Värdetidpunkt - allmänt: Nu (Januari 2009) Hösten 2004 2009-12-31 Genomsnittlig värde- nivå under 2009 Värdetidpunkten vid fastighets- taxering = ”andra året före”

Översikts- och detaljplaner Marknaden Typ av hyreshus Läget i landet i staden/orten i stadsdelen/området i huset (om lägenheter) Översikts- och detaljplaner Marknaden Typ av hyreshus Storlek, ålder och standard hos byggnaden

Massvärderingssituationer: Information från register eller fastighetsdeklaration

Tre metoder: Ortsprismetod Avkastningsmetod (Produktionskostnadsmetod)

Ortsprismetoden - olika bestämningsmått: Pris / kvm Köpeskillingskoefficient = = “K/T-tal” Bruttokapitaliseringsfaktor Direktavkastningsprocent

Pris per kvadratmeter: Fastig- Area Pris Pris/kvm het A 1 000 3 750 3 750 B 1 350 5 450 4 040 C 900 3 200 3 560 D 1 460 6 500 4 450 E 1 250 4 800 3 840 F 1 420 5 700 4 010 Medeltal: 3 940

Köpeskillingskoefficient-“K/T-tal”: Fastig- Taxv Pris K/T het kkr kkr A 1 250 2 310 1,85 B 2 700 4 300 1,59 C 5 100 7 400 1.45 D 1 930 3 200 1,66 E 2 320 3 100 1,34 F 3 750 7 200 1.92 Medeltal: 1,64

Nettokapitalisering Räntabilitetsmodeller Diskonteringsmodeller Avkastningsmetoder: Nettokapitalisering Räntabilitetsmodeller Diskonteringsmodeller Bruttokapitalisering

Direktavkastningsprocent: Fastig- Netto- Pris Direktavkast- het intäkt ningsprocent A 266 3 750 7.1 B 376 5 450 6.9 C 269 3 200 8.4 D 442 6 500 6.8 E 350 4 800 7.3 F 427 5 700 7.5 Medeltal: 7.3

Diskonteringsmodell: (H - D - U) R V = Σ + t n (1 + p)t (1 + p)n t = 1 V = Fastighetsvärde H = Hyra D = Driftskostnader U = Underhållskostnader R = Restvärde n = Kalkylperiod t = Tidsvariabel p = Kalkylränta på totalt kapital, %

Räntabilitetsmodell: (H - D - U - Ba) V = p V = Fastighetsvärde H = Hyra D = Driftskostnader U = Underhållskostnader B = Byggnadsvärde a = Avskrivningsfaktor p = Kalkylränta, procent (H - D - U) V = p

Bruttokapitaliseringsfaktor: Fastig- Brutto- Pris Bruttokapitali- het intäkt seringsfaktor A 500 3 750 7.5 B 675 5 450 8.1 C 450 3 200 7.1 D 730 6 500 8.9 E 625 4 800 7.7 F 710 5 700 8.0 Medeltal: 7.9

Bruttokapitaliseringsmodell: V = BKF x H V = Fastighetsvärde (mark+byggnad) BKF = Bruttokapitaliseringsfaktor H = Bruttohyra, kr/år Totalvärde - Markvärde Byggnadsvärde

Nettokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? Information om hyresmarknaden (hyror, kontrakt, vakanser, prognoser över framtida hyresintäkter mm) Driftskostnader Underhållskostnader Skatter Lån Översikts- och detaljplaner

Bruttokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? Bruttohyra per år och kvm Bostäder Lokaler Bruttokapitaliseringsfaktor

Värdefaktorer - hyreshus Lägenhetstyp Fastighetstaxering av hyreshus sker i Sverige med en bruttokapitaliserings-modell. Värdefaktorer - hyreshus Lägenhetstyp Bostäder Lokaler Hyra Bruksvärdehyra Marknadshyra Ålder

Värdefaktorer - tomtmark för hyres-hus Storlek Kvm byggrätt ovan mark, BTA Bostäder Lokaler Typ av bebyggelse Notera BTA! Omräkning till BTA från BRA blir alltså aktuell om man endast känner bruksarean

Relativa kapitaliseringsfaktorer: Bostäder: Nivå- Värdeårsklass faktor 29 xx xx 70 - 74 xx 85 - 87 xx xx 02 - 0,4 - 2,5 0,71 xx xx 0,,89 xx 1 xx xx 1,3 2,6 - 3,8 0,76 xx xx 0,92 xx 1 xx xx 1,25 4,0 - 7,0 0,81 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,2 7,5 - 9,5 0,86 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,15 10,0 - 12,0 0,9 xx xx 0,97 xx 1 xx xx 1,15 Lokaler: faktor 29 xx xx 70 - 75 xx 82 - 87 xx xx 98 - 0,4 - 12,0 0,87 xx xx 0,95 xx 1 xx xx 1,09

Exempel på riktvärdeangivelser vid AFT07 (2005 års värdenivå) : Byggnad Mark Gamla Stan B 9,75 10 000BR L 6,25 9 000BR Norrmalmstorg B 9,50 8 200BR L 6,50 18 800BR Lund, centrum B 9,75 3 800BR A-läge L 8,00 2 400BR Lund, Ö torn B 7,25 1 800BR L 7,00 1 200BR Åsele, glesbygd B 1,4 90BR L 1,1 70BR

Exempel på hyresnivåer vid AFT07: (2005 års hyresnivå) Bostäder Kontor Butiker Norrmalmstorg 1 200 3 800 8 000 Lund, A-läge 1 000 1 200 2 100 Lund G-lyckan, 900 900 900 Ö Torn Åsele, glesbygd 500 300 400

Aktuella hyresbegrepp: Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret……. (9 kap. 3§ FTL). Aktuella hyresbegrepp: Bostäder: Bruksvärdehyra Jämförelsehyra Genomsnittshyra Lokaler: Marknadsmässig hyra Marknadshyra Internhyra