Fastighet som kreditsäkerhet

En presentation över ämnet: "Fastighet som kreditsäkerhet"— Presentationens avskrift:

1 Fastighet som kreditsäkerhet
Fastighetspant Fastighet som kreditsäkerhet

2 Antalet fastigheter m.m. i Sverige
Det finns i fastighetsregistrets allmänna del per den 31 december 2017, fastigheter, samfälligheter och gemensamhetsanläggningar, rättigheter, planer och andra markreglerande bestämmelser samt fastigheter upplåtna med tomträtt. Det finns s.k. 3D-objekt. 2017 nybildades fastigheter varav är avsedda för småhus Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

3 Antalet svenskar och bostäder i Sverige
I Sverige bor något över 10 miljarder människor Ca lägenheter varav ca i flerbostadshus, ca i småhus, ca i specialbostäder och i övriga hus. Flerbostadshus Ca hyresrätter Ca bostadsrätter och bostadsrättsföreningar Ca ägarlägenheter Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

4 Försäljning av fastigheter m.m.
Ca småhus säljs varje år för ca 146 miljarder kr Ca fritidshus säljs för ca 19 miljarder kr Under 2017 har fastighetsöverlåtelser registrerats hos inskrivningsmyndigheten till ett värde om 309 miljarder kr Ca bostadsrättslägenheter säljs för ca 216 miljarder kr Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

5 Forts Sveriges bruttonationalprodukt (BNP) år 2017 uppgår till miljarder kr Sveriges statsskuld uppgår f. n. till miljarder kr vilket motsvarar ca 27 procent av BNP vilket i en internationell jämförelse är mycket lågt Uttagna inteckningar i fast egendom år 2017 uppgår till miljarder kr. Hela detta belopp utgör dock inte säkerhet för lån. Inteckningar eller del av inteckningar som inte är belånade utgör s.k. ägarhypotek enligt 6:9 JB Sveriges befolkning har i en internationell jämförelse en högt skuldsättning Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

6 Bostadsfinansiering m.m.
En bostad representerar ofta ett stort värde som sällan enbart kan finansieras med eget kapital utan kräver finansiering genom utomstående, kreditgivning Statlig eller privat kreditgivning Bostadsbyggande och boende har tidigare haft betydande statligt stöd Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

7 Forts Det statliga stödet har minskat efter den statsfinansiella kris som Sverige genomled under 1990-talet Bostadsbyggande och boende har tidigare varit ett prioriterat område inom politiken. Det har funnit ett Bostadsdepartement (1974 – 1991), ett ämbetsverk Bostadsstyrelsen (1918 – 1988) Boverket (Karlskrona), en sammanslagning 1988 av Bostadsstyrelsen och Statens Planverk Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

8 Forts. Boverket är en myndighet för samhällsplanering, stadsutveckling, byggande och boende Boverket ger ut olika regelverk och handböcker, som är mer eller mindre tvingande, kallade Boverkets byggregler, förkortat BBR) Senare tid uppkommit krav om att staten och kommun bör ta ett större ansvar för bostadsbyggandet beroende på den bostadsbrist som finns på många orter. Det finns behov att bygga ca bostäder på tio år Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

9 Forts Fr.o.m. hösten 2017 har småhus- och bostadsrättspriserna i Sverige stabiliserats. I vissa delar av landet har priserna gått ned. Vissa småhus och bostadsrättslägenheter kan t.o.m. vara svåra att sälja. Detta gäller särskilt nyproducerade, dyrare bostadsrätter. Personer som träffat förhandsavtal om att köpa bostadsrättslägenhet försöker komma ur avtalen Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

10 Fastighetskris - värdet på fastigheter sjunker
Fastighetskris kan leda till bankkris som kan leda till finanskris Sänkta fastightsvärden medför att bankerna gör kreditförluster vilken kan äventyra bankernas ekonomi vilken kan leda till staten måste rädda bankerna från konkurs Bankkriser i Sverige 1668 Stockholms Banco (Palmstruchska banken), (uttagsanstormning), 1879 (lågkonjunktur), (lågkonjunktur och deflation) och 1990–1994 (fastighetskris) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

