Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering. Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Ortsprismaterialet hämtas från Ortsprisregistret. Problemställningar:

En presentation över ämnet: "Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering. Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Ortsprismaterialet hämtas från Ortsprisregistret. Problemställningar:"— Presentationens avskrift:

1 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering

2 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Ortsprismaterialet hämtas från Ortsprisregistret. Problemställningar: Vilka köp ska hämtas hem? Jämförbarhetskoder Fångeskoder Köpedatum eller lagfarts- datum ? Köp enbart från nivååret? Omräkningsfaktorer?

3 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Vissa typer av köp gallras bort redan vid inskrivningen av lagfarten, t ex uppenbara släktköp En s k ”maskinell” gallring av köpen sker därefter vid uttaget ur Ortsprisregistret köp med K/T utanför visst intervall, vanligen 0,5<K/T<5 Ofta kan också andra kri- terier medföra automatisk bortgallring av köpet

4 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Värderingsteknikern granskar kvarvarande köp inför den fort- satta analysen. Bortgallring av: släktköp annan intressegemenskap tvångsförvärv vissa exekutiva förvärv transportköp köp av ideella andelar köp med stor andel annan egendom än fastigheten ifråga köp med avvikande relation mellan köpeskilling och taxeringsvärde

5 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Exempel på gallringskoder: TRTransportköp EXTvångsförvärv XVissa andra exekutiva förvärv SSläktköp IGAnnan intressegemenskap IAavser ideell andel < 50 % AEKöpeskillingen kan ej juste- ras i erforderlig omfattning BSTaxeringsvärde kan ej bestämmas APExtrem relation mellan taxe- ringsvärde och köpeskilling

6 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Erfordras köp från längre period än nivååret? Skäl? Tidsperiod? Om så är fallet, hur hantera köp från olika år? Kriterier? Vikter?

7 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Om viktning av förvärv från olika år 1(2) Fördelar: kompenserar för viss osäkerhet i om- räkningstal över tiden ger större tyngd åt nivåårets köp, inte bara vad gäller värdenivån i sig utan också vad gäller marknad och pris- bildning lättbegriplig konstruktion

8 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Om viktning av förvärv från olika år 2(2) Nackdelar: koefficienterna, ”vikterna”, kan ej be- räknas utan måste bestämmas sköns- mässigt försvårar i någon mån resultatanalysen

9 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Exempel på viktning: AFT94: Andra halvåret 1990 0,50 1991 0,75 1992 1,00 Kraftiga prisfall under perioden 1990 - 1992 låg bakom viktningen

10 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Steg 1: Analys av fastighetsmarknaden med användning av K/T d v s köpeskilling i förhållande till tidi- gare taxeringsvärde Vid FFT06 således analys av K 2004 /T 2003

11 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Steg 2: Konstruktion av tabeller och övrigt underlag t ex SV-och SO- tabeller med stöd av analyserna Steg 3: Nivåläggning av respektive värde- område för att uppnå rätt taxe- ringsvärdenivå Vid FFT06 således tomtmarks- värden samt S-nivåer och ålders- inverkan så att i genomsnitt T 2006 /K 2004 = 0,75 Analyslistor av olika slag

12 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Återkoppling till individuell värdering - arbetsgång1(2) Inledande arbete Datainsamling Prisbildning och prispåverkan Besiktning Värdering och analysmetod Värdebedömning Redovisning/dokumentation (Fastighetsvärdering - Grundläggande teori och praktisk värdering, LMV-rapport 2004:3)

13 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Återkoppling till individuell värdering - arbetsgång2(2) Värdering och analysmetod Ortsprismetod Välj normeringsmått Avgränsa delmarknad Beräkna prisutveckling Avgränsa m h t värdefaktorer Applicera prisutveckling Beräkna medeltal

14 Arne Sundquist/Orsalheden Värdering Övningsuppgift 2A-1: Bestäm marknadsvärdet i januari 2007 för ett radhus på Snögatan med följande egenskaper: - Gavelradhus på ordinär tomt, ”friköpt” (äganderätt) - Boyta 117 kvm, 5 rok - Normal standard - Nybyggnadsår 1975, ej ombyggt - Något eftersatt underhåll

15 Arne Sundquist/Orsalheden Värdering Övningsuppgift 2A-2: Bestäm marknadsvärdet i januari 2007 för ett friliggande hus i Villastaden med följande egenskaper: - Friliggande hus på tomt 1150 kvm, ”friköpt” (äganderätt) - Boyta 210 kvm, 8 rok - Normal standard - Nybyggnadsår 1918, ombyggt och moderniserat - Gott underhåll

16 Arne Sundquist/Orsalheden Provvärdering Övningsuppgift 2B: Bestäm taxeringsvärdenivåerna för friliggande småhus och tomtmark för de tre värdeområdena Stångby, Skultelyckan och Stora Råby i Lunds kommun med ledning av utdelat material.