Fel i fastighet 2019-01-01.

En presentation över ämnet: "Fel i fastighet 2019-01-01."— Presentationens avskrift:

1 Fel i fastighet

2 Felsystemet i JB Köpets konstruktion Feltidpunkten – ”vid köpet”
Försämringar mellan avtal och tillträde JB 4:11 och 4:12 Säljaren = ”vårdplikt” 4:11 – olyckshändelser eller skador vållade av 3:e man 4:12 – säljarens vanvård eller eget vållande

3 Felbegreppet Konkreta fel Abstrakta fel – ”normal standard”
JB 4:19 1st 1:a ledet Abstrakta fel – ”normal standard” Fysiska/faktiska fel JB 4:19 1st 2:a ledet Rättsliga fel JB 4:15, 16, 17, 21, 24 Rådighetsfel JB 4:18

4 Rättsliga fel Bestående lagfartshinder, 4:15
Inteckningar/panträtter, 4:16 Andra rättigheter, 4:17 1st Fastighetstillbehör, 4:17 2st Säljarens hemulsansvar, 4:21 Dubbelöverlåtelser, 4:24

5 Bestående lagfartshinder; 4:15
Normal standard: säljaren = rätt ägare Hinder som inte är ”avhjälpbara” Exempel: säljaren inte rätt ägare eftersom Hans eget förvärv - ogiltigt tex pga bristande formkrav Hans eget förvärv - hävts tex pga utebliven betalning

6 Bestående lagfartshinder, forts
Fel föreligger inte om köparen gör ett godtrosförvärv enl 18 kap – då beviljas ju lagfart JB 18:1, 18:3 Fel föreligger om köparen inte gör ett godtrosförvärv och rekvisiten i 4:15 är uppfyllda (köparen – i god tro)

7 Andra rättigheter; 4:17 1st
”annan rättighet än i 4:16” Hyra, servitut etc Normal standard = ska ej finnas okända rättigheter Fel föreligger om Fastigheten ”besväras”: om rättigheten blir bestående efter köp enligt 7:11-14 Köparen är i god tro

8 Fastighetstillbehör; 4:17 2st
Normal standard = det som ”ser ut” som tillbehör enligt 2:1-3 ska vara det Fel föreligger om presumtionen enl 2:4 eller 2:5 bryts Köparen är i god tro

9 Rådighetsfel; 4:18 Normal standard = köparen ska fritt kunna råda över fastigheten Exempel på fel: myndighetsbeslut riktade mot fastigheten som sådan Fel föreligger om Beslutet förelåg vid köpet Köparen var i god tro

10 JB 4:19, konkreta fel ”Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet” Renodlade garantier eller enuntiationer Säljaren ska ha lämnat uppgifterna Kan vara muntliga eller skriftliga Kan avse alla ”typer” av fel Har köparen undersökningsplikt? Kan köpare trots erhållen garanti åberopa sådant han faktiskt kände till?

11 JB 4:19, fysiska fel/faktiska fel
”Om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet” Vad är objektivt sett normal standard? Bedömningsfaktorer Husets ålder Byggtyp Byggmaterial Husets användning Priset Vem har utfört renoveringen?

12 Fysiska fel/faktiska fel, forts
Felet måste ha funnits vid köpet Felansvaret omfattar inte följdskador Köparen har en omfattande undersökningsplikt Säljaren har ingen generell upplysningsplikt

13 Köparens undersökningsplikt
Gäller enbart fysiska egenskaper Bortfaller normalt vid uttryckliga garantier/enuntiationer OBS! dvs ej alltid! ”en lekmans ögon” Ska anpassas efter objektet

14 Köparens undersökningsplikt, forts
Vid felsymton/varnande besked – plikten utökas Vid lugnande besked – plikten minskar Omfattar ej ”inbyggda fel” Kan köpare som helt struntat i undersökningen ändå åberopa fel?

15 Dolda fel Sådana som köparen inte kunde upptäcka
Säljaren ansvarar fullt ut Undantag: vid full friskrivning

16 Friskrivningsklausuler
Grauers: Egenskapsfriskrivningar Påföljdsfriskrivningar Fullständiga friskrivningar

17 Säljarens ”upplysningsplikt”
Ingen generell sådan finns ”Upplysningsplikt” finns dock om Säljaren friskriver sig fullständigt från alla fel och påföljder Om säljaren kände till felet, men det var dolt för köparen Ger köparen rätt till skadestånd Sviktligt förfarande från säljaren sida

18 Övrigt om 4:19 Kan ibland även tillämpas i andra sammanhang
”uppsamlingsregel” pga formuleringen i den abstrakta delen