11 Den statsfinansiella krisen i Sverige, under 1990-talet
En fastighetskris inträffade som innebar en halvering av värdet på fastigheter vilket ledde till en bankkris och att vissa banker förstatligades vilket bidrog till en statsfinansiell kris som ledde till att BNP sjönk under flera år, till höga räntor, att den svenska valutan försvagades och statsskulden ökade dramatiskt Vad kommer att hända med fastighetspriserna i Sverige? Har Sverige en ”fastighetsbubbla”? Riksdagen har beslutat om amorteringskrav för nya lån. Vad kommer att hända med fastighets- och bostadsrättspriserna? Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

12 Panträtt i fast egendom
Fast egendom har kunnat pantsättas sedan i vart fall medeltiden (landskapslagarna) Ursprungligen en form av villkorat köp (förfallpant). En annan form av pantsättningen var brukspant. Detta kom ett ersättas av en panträtt utan besittning av fastigheten (hypotekarisk panträtt) Det moderna fastighetspantsystemet utvecklas i och med 1875 års inteckningsförordning Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

13 Ett fastighetspantsystem bygger på
Fungerande inskrivningsväsende – registrering av fastigheter, inteckningar, inskrivningar m.m. (JB) Förmånsrättsordning – fordringars olika prioritet (FmL) Utsökningsordning – exekutiv försäljning av fastigheter (UB) Panträtt medför särskild förmånsrätt enligt 6 § FmL Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

14 Panträttens betydelse
Fastighetspant har stor samhällsekonomisk betydelse Lämplig säkerhetsform Fastigheter är trögrörliga Fastigheters värden är relativt stabila, dock ibland fastighetskriser med sänkta priser Ägaren kan använda fastigheten trots pantsättningen – hypotekarisk pant Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

15 Panträttens betydelse forts.
Förhållandevist enkelt att ta ut pant och pantsätta en fastighet Förhållandevist enkelt att realisera (försälja exekutivt) en pantsatt fastighet Sverige har ett mycket väl fungerande inskrivningsväsende, tillförlitligt och snabbt Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

16 Alternativ till fastighetspant
Säkerhetsöverlåtelse (överlåtelse som egentligen är pantsättning), rätten att återköpa gäller dock under högst två år, se 4:4 1 st JB (svävarklausul) Sale and lease back (köpeavtal, hyresavtal och optionsavtal) Rätten att återköpa fastigheten gäller dock under högst två år, se 4:4 1 st JB (svävarklausul). Ett bolag (aktie-, handels- eller aktiebolag) förvärvar fastigheten. Bolaget utgör lös egendom. Reglerna om försäljning och pantsättning av lös egendom blir tillämpliga. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

17 Panträtt till fast egendom
Hypotekarisk panträtt Ett system som löser behovet ”att kunna pantsätta med bibehållet utnyttjande” – jfr byggnad på ofri grund och lösning för sådan byggnad) Pantsätta ”i första hand” och till flera är möjligt Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

18 Fastighetsregistret Inskrivning i fastighetsregistret inskrivningsdel? 19:2 JB Lagfart, 20 kap JB – anteckning av ett fastighetsförvärv Inteckning, 22 kap JB – anteckning om ett penningbelopp Annan inskrivning (tomträtt, annan nyttjanderätt än tomträtt, servitut och elektrisk kraft), 21 och 23 kap JB Inskrivning om förklaring av tillbehör till fastighet, 24 kap JB Anteckningsärenden enligt 19:29 – 30 JB Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

19 Inteckning - pantbrev Inteckning utgör en inskrivning av ett penningbelopp i en fastighet som noteras i fastighetsregistrets inskrivningsdel Pantbrev - bevis om inteckning Ansökan om pantbrev, kan ske skriftligt eller elektroniskt, 19:10, 10 a JB Före 1972, skuldebrev med inteckningsmedgivande, § 3 st, 26 § 2 st SkbL (inteckningsrevers - omslagsrevers) Skriftligt pantbrev - datapantbrev, 22:5 a JB Datapantbrev är numera helt dominerande Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

20 Forts. Gravationsbevis
Fastighetsbevis gäller som gravationsbevis. 3 – 6 §§ kungörelsen (1974:1063) om fastighetsbevis m.m. Lag (1994:448) om pantbrevsregister Lantmäterimyndigheten för register över sådana inteckningar där det inte har utfärdats skriftligt pantbrev, s.k. datapantbrev. Endast den som fått särskilt tillstånd får registreras som panträttshavare Direktåtkomst till fastighetsregistret, 7 och 7 a §§ lagen om pantbrevsregister Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

