Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

En presentation över ämnet: "Advokaten Agneta Gustafsson seminarium"— Presentationens avskrift:

1 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
Bostadsarrende Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

2 Bostadsarrendatorernas riksorganisation
Bildades år 2011 Ändamål är att tillvarata bostadsarrendatorernas intressen genom att samla information om bostadsarrendatorernas situation samt följa upp och påverka lagstiftningen och regeltillämpningen 61 lokala arrendeföreningar är anslutna per februari 2018 Nominerar sedan år 2014 ledamöter i arrendenämnderna Har avgivit ett utförligt remissyttrande över arrendeutredningens slutbetänkande (SOU 2014:32) Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

3 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
forts. BARO Vid frågor om bostadsarrende: Kontakta BARO som svarar på allmänna övergripande frågor Det är inte BARO:s uppgift att lämna juridisk rådgivning eller att biträda arrendatorer i tvister med jordägare Behöver du juridiskt biträde har BARO viss kännedom om jurister och advokater som har erfarenhet av tvister om bostadsarrenden BARO:s hemsida: Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

4 BARO verkar bland annat för
att dagens ojämlika maktförhållandet mellan jordägare och arrendator utjämnas att information om gällande skyddslagstiftning sprids att skenande arrendeavgifter och oskäliga arrendevillkor stoppas att s.k. nyupplåtelser underkänns som jämförelseobjekt att längre arrendeperioder än minimiperioden om 5 år uppnås att andrahandsupplåtelser regleras så att besittningsskyddet inte urholkas att vid fastställande av arrendeavgift verka för att beslut grundas på av parterna framlagda synbara faktorer och bevis t.ex. ortens pris för jämförbara arrenden på råmark med hänsyn till att det är skyddslagstiftning till förmån för arrendatorn Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

5 Vad är ett bostadsarrende?
Bostadsarrende föreligger enligt 10 kap. 1 § Jordabalken (JB): När jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående Bostadsarrende ger arrendatorn rätt att på arrendestället uppföra eller ha kvar bostadshus en total nyttjanderätt där arrendatorn har arrendestället helt i sin besitt­ning i jordägarens ställe arrendatorn har ett mycket starkt besittningsskydd Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

6 Bostadsarrendators besittningsskydd
Bostadsarrendator har starkt besittningsskydd Huvudregeln: Arrendatorn har rätt till förlängning av bostadsarrendeavtalet Utgångspunkten i Arr­­ende­­­­nämndens prövning är att arrendatorn ska få förlängning av arrendeavtalet och att arrendatorn har ett starkt besittningsskydd Undantag: om det finns någon besittningsbrytande grund i 10 kap. 5 § JB, t.ex.: att arrendeavgiften inte har betalats att byggnad har uppförts utan bygglov eller i strid med detaljplan att arrendatorn i väsentlig mån har åsidosatt skyldighet enligt avtalet om jordägaren hävdar att marken ska användas för annat ändamål som jordbruk, industri eller annan ekonom­isk verksamhet. Arrendenämnden ska då göra en intresseavvägning mellan parterna. Jord­ägarens intresse att förfoga över marken måste då påtagligt överväga arrendatorns in­tresse av fortsatt bostadsarrende. Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

7 Bostadsarrendeavtalet
Ersättning ska utgå för nyttjandet av marken Skriftligt Innehålla alla villkor för arrendet, d.v.s. inga dolda sidoavtal Markområdet som arrendet omfattar bör tydligt anges t.ex. på karta Avtalstid: minst 5 år och högst 50 år (25 år inom detaljplan) eller på arrendatorns livstid – obs besittningsskydd Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

8 Arrendatorns skyldigheter
Betala arrendeavgiften innan den förfaller till betalning Oavsett om inbetalningskort erhålls eller tvist om storleken föreligger Mycket viktigt att avgiften betalas med rätt belopp i rätt tid! Vårda arrendestället Vårda som om skulle äga, dock ej avverka träd om inte avtalat därom Underrätta jordägaren om risk för eller inträffad skada Om arrendatorn försummar sina skyldigheter kan jordägaren ha rätt till skadestånd och arrenderätten kan förverkas (förloras) d.v.s. hävning Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

9 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
Grupparbete 1 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

