Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Ortsprismaterialet hämtas från Ortsprisregistret. Problemställningar: Vilka köp ska hämtas hem? Jämförbarhetskoder Fångeskoder Köpedatum eller lagfarts- datum ? Köp enbart från nivååret? Omräkningsfaktorer?

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Vissa typer av köp gallras bort redan vid inskrivningen av lagfarten, t ex uppenbara släktköp En s k ”maskinell” gallring av köpen sker därefter vid uttaget ur Ortsprisregistret köp med K/T utanför visst intervall, vanligen 0,5<K/T<5 Ofta kan också andra kriterier medföra automatisk bortgall- ring av köpet

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Värderingsteknikern granskar kvarvarande köp inför den fort- satta analysen. Bortgallring av: släktköp annan intressegemenskap tvångsförvärv vissa exekutiva förvärv transportköp köp av ideella andelar köp med stor andel annan egendom än fastigheten ifråga köp med avvikande relation mellan köpeskilling och taxeringsvärde

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Exempel på gallringskoder: TRTransportköp EXTvångsförvärv XVissa andra exekutiva förvärv SSläktköp IGAnnan intressegemenskap IAavser ideell andel < 50 % AEKöpeskillingen kan ej juste- ras i erforderlig omfattning BSTaxeringsvärde kan ej bestämmas APExtrem relation mellan taxe- ringsvärde och köpeskilling

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Erfordras köp från längre period än nivååret? Skäl? Tidsperiod? Om så är fallet, hur hantera köp från olika år? Kriterier? Vikter?

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Om viktning av förvärv från olika år 1(2) Fördelar: kompenserar för viss osäkerhet i om- räkningstal över tiden ger större tyngd åt nivåårets köp, inte bara vad gäller värdenivån i sig utan också vad gäller marknad och pris- bildning lättbegriplig konstruktion

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Om viktning av förvärv från olika år 2(2) Nackdelar: koefficienterna, ”vikterna”, kan ej be- räknas utan måste bestämmas sköns- mässigt försvårar i någon mån resultatanalysen

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Exempel på viktning: AFT94: Andra halvåret , , ,00 Kraftiga prisfall under perioden låg bakom viktningen

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Steg 1: Analys av fastighetsmarknaden med användning av K/T d v s köpeskilling i förhållande till tidi- gare taxeringsvärde Vid AFT07 således analys av K 2005 /T 2004 för hyreshus och K 2005 /T 2000 för industri

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Steg 2: Konstruktion av tabeller och övrigt underlag t ex SV-och SO- tabeller med stöd av analyserna Steg 3: Nivåläggning av respektive värde- område för att uppnå rätt taxe- ringsvärdenivå Vid AFT07 således tomtmarksvär- den och HB- och HL-nivåfaktorer så att i genomsnitt T 2007 /K 2004 = 0,75 Analyslistor av olika slag

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Återkoppling till individuell värdering - arbetsgång1(2) Inledande arbete Datainsamling Prisbildning och prispåverkan Besiktning Värdering och analysmetod Värdebedömning Redovisning/dokumentation (Fastighetsvärdering - Grundläggande teori och praktisk värdering, LMV-rapport 2004:3)

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Återkoppling till individuell värdering - arbetsgång2(2) Värdering och analysmetod Ortsprismetod Välj normeringsmått Avgränsa delmarknad Beräkna prisutveckling Avgränsa m h t värdefaktorer Applicera prisutveckling Beräkna medeltal

Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Övningsuppgift 2B: Bestäm taxeringsvärdenivån (= rikt- värdeangivelserna) för friliggande småhus och tomtmark för de två värdeområdena Stångby och Skultelyckan i Lunds kommun med ledning av utdelat material.