21 Inteckning 19 kap och 22 kap JB
Ansöka hos inskrivningsmyndigheten (19:3 JB), Var skall inskrivning sker? Den inskrivningsmyndighet under vilken fastigheten är belägen. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

22 Vad kan intecknas? 22:2 3 st JB
Ansökan om inteckning får inte avse del av fastighet utan måst avse en hel fastighet (registerfastighet). Inteckning får även avse flera fastigheter gemensamt endast om dessa ägs av samma person och ligger inom samma inskrivningskontors verksamhetsområde. En ansökan som avser en fastighet som svarar för beviljad eller sökt inteckning måste avse samma fasta egendom som inteckningen och får inte också avse en fastighet som inte svarar för inteckningen. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

23 Forts Inteckning gäller valfritt belopp i kr eller viss utländsk valuta, 22:2 st JB. Lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndighet Stämpelskatten vid inteckning (24 §) är 2 procent på inteckningens belopp som beräknas på hela tusentals kronor, avrundat nedåt. Expeditionsavgiften är 375 kr Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

24 Forts. Inskrivningsdag, 19:6 JB – styr prioritet, 17:6 JB
Varje vardag är inskrivningsdag, dock inte midsommarafton, julafton och nyårsafton. Inskrivningsdagen avslutas kl Fastighetsägaren ansöker – fiktion = ägare är den som senast sökt lagfart (22:1 JB) – Varför denna regel? Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

25 Hur rangordnas olika rättigheter? 17:6 JB
Efter den tidsföljd i vilken inteckningarna sökes. Inteckningar som sökes på samma inskrivningsdag ger lika rätt. I förhållande till nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ger inteckning företräde, om den sökes innan inskrivning av rättigheten sökes. Inskrivning av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ger företräde framför inteckning som sökes på samma inskrivningsdag. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

26 Gemensam inteckning – gäller i flera fastigheter
Gemensam inteckning kan uppkomma Ansökan av fastigheternas ägare (samma person) 22:2 3 st JB Utsträckning, 22:7 JB Avstyckning och klyvning, kap FbL Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

27 Gemensamma inteckningar, 22: 2 3 st JB
Varför? För att ett ”mervärde” skapas Exempelvis jordbrukets rationalisering eller företag som är i behov av utökat utrymme för sin produktion Ansvaret i förhållande till innehavare av pantbrev fördelas i relation till fastigheternas värde, 6:10 och 11 JB Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

28 Grundläggande principer bakom - 22:2 3 st JB
Helhetsprincipen Jfr sämjedelning (Ej viss kvotdel eller visst område) Homogenitetsprincipen Enkelhet; en eller flera fastigheter spelar i princip ingen roll Regionalitetsprincipen (förenklar för inskrivningsmyndigheten) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

29 Forts. Äldre inteckningar är fortfarande giltiga oavsett inteckningsförhållande. Vid delning eller försäljning av en fastighet kan med nyss nämnda principer icke-förenliga inteckningsförhållanden uppkomma. En inteckningsåtgärd enligt 19 kap JB kan rätta till det icke önskvärda inteckningsförhållanden Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

30 Gemensam inteckning – gäller i flera fastigheter
Täby Hästen Hästen 5 Pantbrev kr gäller enbart i Hästen4 Nyttjanderätt Pantbrev kr som gäller i båda fastigheterna Pantbrev kr som gäller i båda fastigheterna Servitut Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

31 Inskrivningsmyndigheten utfärdar ett bevis om inteckning, pantbrev, 22:5 a JB, papperspantbrev eller datapantbrev Avslagsgrund får inte finnas – 22:3 JB Exv. nyssnämnda principer, inskriven tomträtt, konkurs m.m. Kan tomträtt intecknas? Ja, 22:15 JB (ej gemensam inteckning) Vilandegrund får inte finnas – 22:4 JB Exv. rättegång om hävning pågår, tillstånd från sambo saknas m.m. Dvs. väntar på att ”hindret upphör” Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