10 Överlåtelse av arrenderätten, 10 kap 7 § JB
Arrendatorn har rätt att överlåta arrenderätten till någon som jordägaren skäligen kan nöja sig med Innan överlåtelse av arrenderätten ska arrendatorn först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället, s.k. hembud (10:7 st 2 JB) Inte hembud vid arv, bodelning, exekutiv försäljning, konkurs eller testamente Jordägaren informeras skriftligen om den nye arrendatorn, dvs någon som jordägaren skäligen kan nöja sig med (10:7 st 3 JB) Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

11 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
Hembud Det är mycket viktigt att hembud görs innan överlåtelse sker Om hembud inte görs kan arrenderätten förverkas (förloras) Blankett för hembudsskrivelse finns på BARO:s hemsida Hembud delges Jordägaren, t.ex. i rek brev med mottagningsbevis Jordägaren har en (1) månad från mottagandet att ta ställning till hembudet Om jordägaren inte svarar eller tackar nej har arrendatorn rätt att överlåta det befintliga arrendeavtalet med oförändrade villkor till köpare som jordägaren skäligen kan nöja sig med Om jordägaren tackar ja, dvs vill lösa arrenderätten och byggnaderna är priset marknadsvärdet enligt Högsta domstolens dom NJA 2005 s 943 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

12 Överlåtelse av arrenderätt och hembud
Obs! Om arrendatorn överlåter arrendestället utan att först ha iakttagit reglerna om hembud i 10 kap 7 § JB kan jordägaren: Genast säga upp arrendeavtalet till upphörande, dvs arrenderätten är förverkad (förlorad), varvid arrendatorn måste ta bort byggnaderna från jordägarens mark enligt 8 kap §§ JB Utnyttja situationen och förhandla nytt arrendeavtal med sämre villkor (ofta högre avgift) med köparen, vilket sedan används som bevis för arrendenivån Obs! Om hembud sker och jordägaren tackar nej eller inte svarar har köparen rätt att ta över befintligt arrendekontrakt på exakt samma villkor. Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

13 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
Grupparbete 1 1. Hembud ska göras en månad innan överlåtelse av arrenderätten 2. Skillnader mellan arrenderätt och äganderätt Arrenderätt: nyttjanderätt, begränsad tid, ersättning utgår oftast löpande, kan förlora arrenderätten enligt 10 kap 5 § JB, inskränkningar i vad faktiskt får och kan göra utifrån lag och enskilda avtalet Äganderätt: ersättning betalas en gång till säljaren, fri dispositionsrätt, inga begränsningar i nyttjandet, rätt att disponera för all framtid (ej om expropriation) 3. S.k. säkerhetsöverlåtelse av arrendeavtal och byggnadertill bank/kreditgivare allmänt kallad ”Markägarförklaring” i.o.m. att jordägarens samtycke krävs Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

14 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
Lunch Grupparbete 2: Klockan 13: :45 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

15 Begäran om ändrade avtalsvillkor
Hur? Skriftligen till jordägaren begära villkorsändring När? Senast ett (1) år innan arrendetiden gått ut Delge jordägaren med rek brev med mottagningsbevis eller personlig kvittens Vad händer om avtalet sägs upp för sent eller inte alls? Ingen av parterna: då förlängs avtalet med oförändrade villkor i fem år En part: den partens yrkande (önskemål) om ändrade villkor, ligger till grund för Arrendenämndens prövning (den s.k. ”processramen”) Vad kan part göra om inte kommer överens om nya arrendevillkor? Hänskjuta villkorstvisten till Arrendenämnden senast 2 månader före arrendetidens utgång Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

16 Skälig arrendeavgift enligt 10 kap 6 § JB
Arrendeavgiften ska bestämmas till skäligt belopp: Avgiften ska motsvara arrenderättens värde för arrendatorn Avtalets innehåll ska beaktas En helhetsbedömning av omständigheterna i övrigt Högsta domstolen NJA 2013 s. 491 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

17 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
forts. Skälig arrendeavgift med hänsyn till värdet för arrendatorn, det individuella avtalets innehåll och omständigheterna i det enskilda fallet Omständigheterna i övrigt kan t.ex. vara: Tomtens läge, storlek och beskaffenhet Obs! det är råmarken som ska bedömas och inte av arrendatorer gjorda och bekostade förbättringar Åtgärder som jordägaren vidtagit för att iordningställa och förbättra arrendestället (markberett, anlagt väg, el, VA, Internet, tennisbana eller elljusspår?) Buller, rök, trafik, båtliv, fabrik som ger utsläpp eller störningar från det rörliga friluftslivet Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

