Ombildning till Bostadsrättsförening Tallspinnaren 1 & 2

En presentation över ämnet: "Ombildning till Bostadsrättsförening Tallspinnaren 1 & 2"— Presentationens avskrift:

1 Ombildning till Bostadsrättsförening Tallspinnaren 1 & 2
Presentation inför köpstämma Annelie Andersson

2 Agenda Arbetsgruppens och styrelsens arbete, dec 2007-juni 2008
Nuläge - Frågor om styrelsens- och arbetsgruppens arbete – 10 min

3 Arbetsgruppens och styrelsens arbete, december
Arbetsgrupp bildades efter första informationsmötet den 3/ Arbetsgruppen bestod av boende som anmält sitt intresse av att bilda gruppen: - Annelie Andersson - Kent Bergman - Jesper Brandt - Elisabet Holmquist - Magnus Lundin - Bruno Nordmark I mitten av december beslöt gruppen att bilda en Bostadsrättsförening, för att möjliggöra fortsatt arbete för en ombildning till bostadsrätt

4 Arbetsgruppens och styrelsens arbete, december
En interimsstyrelse bildades, genom att tillfråga personer ur arbetsgruppen om de ville vara med Den 9/ hade gruppen ett konstituerande möte där Bostadsrättsföreningen Tallspinnaren 1 & 2 bildades, stadgar antogs och styrelseledamöter valdes Interimsstyrelsen valdes till dess ordinarie föreningsstämma hållits och består av: - Jesper Brandt (ordförande) - Annelie Andersson - Kenth Bergman - Elisabet Holmquist - Magnus Lundin Till revisor valdes Pontus Vall

5 Arbetsgruppens och styrelsens arbete, december-januari
Under december skickades en intresseanmälning ut till de boende angående intresse av ett ombildande till Bostadsrättsförening och köp av fastigheterna Tallspinnaren 1 och 2, Björnståhlsgatan resp 8-10 Svar inkom från 20 boende, där svaren fördelade sig på: 17 Ja-svar (81% räknat på 21 boende), 3 Nej-svar, en inte svarat Det framkommer att fastighetsägaren disponerar 3 lägenheter som hyrs ut utan förstahandskontrakt. En ansökan om registrering av Bostadsrättsföreningen Tallspinnaren 1 & 2 lämnades in till Bolagsverket i slutet på december 2007 Den nya Bostadsrättsföreningen registrerades av Bolagsverket 11/1-2008 Under januari inhämtades offerter från ca 10 ombildningskonsulter gällande att företräda Bostadsrättsföreningen gentemot fastighetsägaren. Styrelsen beslutade att Magdalena Wijk på Isaksson & Partners skall få fortsatt förtroende till att företräda Bostadsrättsföreningen gentemot fastighetsägaren Erik Strand Styrelsen och arbetsgruppen diskuterar bl a värderingsfrågor, boendekostnadskalkylen, renoverings- och underhållsbehov, finansieringsfrågor mm

6 Arbetsgruppens och styrelsens arbete, mars
15/ besiktigades fastigheterna av Jan Tägt på besiktnings- och värderingsföretaget Densia AB Under februari skickades en intresseanmälan in till Inskrivningsmyndigheten angående Bostadsrättsföreningen Tallspinnaren 1 & 2:s intresse av att förvärva fastigheterna Inskrivningsmyndigheten noterade intresset i fastighetsboken 26/3-2008 Styrelsen förhandlar ner priset på fastigheterna till 30 Mkr, efter att det framkommit kostnader för renoveringar och underhåll i besiktningsprotokollet från Densia AB Styrelsen och arbetsgruppen diskuterar räntorna, insatsernas- och månadsavgifternas storlek och dess påverkan på boende- och bostadsrättsföreningens kalkyl I slutet av mars hölls det andra informationsmötet för boende, i samband med detta skickades ytterligare en intresseanmälan om ombildning ut bland de boende

7 Arbetsgruppens och styrelsens arbete, april
Under april inkom svaren på intresseanmälningarna från de boende: 16 Ja-svar (76 %), 5 Nej-svar, beräknat på 21 boende i fastigheterna Obligatorisk Ventilationkontroll (OVK) utfördes den 23/4-2008 Samma dag, 23/4, tilläggsbesiktigades ett antal källarförråd En valberedning bildas för att ta fram kandidater till den nya styrelsen som skall tillsättas. Valberedningen består av Monica Hägerstrand och Jan Karlsson. Arbetsgruppen består nu av Bruno Nordmark och Jan Karlsson, förutom interimsstyrelsen. Under april skickas offerter ut till åtta banker avseende finansiering av köp av fastigheterna Tyler, som inte svarat alls på första intresseanmälningen (trots minst tre påminnelser) Lund & Cronås, som svarat Ja på första intresseanmälningen och Nej på andra Rautiainen, som i o f s svarat Ja på båda, men försöker byta sin lägenhet