32 Pantsättning När inteckning har beviljats enligt 22 kap JB och fastighetsägaren har pantbrevet ”i sin hand” kan han eller on pantsätta fastigheten. Detta regleras i 6 kap. JB Papperspantbrev, tradition, 6:2 1 st JB Datapantbrev, registrering i pantbrevsregistret, 6:2 2 st JB Vissa institutioner som fått tillstånd kan registreras som panthavare, 14 § lag om pantbrevsregister Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

33 Panträtt till fast egendom – översikt (vissa ”byggstenar”)
Pantsättningen 6:2 JB – koppla samman fordran och rättighet (beloppsmässig del av fastigheten) Panträttens värde 6:3 JB (pantbrevets belopp jämte tillägg) Rangordna panträtter och andra rättigheter, 17:6 JB (kan resultera i en sakägarförteckning enligt 12:24 – 37 UB) Gemensamma inteckningar – ansvar 6:10 och 6:11 JB Förändring av inteckningsansvaret 22 kap JB Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

34 Fordran och pantbrev 6:2 JB kopplar ihop fordran och pantbrev
Inteckningen finns noterad i fastighetsregistret, 22:2 JB Pantbrev (ex.vis kr). 6:3 JB utgör ramen för pantbrevet i förhållande till fastigheten Fordran där pantbrevet utgör säkerhet, 6:2 JB (låntagare och långivare, även tredjemanspant) Realisera panten 12 kap UB, dvs. tvinga fram betalning Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

35 Traditionsrekvisitet vid papperspant-brev – 6:2 JB
Pantsättare (gäldenär) panthavare (borgenär) Avskuren rådighet för pantsättaren eller ensam besittning för panthavaren? Förarbetena till JB har krav på tradition, dock NJA 1996 s. 52, rådighetsavskärande vid pantsättning av skuldebrev NJA 1983 s. 103 – pantbrev av misstag återlämas – borgenären måste återkräva pantbrevet utan oskäligt dröjsmål Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

36 Ägarrekvisitet för pantsättning– 6:2 JB
Verklig civilrättslig ägare (jfr 22:1 JB, ansökan om inteckning, senast sökt lagfart) Samägare – samtliga ägare ska pantsätta Återpantsättning av pantbrev är inte tillåten. Panthavaren kan dock överlåta fordran och panten. Godtrosregler – 6:7, 6:7a, 18:2 JB (återkommer till) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

37 Fordringsrekvisitet – 6:2 JB
Befintlig – muntlig eller skriftlig fordran, kan innefatta biförpliktelser som räntor och indrivningskostnader Framtida – täcks ej såvida inte av s.k. generell pantförskrivning. Fordringsrekvisitet är uppfyllt först när en fordran uppkommer Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

38 Forts. Villkorlig = räknas som befintlig Fordringsrekvisitet är omedelbart uppfyllt – exempelvis garantiförpliktelse Löpande – exempelvis checkräkningskredit, byggnadskreditiv – viss kredit beviljad som löpande får utnyttjas Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

39 Skillnad mellan villkorlig fordran och framtida fordran
Fordran anses redan föreligga men är beroende av viss utpekad händelse eller liknande och som framgår av avtalet vid pantförskrivningen (ligger i princip utanför parternas kontroll), exempelvis garantiåtagande Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

40 Forts. Framtida fordran
Fordran är framtida – dvs. föreligger inte alls; inte ens som villkorad fordran. Fastighetsägaren bestämmer sig först senare för att låna pengar eller på annat sätt väljer att sätta sig i skuld så att en fordran uppkommer (ligger inom parternas fulla kontroll) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

41 Generell pantförskrivning
Generell pantsättning innebär pantsättning genom vilken panten svarar för den i pantsättningsför-bindelsen nämnda gäldenärens alla nuvarande och framtida huvudförpliktelser.   Vid generell pantsättning svarar panten gentemot banken för kapital, ränta, dröjsmålsränta, bankens avgifter och provisioner, bankens indrivningskostnader och -arvoden gällande gäldenärens alla huvudförpliktelser och övriga betalningsskyldigheter som följer av huvudförpliktelserna. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

