Ladda ner presentationen
Presentation laddar. Vänta.
Publicerades avAxel Lundgren
1
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering
2
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Ortsprismaterialet hämtas från Ortsprisregistret. Problemställningar: Vilka köp ska hämtas hem? Jämförbarhetskoder Fångeskoder Köpedatum eller lagfarts- datum ? Köp enbart från nivååret? Omräkningsfaktorer?
3
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Vissa typer av köp gallras bort redan vid inskrivningen av lagfarten, t ex uppenbara släktköp En s k ”maskinell” gallring av köpen sker därefter vid uttaget ur Ortsprisregistret köp med K/T utanför visst intervall, vanligen 0,5<K/T<5 Ofta kan också andra kriterier medföra automatisk bortgall- ring av köpet
4
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Värderingsteknikern granskar kvarvarande köp inför den fort- satta analysen. Bortgallring av: släktköp annan intressegemenskap tvångsförvärv vissa exekutiva förvärv transportköp köp av ideella andelar köp med stor andel annan egendom än fastigheten ifråga köp med avvikande relation mellan köpeskilling och taxeringsvärde
5
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Exempel på gallringskoder: TRTransportköp EXTvångsförvärv XVissa andra exekutiva förvärv SSläktköp IGAnnan intressegemenskap IAavser ideell andel < 50 % AEKöpeskillingen kan ej juste- ras i erforderlig omfattning BSTaxeringsvärde kan ej bestämmas APExtrem relation mellan taxe- ringsvärde och köpeskilling
6
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Erfordras köp från längre period än nivååret? Skäl? Tidsperiod? Om så är fallet, hur hantera köp från olika år? Kriterier? Vikter?
7
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Om viktning av förvärv från olika år 1(2) Fördelar: kompenserar för viss osäkerhet i om- räkningstal över tiden ger större tyngd åt nivåårets köp, inte bara vad gäller värdenivån i sig utan också vad gäller marknad och pris- bildning lättbegriplig konstruktion
8
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Om viktning av förvärv från olika år 2(2) Nackdelar: koefficienterna, ”vikterna”, kan ej be- räknas utan måste bestämmas sköns- mässigt försvårar i någon mån resultatanalysen
9
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Exempel på viktning: AFT94: Andra halvåret 1990 0,50 1991 0,75 1992 1,00 Kraftiga prisfall under perioden 1990 - 1992 låg bakom viktningen
10
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Steg 1: Analys av fastighetsmarknaden med användning av K/T d v s köpeskilling i förhållande till tidi- gare taxeringsvärde Vid AFT07 således analys av K 2005 /T 2004 för hyreshus och K 2005 /T 2000 för industri
11
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Steg 2: Konstruktion av tabeller och övrigt underlag t ex SV-och SO- tabeller med stöd av analyserna Steg 3: Nivåläggning av respektive värde- område för att uppnå rätt taxe- ringsvärdenivå Vid AFT07 således tomtmarksvär- den och HB- och HL-nivåfaktorer så att i genomsnitt T 2007 /K 2004 = 0,75 Analyslistor av olika slag
12
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Återkoppling till individuell värdering - arbetsgång1(2) Inledande arbete Datainsamling Prisbildning och prispåverkan Besiktning Värdering och analysmetod Värdebedömning Redovisning/dokumentation (Fastighetsvärdering - Grundläggande teori och praktisk värdering, LMV-rapport 2004:3)
13
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Återkoppling till individuell värdering - arbetsgång2(2) Värdering och analysmetod Ortsprismetod Välj normeringsmått Avgränsa delmarknad Beräkna prisutveckling Avgränsa m h t värdefaktorer Applicera prisutveckling Beräkna medeltal
14
Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Övningsuppgift 2B: Bestäm taxeringsvärdenivån (= rikt- värdeangivelserna) för friliggande småhus och tomtmark för de två värdeområdena Stångby och Skultelyckan i Lunds kommun med ledning av utdelat material.
Liknande presentationer
© 2024 SlidePlayer.se Inc.
All rights reserved.