8 - Systematiskt brandskyddsarbete - Energideklaration
Arbetsgruppens och styrelsens arbete, maj Styrelsen och arbetsgruppen träffar fastighetsägaren, Erik Strand den 12/ och framför sina argument om en prisnedsättning på fastigheterna, samt att Erik bekostar ett antal arbeten på fastigheterna. - Systematiskt brandskyddsarbete - Energideklaration - Brandskyddskontroll - Sotning Det finns ett behov av renoveringar och underhåll på fastigheterna, som styrelsen förhandlar om att fastighetsägaren skall bekosta hela eller delar av kostnaden för. Renoveringar (totalt Mkr exkl moms i dagens prisläge): -Snarast: kr -Inom 3 år: kr -Inom 5 år: kr Renoveringskostnad inkl moms: x 25 % = Mkr Upphandlingsavgift (8-18 %) tillkommer Renoveringskostnad totalt inkl upphandlingsavgift x 12 % = Mkr Energideklaration Skall utföras enligt Svensk Författningssamling Lag om energideklaration för byggnader SFS 2006:985 Görs av ackrediterat företag Beräkning Prisoffert från Actava 4600/11700 kr exkl moms beroende på omfattning Beräknad kostnad = 5750/14625 kr Brandskyddskontroll Brandskyddskontroll regleras enligt "Lagen om skydd mot olyckor" SFS 2003:778 och förordning till denna SFS 2003:789 Enligt Statens Räddningsverks föreskrifter SRVFS 2005:9 skall sotning och brandskyddskontroller göras på imkanaler och lokaleldstäder med jämna intervall. Imkanal=”frånluftskanal från utrymme för matlagning samt till kanalen monterade delar, såsom fläkt, avskiljare och spjäll” Lokaleldstad=”Eldstad som används för uppvärmning av det utrymme där eldstaden är uppställd. Ex på lokaleldstad är öppen spis.” Tillämpningskriterier och intervaller Lokaleldstad där eldstaden inte är den primära källan för uppvärmning -8 år Imkanaler år För de objekt där brandskyddskontroll inte redan gjorts enligt SRVFS 2003:11 skall brandskyddskontroll ha skett första gången: Senast före utgången av 2006, om kontrollfristen för objektet är två år (i vårt fall imkanalerna) Senast före utgången av 2012, om kontrollfristen för objektet är åtta år (i vårt fall lokaleldstäderna) Beräkningar Ungefärlig kostnad Restid (1 tim) + 2 personer x timkostnad x hel arbetsdag (8 tim) Enligt Ventilation & Sotningstjänst (som utför brandskyddskontroller i Skarpnäcks församling) är timkostnaden 497 kr exkl moms Beräknad kostnad= 10 tim x 621,25 x 2 = kr Sotning Imkanaler -regler borttagna Lokaleldstad -4 år Beräkning av priser består av grundavgift (genomsnittlig kostnad för framkörning), objektsavgift (fast avgift eller timersättning) och tilläggsavgifter(för tillkommande utgifter) Enligt uppgifter som Magdalena fått av Jan Tägt, är kostnaden kr exkl moms per lägenhet. Beräknad kostnad= 24 x 1500=36000 kr Systematiskt brandskyddsarbete Skall utföras enligt 2 kap 2 § lagen (2003:778) om skydd mot olyckor Beskrivning finns i Statens Räddningsverks föreskrifter SRVFS 2005:9 Argument: Ursprunglig köpeskilling Mkr -Underhållsbehovet Mkr = Köpeskilling Mkr Brf beredda att betala 28.5 Mkr Om vi skulle stå för hälften av underhållsbehovet skulle köpeskillingen bli: Ursprunglig köpeskilling Mkr -50 % av underhållsbehovet Mkr =Köpeskilling Mkr Jag har i denna kalkyl inte tagit med kostnader för Energideklaration, Systematisk brandskyddskontroll, Brandskyddskontroll och Sotning Dessa kostnader beräknas till minst kr.

9 Arbetsgruppens och styrelsens arbete, maj
Bristerna som framkommit i protokollet från OVK:n åtgärdades den 21/ på fastighetsägarens bekostnad, efter förhandling med Bostadsrättsföreningens styrelse Den 21/ skickas ytterligare brev till fastighetsägaren, med uppmaningen att sänka priset alternativt lämna någon av de av honom disponerade lägenheterna till Bostadsrättsföreningen vid förvärvet

10 Arbetsgruppens och styrelsens arbete, juni
Fastighetsägaren möter styrelsen, och svarar att han inte är villig att sänka priset eller att lämna någon lägenhet till Bostadsrättsföreningen Föreningens ekonomiska plan görs upp. Denna skall registreras hos Bolagsverket 16/ hålls köpstämma och föreningsstämma. De boende röstar om Bostadsrättsföreningen skall köpa fastigheten. På föreningsstämman sker val av styrelseledamöter, som skall ersätta interimsstyrelsen

11 Fastighetsägaren vill ha ett beslut
Köpeskilling uppgår till 30 Mkr Lagfartskostnad tillkommer Dispositionsfond=ingående balans uppgår till 800 Tkr Varje bostadsrättsägare betalar insats på mellan kr/lägenhet beroende på lägenhetsyta Månadsavgifterna varierar mellan kr/lägenhet Årsavgiftshöjning kommer att ske med 3 % per år under de första fem åren för att täcka renoverings- och underhållsbehov som är kända idag Bostadsrättsföreningens tillträde beräknas ske i höst