Fastighetsutveckling

En presentation över ämnet: "Fastighetsutveckling"— Presentationens avskrift:

1 Fastighetsutveckling

2 Fastighetsutveckling Exploateringsprocessen
Idé – markägare Förarbete – markägare Planprocess – kommun Bygglov – byggherre Projektering – byggherre/entreprenör Byggnation – entreprenör Färdig byggnad Planprocessen Idé Förstudie Startskede Programskede Planskede Utställningsskede Antagande Besvärsskede Laga kraft Tidiga skeden är från idé till bygglov

3 Exploatören / Byggherren Kommunen Övriga intressenter
Centrala aktörer Exploatören / Byggherren Kommunen Övriga intressenter Närboende Närliggande verksamheter Intressegrupper Samhället i övrigt M fl.

4 Olika typer av exploateringsprocess

5 Planprocessen

6 Kommun – Byggherre Samarbetsform Tidsåtgång
PBL – (Plan- och bygglagen) Planmonopol Kostnadsfördelning

7 Kommunens roll Exploateringsprocessen är en viktig nyckel för samhällsutvecklingen Kommunen har planmonopol Kommunens strategi och handläggning påverkar exploatörerna Kommunens agerande påverkar exploatörernas ekonomi Kommunens agerande påverkar ett stort antal intressenter Många intressenter som skall samordnas

8 Exploatörens roll Exploatörernas och andra intressenters medverkan krävs för en framgångsrik plan- och exploateringsprocess Exploatörernas och andra intressenter påverkar möjligheten till en framgångsrik plan- och exploateringsprocess Exploateringsprocessen skapar ”värden” Kunskap krävs om värdetillväxten för att kunna leda och styra processen Kunskap krävs för att samordna olika intressentbehov

9 Exploatörers upplevda negativa effekter av exploateringsprocessen
Osäkerhet om utfall av olika prövningar och när de är klara Tar för lång tid Mycket överklagande Detaljstyrning Missgynnande av mindre byggherrar Projekt kommer ej igång Ont om detaljplanelagd mark

10 Resultat från tidigare studier
Intressenthantering är en komplex process Intressentpåverkan är dynamiskt och förändras över projektets livscykel Konflikter och kontroverser beror till stor del på: Missförstånd och bristande kommunikation Underskattning av intressenter behov och krav Både goda och dåliga nyheter måste kommuniceras till intressenterna Stark koppling mellan upplevd nytta och acceptans

11 Exploatörens förankringsprocess
Samhällets krav Exploaterings- projektet Projektledning Intressenternas behov

12 Förankringsprocessen: En projektledningsuppgift
Intressentanalys Kommunikationshantering Beaktande av intressenters behov och synpunkter Bra beslutsunderlag Konsekvensbeskrivningar Alternativanalyser Osäkerhetsbedömning Styrkor och Svagheter Möjligheter och Hot

13 Förankringsproblem Den formella exploateringsprocessen hanterar inte olika intressenters behov tillfredställande En analys av intressentbehov bör ses som en väsentlig del i beslutsprocessen för ett exploateringsprojekt Konflikter beror ofta på hur intressenternas upplever situationen Ett erkännande av intressenternas behov är väsentligt Förhandlingsutrymmet måste tydligt definieras Ett besluts konsekvenser med avseende på externa intressenter bör analyseras Det finns ett behov för förståelse av den komplexitet som finns rörande intressentbehov Det saknas metoder och verktyg i projektledningen för att hantera både den formella och den informella förankringsprocessen. Det är lätt på planerare att fastna i tekniska och ekonomiska faktorer, dessa är dock inte tillräckliga för att bemöta den oro som en lokalbefolkning kan känna för en förändring i deras omvärld. Informationshantering i projektet och och den fortlöpande kommunikationen med projektets intressenter däribland lokalbefolkningen är en viktig del i projektledningen. Det gäller för projektledningen att skapa en förståelse för olika intressenters behov och synpunkter så att rätt budskap sänd i kommunikationen med till exempel lokalbefolkningen. Förseningar och förändringar på grund av en otillfredsställande förankringsprocess kan ge stora ekonomiska konsekvenser i form av att extra resursinsatser måste sättas in , och att redan utförda arbeten har gjorts förgäves till exempel insatser i projekteringen. För att erhålla en effektiv förankringsprocess krävs någon form av kvalitetssäkring för att skapa en erfarenhetsåterföring mellan olika projekt för hur förankringsprocessen skall hanteras.

