Anläggningsarrenden 2018-09-17.

En presentation över ämnet: "Anläggningsarrenden 2018-09-17."— Presentationens avskrift:

1 Anläggningsarrenden

2 Inledning Vid sidan av lokalhyra den vanligaste upplåtelseformen i kommersiella sammanhang Fastighetstillbehörsproblematiken Viktig ur värderingssynpunkt men även i övrigt

3 Arrendetyperna Arrende – upplåtelse av jord för visst ändamål mot vederlag Jordbruksarrende Bostadsarrende Anläggningsarrende Lägenhetsarrende Olika regler pga olika skyddsvärda intressen ”Rörelsearrenden”

4 Exempel Anläggningsarrenden Lägenhetsarrenden Bostadsarrenden
Bensinstation Kiosk Fabriker Lägenhetsarrenden Idrottsförening som disponerar gräsmatta Husvagnsplats som disponeras en sommar Bostadsarrenden Mest fritidshus

5 Lagstiftningen JB 8 kap – allmänna regler
JB 11 kap – särskilt för anläggningsarrenden Både tvingande och dispositiva regler De tvingande reglerna är tvingande till arrendatorns förmån

6 Formkrav Gäller alla arrenden utom lägenhetsarrenden JB 8:3
Skriftlig upplåtelse Alla villkor ska anges Alla ändringar/tillägg = skriftliga Inga standardavtal finns

7 Definition av anläggningsarrende
JB 11:1 Samtliga rekvisit måste vara uppfyllda Vad händer om något rekvisit brister?

8 Rekvisiten Skriftligt avtal Upplåtelsetiderna i JB 11:2 måste följas
Upplåtelse ska ske för annat ändamål än jordbruk Betalning ska utgå Rätt att uppföra eller bibehålla byggnad för förvärvsverksamhet ska finnas Byggnaden får inte vara av ringa betydelse för verksamhetens bedrivande

9 Rekvisiten, forts Upplåtelsetiden = minst 1 år Aldrig på livstid
JB 11:2 – om ingen tid anges – 5 år gäller Maxtider – se JB 7:5

10 Byggnad för förvärvsverksamhet
PBL 8:1 och 8:2 Förvärvsverksamhet ”Rätt” att ”uppföra” eller ”bibehålla”

11 Ringa betydelse för verksamheten
Förhållandet mellan byggnaden och verksamheten

12 Uppsägning JB 8:4 – 8 samt 11:3 Skilj mellan
Vanliga uppsägningar Avflyttning/villkorsändring Uppsägning vid förverkande Skilj också mellan reglerna för Anläggningsarrenden Lägenhetsarrenden

13 ”Vanliga uppsägningar”
JB 11:3 2st Uppsägningstid – 6 månader Avtal om både kortare och längre tid kan träffas

14 Uppsägning vid förverkande
JB 8:4 1st ”avtalet upphör att gälla den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen” ”Fardagen” = 14/3 Domstol kan förkorta tiden

15 Vid lägenhetsarrenden
JB 8:5 Om något rekvisit brister blir anläggningsarrendet ett lägenhetsarrende ”avtalet upphör att gälla den fardag som inträffar närmast efter 6 månader från det uppsägning skedde”

16 Rättsverkan av uppsägning
Ingen uppsägning – automatisk förlängning Förlängningstiden – brukar anges i avtalet Annars sker förlängning på arrendetiden, dock längst 5 år

17 Besittningsskyddet JB 11: 4 – 7 = indirekt besittningsskydd
Förutsättningar (11:4) Att avtalet ej är förverkat (förverkandegrunderna – 8:23-25) Att ställd säkerhet ej försämrats Att arrendatorn ej avstått från skyddet

18 Besittningsskydd, forts
JB 11:5 – besittningsskyddsbrytande grunderna vid uppsägning för avflyttning Kontraktsbrott Marken ska användas till annat ändamål (”sannolikt”) Annan befogad anledning Vid uppsägning för villkorsändring ”skälig avgift samt övriga villkor som inte står i strid med god sed och som inte är obilliga” JB 11:5(a) – marknadsavgift

19 Överlåtelse av arrendet
JB 11:7 Rätten att överlåta går att avtala bort helt Annars: överlåtelse får ske till person med vilken jordägaren ”skäligen kan nöjas” Behövs tillstånd? Förverkandegrund – 8:23 1st 4pkt

20 Överlåtelse av arrendet, forts
Betalning kan utgå Nya arrendatorn kliver in i det befintliga kontraktet

21 Inlösenreglerna JB 8:21 Skyldighet för arrendatorn att erbjuda jordägaren byggnaden för inlösen Vad händer om parterna inte kan komma överens om priset? Process i domstol Rivning