42 Har kreditgivaren tillräcklig säkerhet?
Fastighetens marknadsvärde kr Pantbrev kr, ram för pantbrevet, 6:3 JB Fordran kr Fastighetens marknadsvärde kr Pantbrev kr, ram för pantbrevet, 6:3 JB Fordran kr Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

43 Skilj på de ”tre delarna”!
Fastighetens marknadsvärde (en utomrättslig värdring, i slutändan försäljningspriset, ligger utanför JB. Bestäms av marknaden) Pantbrevets belopp (6:3 JB bestämmer ramen) Fordrans belopp (avtalat belopp, ligger utanför JB. Bestäms av parterna) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

44 Pantbrevets ram, 6:3 JB När en myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan fordringsägare i en fastighet, har en borgenär rätt att för fordran, som är förenad med panträtt i fastigheten, med den företrädesrätt inteckningen medför enligt lag få betalning ur medlen intill pantbrevets belopp. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

45 Forts. Räcker inte detta erhåller borgenären betalning ur medlen genom ett tillägg. Detta får inte överstiga femton procent av pantbrevets belopp jämte ränta på detta belopp från den dag då fastigheten utmättes, konkursansökan gjordes eller de medel nedsattes som i övrigt skall fördelas. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

46 Forts. Räntan beräknas för år enligt en räntefot som motsvarar den av Riksbanken fastställda, vid varje tid gällande referensräntan enligt 9 § räntelagen (1975:635) ökad med fyra procentenheter. Förändringar i referensräntan som inträffar efter upprättandet av en sakägarförteckning skall inte beaktas. Referensräntan är för närvarande -0,5 procent Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

47 Forts Tillägg – två olika Fast tillägg: 15 procent på grundbeloppet
Löpande tillägg: referensräntan + 4 procent på grundbeloppet under viss tid (från utmätning eller motsvarande till medelsfördelning) Varför tillägg? Hela pantbrevet kan utnyttjas som säkerhet Mindre bråttom agera Motverkar ägarhypotek Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

48 6:3 2 st JB (blockregeln) Har flera pantbrev överlämnats som pant för fordran eller har andrahandspantsättning skett och har inteckningarna samma företrädesrätt eller gäller de omedelbart efter varandra, ska bestämmelserna i första stycket om pantbrevets belopp avse pantbrevens sammanlagda belopp. (blockregeln). Förhindrar uppkomsten av s.k. ägarhypotek Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

49 Ägarhypotek föreligger, 6:9 JB
Obelånad del av pantbrev Pantbrevet kan vara helt obelånat Pantbrevet kan vara belånat till viss del (delvis belånat från början eller fullt belånat från början varefter amortering har skett) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

50 Ägarhypotek 6:9 JB – varför?
Motverkar ”ryckighet” – dvs. att panthavare rycker fram resp. faller tillbaka Anses gynna borgenärskollektivet i stort Lättare att värdera säkerheten Underlättar för kronofogdemyndigheten att bestämma lägsta bud vid auktion Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

51 Tillägg enligt 6:3 JB gäller inte
Borgenär som begär utmätning i helt eller delvis ”ledigt” pantbrev (dvs. ett ägarhypotek), 6:3 3 st JB Vid andrahandspantsättning, 6:3 3 st JB Vid ägarhypotek, 6:3 1 st JB Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

52 Sekundopantsättning (i andra hand) av pantbrev (överhypotek)
Traditionskravet ersätts av denuntiation, jfr 1936 års lag om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man Detta gäller både för papperspantbrev och datapantbrev Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

53 Sakägarförteckning, 12:25 – 31 UB, aktualiseras vid exekutiv försäljning
12:25 UB Vilka krav som finns mot gäldenären 12:26 UB Den ordning som ”kraven” tas upp (Inteckningar, nyttjanderätter och avtalsservitut, de fordringar som finns mot gäldenären) Skyddsbeloppet, 12:29 1 st 1 p UB (fordringar med bättre rätt än exekutionsfordran och förrättningskostnader) Lägsta budet, 12:29 1 st 3 p UB (det lägsta bud som måste lämnas för att fastigheten ska få säljas) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

54 Betalningsansvaret för gemensam inteckning, gäller i flera fastigheter, 6:10 JB
6:10 1 st JB (primärt ansvar) Ansvaret fördelas i relation till fastigheternas värde Värde = taxeringsvärde året före inteckningen eller senare taxeringsvärde eller särskilt åsatt värde 6:10 2 st JB (subsidiärt ansvar) Varje fastighet har ett subsidiärt ansvar/ bristtäckningsansvar Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