14 Lomma Hamn Föredetta industriområde 3000 nya bostäder Småstadskänsla
Förstudier Planprocessen Ett överklagande Gemensamma mål Bedrevs eternitframställning fram till slutet på 70-talet. Bevara Lommas småstadskänsla Marknadsanalyser Tätortsanalyser Organisationssammansättning Möten Seminarium Delaktighet Nyttjat planprocessens alla steg Lyckades skapa gemensamma mål Nöjda intressenter Inga förseningar

15 Lomma Hamn

16 Norra Älvstranden Föredetta varvsområde
Bostäder, universitet, utveckling Gatuliv, grön ytor Ävstrandsbolaget Konsortsium rik och levande, en plats där människor ska kunna bo och jobba. finnas kultur, butiker, vård, utbildning och bra kollektivtrafik. ska integrera vattnet, skapa mötesplatser, parker och områden för rekreation och sport. tillvara på befintliga byggnader som har ett värde för staden Modellen bygger på samverkan mellan näringsliv, samhälle och akademi, samt leder till en större spridning av stadens innehål och gestalltning. Älvstranden Utveckling AB bygger och förädlar fastigheter för att sedan sälja och på så vis få resurser till att utveckla nya projket. Detta sker i en samverkan mellan olika byggherrar och fastighetsägare som är medverkande vid exploatering av de olika områdena. Tillsammans med Stadsbyggnadskontoret, som ansvara för den legala delen av processen, bildar de ett konsortium. byggherrar och fastighetsägare i ett tidigt stadium i visioner och målsättningar för aktuella området. Idén med konsortiet är att tillsammans med kommunala organ arbeta fram underlag för detaljplaner och gestaltningsprogram. Exploatörerna kommer gemensamt fram till vad enskild markandel inom området ska kosta. Därefter beslutar entreprenadföretagen tillsammans vem som ska förvärva och exploaterar respektive Exploatören står för samtliga kringliggande kostnader inklusive infrastrukur och i gengäld får de ett större inflytande i processen. Staden ser att detta leder till ett mervärde i utvecklingen av området, då det är byggherrarna och fastighetsägarna som har största marknadskännedomen.

17 Norra Älvstranden

18 Södra Hamnen i Helsingborg
Nuvarande industriområde 1 miljon kvadratmeter stort område Färdigt år 2035 Järnvägstunnel/förberedelse överfart till Helsingör nya bostäder Kontor Högskolan Projektgrupp Idag – hamnen, Ikea, Campus, industriområde Järnvägen påbörjas 2012 klar 2014, därefter kan övriga arbeten påbörjas Bostäder, kontor, högskolan och tillhörande infrastruktur Utvecklas i takt med vad staden klara Kommunen har tillsatt en projektgrupp som ska arbeta fram förslag Stort projekt och många entreprenadföretag har köpt mark Stort intresse hos industrin och invånarna

19 New chapter Söder – röd ring
Präglats av arbetarstadsdel – bodde på Söder arbetade i hamnen. Trångboddhet, låg standard. Levt kvar i modern tid till viss del. Sämre ekonomiskt, högre kriminallitet, majoriteten invandrare. Början på 2000-talet, staden involverade invånarna för att själva komma med förslag hur stadsdelens attraktivitet kan förändras. Uppkom visioner om att länka staden med vattnet.

20 Södra Hamnen

21 Framgångsfaktorer Gemensamma mål Rätt personer till projektet
Nyttja varje steg i planprocessen Informationsspridning Våga nyttja expertiskunskap Marknadsanalyser

22 Värde? Vad är värdet av en mer effektiv exploateringsprocess utifrån perspektivet av samhällsutveckling och tillväxt? Vilka är de värdeskapande faktorerna i dagens exploateringsprocess Hur kan en ökad grad av effektivitet uppnås utan att göra avkall dessa värden? Vilka incitament finns för en exploatör att investera i mark och att bygga på denna mark? Hur definierar olika intressenter ”värde” Byggledning

23 Vad är ”värde”? Värde är subjektivt Olika intressenter kommer att definiera värde olika Bedömning av relationen mellan ekonomiska och subjektiva parametrar Vad som är värdeskapande tolkas olika i olika sammanhang

24 Värde i exploateringsprocesser
En effektivare exploateringsprocess bör kunna: Hantera värden från olika intressenter Avväga olika intressenters värden Definiera de underliggande antagandena för olika intressenters värdegrund Definiera vilka alternativ som värdeskapande med avseende på olika intressenters värdegrund

25 Vad krävs? Ansvarstagande från exploatören avseende: Intressentanalys Förankringsprocess Bättre kommunikation mellan kommun och exploatör Ökad tydlighet Erkännande och hantering av olika intressentkrav