18 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
forts. Skälig arrendeavgift med hänsyn till värdet för arrendatorn, det individuella avtalets innehåll och omständigheterna i det enskilda fallet 1. Ortens pris för jämförliga arrenden Jämförelseobjekt: andra jämförliga arrenden för att fastställa skälig arrendeavgift på prövningstomten (prop. 1968:19 s. 86) Viktigt att får fram många jämförelseobjekt, dvs ett stort jämförelsematerial 2. Vad en arrendator i allmänhet kan vara beredd att betala Om jämförelsematerial saknas 3. Fri skälighetsbedömning När bevis om ortens pris och vad arrendatorer i allmänhet vill betala saknas Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

19 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
forts. Skälig arrendeavgift med hänsyn till värdet för arrendatorn, det individuella avtalets innehåll och omständigheterna i det enskilda fallet Arrendeavgiften storlek ska inte påverkas av: Jordägarens önskade avkastning eftersom: Bostadsarrende genererar inte vinst/avkastning såsom jordbruk Det är värdet av arrenderättens för arrendatorn som ska beaktas Jordägarens avkastning beror på intäkter och kostnader Jordägarens kostnader som fastighetsavgift, skatt eller andra kostnader Prisutvecklingen på fritidsfastigheter Bevisbördan för att yrkad höjning av arrendeavgiften är skälig åvilar jordägaren Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

20 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
Arrendenämnden Arrendenämnden består av Jurist (lagfaren ordförande) Två ledamöter, en fastighetsägare och en arrendator Arrendenämnden är en förvaltningsmyndighet med uppgift att bl.a. Medla i tvister Pröva tvister under domstolsliknande former Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

21 forts. Prövning i Arrendenämnden
Formalia T.ex. frågor om villkorsändring skett, delgiven villkorsändring, rätt part? Yrkanden Grunder och omständigheter i sak Bevisning Skriftlig bevisning: t.ex. jämförelsematerial med arrendeavtal, kartor mm Muntlig bevisning: förhör Övrig utredning: Besiktning av prövningsobjekt och jämförelseobjekt vid syn Slutförande av talan Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

22 Arrendetvister löses genom
Förlikningsavtal Frivilligt mellan parterna Beslut av Arrendenämnden Hovrätten Högsta domstolen Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

23 Kostnader för juridiskt biträde
Arrendenämnden Parterna får själva betala för sitt juridiska biträde Rättsskyddsförsäkring gäller inte pga myndighet Hovrätt och högsta domstol Huvudregel: Förlorande part får utöver sina egna kostnader även svara för motpartens rättegångskostnader Undantag: Vardera parten får bära sina rättegångskostnader I domstol kan rättsskyddsförsäkring täcka del av kostnaderna för eget juridiskt biträde samt motpartens rättegångskostnader. Försäkring med rättsskydd är viktig Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

24 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
Grupparbete 2 1. Nej (Endast om båda parter av fri vilja vill sänka/höja avgiften kan avtalet ändras under avtalstiden) 2. Begära villkorsändring 1 år före avtalstidens utgång samt hänskjuta villkorstvisten till Arrendenämnden senast 2 månader före avtalstidens utgång, om då ej är överens om villkoren för nästa arrendeperiod. 3. Skälig avgift utifrån ortspriset och enskilda avtalets innehåll och omständigheter i övrigt 4. 10 kap 6 § JB: Skäligt belopp, avtalets innehåll och omständigheterna i övrigt Förarbeten: 1. Skäligt belopp utifrån ortspriset 2. Om inte ortspriset kan visas, skall skälig avgift bestämmas utifrån vad arrendatorer i allmänhet kan tänkas vara villiga att betala Advokaten Agneta Gustafsson seminarium

25 Advokaten Agneta Gustafsson seminarium 2018-10-22
Grupparbete 2 5. Jordägares argument: avgift vid fritt val av arrendator som vid en ny upplåtelse, rimlig avkastning, högre kostnader och skatter samt vad arrendatorer i allmänhet vill betala 6. Ortspriset: vad andra arrendatorer på den aktuella orten betalar i avgift 7. Alternativ a. Om ingen part hänskjutit tvisten: gamla avtalet fortsätter löpa b. Om part hänskjutit till Arrendenämnden: beslutar nämnden eller hovrätten 8. Nej, en myndighet 9. Överklaga till Hovrätten Advokaten Agneta Gustafsson seminarium