55 Avstyckad fastighets ansvar för genensam inteckning, 6:11 JB
6:11 1 st (samma ägare) se 6:10 JB 6:11 2 st Avstyckad och såld fastighet (olika ägare). Stamfastigheten har ett primärt ansvar. Styckningsfastigheten har endast ett subsidiärt ansvar. Finns flera styckningslotter från stamfastigheten bestäms ansvaret i förhållande till om lagfart sökts och när detta har skett. Fastighet med senare sökt lagfart svarar före fastighet med tidigare sökt lagfart o.s.v. Styckningslottens taxeringsvärde har inte någon betydelse när det gäller att bestämma det subsidiära ansvaret. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

56 Exempel. Gemensam inteckning, 100 000 kr, 6:10 1 st JB
a) Fastighet A (taxeringsvärde ) och B (taxeringsvärde ) är gemensamt intecknade; inteckningen lyder på 100 000 kr A:s ansvar: / x kr = kr samt subsidiärt ansvar för B B:s ansvar: / x kr = kr samt subsidiärt ansvar för A Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

57 Forts. Gemensam inteckning 100 000 kr
A och B enligt ovan ansvarar för kr respektive kr (primärt ansvar) Eventuell brist vid försäljning av fastigheterna ta ur andra fastigheten (sekundärt ansvar) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

58 Kombinerade fall, 6:10 och 6:11 2 st JB
Fastighet A och B är gemensamt intecknade. Från fastighet B är fastighet C avstyckad. Den gemensamma inteckningen gäller även i C. A och B har ett primärt ansvar, 6:10 JB Uppkommer brist hos A tas den i första hand ut B. Om inte den kan täcka hela bristen tas bristen ut ur C enligt 6:11 2 st JB. Räcker inte detta utnyttjas A enligt 6:10 JB. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

59 Diskrepans (vid gemensam inteckning)
Detta innebär en bristande överensstämmelse mellan beviljad inteckning och pantförskrivning/ pantsättning Inteckningsbeslutet gäller Ystad Alby 1:1, Alby 2:1, Alby 3:1 (tre fastigheter) Pantförskrivning/pantsättning gäller Ystad Alby 1:1, Alby 2:1 (Ystad Alby 3:1 pantsätts inte) Pantbrevet uppgår till kr, skulden uppgår till samma belopp Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

60 Diskrepans (vid gemensam inteckning)
Pantsättningen är giltig Endast den fastighet som deltagit i pantsättningen svarar för skulden, jfr 6:2 JB Deltagande fastighet ska ej drabbas av att annan fastighet inte deltar – omsorg om borgenärer såsom nyttjanderättshavare. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

61 Diskrepans forts Diskrepans enligt 6:10 JB (huvudregeln)
Diskrepans vid avstyckning, 6:11 2 st JB Diskrepans vid kombinerat fall Den pantsatta fastigheten har kvar sitt primära ansvar för den gemensamma inteckningen. Fastigheten har inte något bristtäckningsansvar för att andra fastigheters ansvar faller bort, således inget sekundärt ansvar Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

62 Relaxation, 22:11 JB Gemensam inteckning lyfts av från en eller flera fastigheter I princip medgivande från den som kan förlora på åtgärden – dvs. de som får ökad belastning i inteckningshänseende Detta beslutas om av inskrivningsmyndigheten eller av lantmäterimyndigheten som i samband med avstyckning kan besluta om relaxation i styckningslotten, 10:8 a fastighetsbildningslagen (FbL) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

63 22:11 JB 1 st 1 och 2 meningen – 6:10-ansvar
Gemensam inteckning får på ansökan av fastigheternas ägare och efter medgivande av pantbrevets innehavare (borgenär) avlyftas från någon eller några av fastigheterna (relaxation) Besväras fastighet, i vilken inteckningen skall kvarstå, av panträtt eller annan rättighet som är inskriven och äger rättigheten lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen, fordras att innehavaren av sådan rättighet medger relaxationen Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

