen huset?
Vi (= konsultens företag) hjälper föreningen med upphandling = 18 % skall plussas på upphandlingskostnaden. ”Är föreningen inte nöjd byter man förvaltare”

20 Konsultens roll Har arvode på ca kronor om köpet blir av, i annat fall ingen ersättning alls.

21 Intygsgivarens och besiktningsmannens roll
”kompisar” med konsulten – undersök hur och när de får sitt arvode! Samt vilket belopp de får som tack för ”jobbet”. Deras uppgift är att: Ser till att det finns en ekonomisk plan Att denna är rätt sammanräknad Att det finns räntor medtagna – dock undersöker de inte om räntorna är relevanta. Att besiktning utförts Avtalet med stockholmshem är på 120 sidor

22 Inga lagar gäller för BRF före köp av fastigheten

23 Vi rekommenderar Begär alla svar från den interimistiska BrF styrelse, Konsulten har inget ansvar Begär kopia på alla handlingar Tolerera inte beslut eller diskussion kring sådant som dukas på möten, begär nytt möte då du själv gott igenom handlingarna. Konsulten, hans besiktningsman och intygsgivarna har inget ansvar – bara en vinst att räkna med- om köpet går igenom. Det är den interimistiska styrelsen som har ansvaret för förvaltningen av din bostad. Konsulten kan lova vad som helst – dessa löften är inget värda och oftast luddigt formulerade. Ex från Safirgränd nu ska en oberoende besiktningsman gå igenom fastigheten. Vad är han oberoende från?

24 Ekonomisk plan skall enligt Boverkets riktlinjer innehålla
BRF firma och organisationsnummer Beskrivning av fastigheten Tidpunkt för överlåtelse och inflyttning Kostnader för föreningens fastighet Kostnader för underhåll, tillbyggnad och ombyggnad Andra kostnader som har betydelse Uppgifter om finansiering Föreningens löpande kostnader och intäkter Driftskostnader som bostadsrättsinnehavarna svarar för och som inte ingår i årsavgiften Dessutom skall den innehålla en ekonomisk prognos och känslighetsanalys Den skall vara undertecknad av två intygsgivare

25 Kostnader Vad är kostnaden för: att bygga en tvättstuga?
renovera lägenheter för de som hyr? förvaltning? Uppvärmning Elförbrukning Trappstädning Utomhusstädning och underhåll Husrenoveringar och underhåll

26 Köpeskilling Räkna själv på den ekonomiska planen, alla utgifter måste finnas med Syna inkomsterna är dessa relevanta och inte en glädjekalkyl Vad blir då ditt kvadratmeterpris – det är definitivt mycket högre än vad konsulten räknat ut. Jämför med vad du kan köpa en lägenhet för på ”öppna marknaden”. På den öppna marknaden finns det fungerande BRF styrelser. Litar du på att de som sitter i den interimistiska styrelsen kommer att bo kvar efter ombildning? Om de säljer – vem skall då ta över och sitta i styrelsen?

27 Vem ansvarar för vilket underhåll
Det som lägenhetsinnehavaren ansvarar för kallas inre (underhåll), allt annat s.k. yttre (underhåll), ansvar medlemmarna gemensamt för genom föreningen. Ansvarsområdet på vissa underhållsobjekt, till exempel fönster och dörrar, uppdelas så att den delen som bör ha enhetlighet (att inte vara en störande bild) är yttre, medan det övriga ofta är inre. På liknande sätt dras även gränser avseende vattenledningar, avloppsledningar, elledningar och uteplatser. Denna uppdelning regleras normalt i föreningens stadgar, då tvister om gränsdragningen mellan ansvarsområdena är mycket vanliga. Såg ni plus i veckan med kvinnan vars tak rasade in på BRF. Föreningen vägrade stå för detta, så även försäkringsbolaget som ansåg detta vara BRF sak.

28 En Brf går nästan aldrig i konkurs
Ekonomi som inte håller – fakturor som inte kan betalas ordnas genom höjda medlemsavgifter. Det är bostadsrättsinnehavarna som får ta smällen med mycket högre medlemsavgift Hyrorna för de som fortfarande hyr kan inte höjas p.g.a. Brf dåliga ekonomi. Det är alltid flera tusen kronor dyrare per månad att omvandla sin bostad till bostadsrätt

29 Vad händer nu? BRF skall kalla till en köpstämma.
De går runt allt intensivare, ringer etc för att få dig att skriva på en fullmakt. Vi som vill fortsätta att hyra – behöver bara få ihop minst 34 % av kontraktsinnehavarna som bor i fastigheten får vi det har vi vunnit kampen – Vi som vill fortsätta att hyra av Stockholmshem- BRF styrelse som framgent har ansvaret för förvaltningen av bostäderna det är dom som ska svara på dina frågor – men konsulterna brukar ta över – de har inget ansvar bara en jättevinst att plocka hem om det blir ombildat. DVS 24 som röstar nej! Vi kommer nu att gå runt och samla in nejröster.

30 Att köpa en bostad är ofta den största affären i en människas liv.
För att följa regeln i grundlagen att var och en har rätt till respekt för sitt hem, och för att garantera en demokratisk hantering av ombildningsintresset, behöver bostadsrättsföreningens styrelse lova följande att hålla endast en köpstämma att den som vill bli medlem i bostadsrättsföreningen ska ansöka om detta skriftligen till styrelsen om det, med bevittnad namntecking att upprätta en förteckning över alla medlemmar som är skriva på fastigheten eller hyr lokal att röstlängd ska upprättas att medlem ska legitimera sig på stämman för att ha rätt att rösta att bara en fullmakt får lämnas och då endast för maka/make eller sambo att den som har med sig en fullmakt måste ha med sig legitimationen för den som lämnat fullmakten att medlemmarnas ja-röster ska räknas att justerare och rösträknare för mötet ska väljas med en från både ja- och nejsidan Vi hemställer om att styrelsen för brf Safirgränd 6-36 skriftligen avger ovanstående löften. Svar emotses snarast till Pernilla Nord, Safirgränd 32, 2 tr. Pernilla Nord Frida Karlsfoo Lasse Franzén Safirgränd 32 Safirgränd 26 Safirgränd 18 I samarbete med lokala hyresgästföreningen Kristallskon

31 Fullmakt Vi varnar alla för att skriva på en fullmakt som inte anger vad fullmakten gäller. Vi har exempel härmed överlämnar jag namn att överlämna fullmakt för namn namn eller någon hon sätter i sitt ställe att föra min talan vid köpstämman. Här vet du inte vad du lämnar fullmakt om och till vem. Mycket kan bestämmas på en köpstämma. Skriv inte på fullmakt.

32 För dig som fortsätter att hyra
Du kan köpa lägenheten framöver om du ändrar dig – inom 6 månader till samma pris som de som nu röstar ja till ombildning Därefter kan du köpa lägenheten till det pris som Brf styrelse beslutar Eventuella hyreshöjningar måste förhandlas med HGF som inte kan ta ut högre hyreshöjningar än vad som råder på marknaden Din lägenhet skall renoveras och underhållas av Brf. Du mister din rätt till interbyteskö i allmännyttan. Ex Maj.