64 22:11 1 st tredje och fjärde meningen JB – 6:11-ansvar
Svarar fastighet, från vilken inteckningen skall avlyftas, endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket JB, får relaxation ske utan att den biträtts eller medgivits av den fastighetens ägare eller av ägaren av eller rättighetshavare i stamfastigheten eller fastighet som före den ifrågavarande svarar för brist i stamfastigheten. Fordras ej fastighetsägarens medverkan, får ansökan ske på ansökan av pantbrevets innehavare. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

65 Kombinationsfallet, jfr vid diskrepans
Fastigheterna A och B är primäransvariga enligt 6:10 JB. C är avstyckad från B och ansvarar enligt 6:11 2 st JB. Vilka som ska lämna medgivande vid relaxation beror på vilken eller vilka fastigheter som ska relaxeras. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

66 22:11 2 och 3 st JB Vid flera gemensamma inteckningar i en fastighet måste relaxation avse samtliga gemensamma inteckningar i fastigheten. Kongruens måste föreligga Kommuns förvärv av avstyckning som ska ingå i allmän plats inom detaljplan kan under vissa förutsättningar relaxation ske medgivande enligt ovan Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

67 Godtrosregler vid pant, 18:2, 6:7, 6:7 a och 6:8 JB
6:8 och 18:2 JB – fastigheten pantsätts av annan än rätte ägaren – dvs. det egna fånget (köpet, bytet osv.) är ogiltigt eller tidigare förvärvares fång är ogiltigt (endast ägaren kan enligt huvudregeln förfoga över fastigheten). Ex. A köper fastigheten med hjälp av utpressning – A är då inte civilrättslig ägare och kan inte förfoga över fastigheten (kan inte sälja, pantsätta osv.) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

68 Godtrosregler vid pant, 18:2, 6:7 och 6:7 a JB
18:2 ställer upp undantag från denna huvudregel för att skapa förutsättningar för en trygg och säker marknad (fungerande marknad) Tre krav för godtrosförvärv enligt 18:2 a) lagfart, b) korrekt upplåtelse, c) god tro I 18:3 finns grova fall där godtrosförvärv inte är möjligt Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

69 6:7 och 6:7 a JB 6:7 och 6:7 a behandlar att den tidigare ägaren upplåter panträtt trots att fastigheten sålts (dvs. ”felet” är ett annat än det i 18 kap.) Jfr 18:1 (godtrosförvärv) med 17:4 (tvesala vid köp) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

70 6:7 JB Felet består i att A säljer sin fastighet för att senare pantsätta densamma. När den förre ägaren upplåter panträtt blir den gällande om borgenären (eller ”senare borgenär”) är i god tro Presumtion om god tro finns i tredje stycket – kan förlita sig på ett högst en månad gammalt gravationsbevis (idag inte ett så vanlig fall – använder i stället egen uppkoppling) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

71 6:7 a JB En särskild företeelse skyddas nämligen den då fastigheten i viss mening ”förbereds för pantsättning” men utan att fordringsrekvisitet är/kan uppfyllas (finns ännu ingen fordran) Problemet som uppstår är att fastigheten när väl fordringen uppkommer redan har sålts av den då tidigare ägare (jfr 6:7) Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

72 6:7 a JB (forts.) 6:7 a 1 st JB. Panträtt upplåts till säkerhet för fordran som inte har uppkommit vid upplåtelsen av panträtt gäller denna även om upplåtaren inte längre är ägare till fastigheten när fordringen uppkommer. Undantag gäller om borgenären före fordrans uppkomst är i subjektiv ond tro. 6:7 a 2 st Motsvarande gäller vid fordran som efter upplåtelsen byts ut mot annan fordran. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

73 Förändring av inteckningsansvaret, 22 kap JB
Utsträckning, 22:7 JB (gäller i ytterligare en eller fler fastigheter) Utbyte, 22:8 JB Sammanföring, 22:8 a JB Nedsättning, 22:9 JB Dödning, 22:10 JB Åtgärden kräver medgivande av pantbrevets innehavare Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

74 Dödande av förkommet pantbrev
Pantbrev (handlingen) kan dödas enligt 2 § 2011 års lag om dödande av förkommen handling Dödande av förkommet pantbrev medför inte att inteckningen blir utan verkan, 6:17 2 st JB. Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen