Informationsmöte, ombyggnad av Kv. Pyramiden 13 Välkomna!

En presentation över ämnet: "Informationsmöte, ombyggnad av Kv. Pyramiden 13 Välkomna!"— Presentationens avskrift:

1 Informationsmöte, ombyggnad av Kv. Pyramiden 13 Välkomna!

2 Organisation för ombyggnaden
Ombyggnadskoordinator: Karin Jansson Projektledare: Peter Hamrén Förvaltare: Andreas Odell Bovärd: Tubbe Sebom Fastighetsingenjör: Mats Edvardsson Totalentreprenör i samverkan: Skanska, Svante Ekesiöö, Projektchef

3 Dagordning Info Svenska Bostäder Samråd och hyror Basfakta kring huset
Arbetsprocess Bakgrund till renoveringen Genomgång av ombyggnadsarbeten i allmänna utrymmen och på gård (basnivå) Genomgång av ombyggnadsarbeten i lägenheter (basnivå) Planerad start och tidplan Evakuering och ersättningar Frågor och synpunkter

4 Om Svenska Bostäder 27 000 bostadslägenheter i Stockholm
Stambyten genomförda i över lägenheter Innerstaden: cirka bostadslägenheter Cirka 200 lägenheter stambyts per år där hyresgästerna bor kvar 2 -3 hus per år helupprustas där hyresgästerna flyttar ut under ombyggnadstiden Pyramiden 13 blir den femte fastigheten i kvarteret som ska totalrenoveras

5 Upprustningsnivå – vad avgör?
Byggnadstyp, ålder, intresseanmälan, ägandetid Långsiktig förvaltning 10-årsplaner, 5-årsplaner, förstudier (analyser & prover) Bedömning av upprustningsnivå – basnivå = viss hyreshöjning Samråd med hyresgäster

6 Samråd Utse en samrådsgrupp (3-4 representanter), representant från SB samt Hyresgästföreningen Samrådsträffar bokas in (cirka 4 möten) Åtgärdslista tas fram – vad som ska upprustas (diskussioner utöver basnivån) Resonemang kring HUR åtgärderna ska utföras Samrådet gäller det som påverkar boendemiljön inomhus och utomhus Tekniska lösningar och funktioner för fastigheten ligger utanför samrådet Samrådsgruppen företräder hela fastigheten!

7 Samråd Varje hyresgäst skriver på och godkänner åtgärdslistan.
- 100 % krävs för invändiga åtgärder, 50 % krävs för utvändiga åtgärder Hyresnivån förhandlas enligt förhandlingsordningen med HGF centralt

8 Beräkning av hyra

9 Hyresexempel Uppskattad årshyra på 1400 - 1450 kr per m2
Fastnr Fastbet Objektnr Adress Vån rum_ant kok_typ_id Yta Ny hyra exkl tillva 1400:-/kvm (77kvm) Ny hyra exkl tillva 1450:-/kvm (77kvm) 7444 PYRAMIDEN 12 Katarina Bangata 28 1TR 4 KÖK 89 10 245 10611 2 KVR 49 6 162 6382 2TR 3TR 4TR 71 8 241 8535 BV 1 32 4 900 5075 Östgötagatan 42 3 63 7 944 8228 84 9 503 9842 70 8 464 8766 Observera att hyran förhandlas med Hyresgästföreningen. Detta är endast preliminära uppgifter.

10 Basfakta Byggår: 1903 Ombyggnadsår: 1970- talet
Skyddsklass – Gul (bebyggelse av positiv betydelse för stadsbilden eller av visst kulturhistoriskt värde.) Antal lägenheter: 20 st Lägenhetsyta: 1198 kvm Lokalyta: 152 kvm, 4 st Adress: Katarina Bangata 26 & 26A

11 Arbetsprocess Hyresgästprocess Projekteringsprocess Informationsmöte
Enkäter före ombyggnad Samråd Val och tillval godkännande av åtgärder Ombyggnad Inventering Programskede Systemskede Detaljprojektering Ombyggnad

12 Arbetsprocess Vad avgör ombyggnadens omfattning?
Grundförstärkningsbehov. Underhåll av befintliga installationer och byggdelar räcker inte – den tekniska livslängden är slut. Långsiktigheten om cirka 40 år framåt. Nuvarande och framtida hyresgästers krav på ett modernt boende. AB Svenska Bostäders tekniska regler. Myndighetskrav. Nationella och internationella standards. Miljö och energimål. Hyresgästernas önskemål via hyresgästsamråd och enkäter.

13 Arbetsprocess Erfarenheter och arbetssätt Pyramiden 10
Utfördes som utförandeentreprenad (GE) Brister finns i utförande, tider och styrning hos entreprenören. Brister i handlingar har funnits som skapar oklarheter i omfattning. Samrådet enades om en lägre nivå än den vi har nu. Pyramiden 9 och framåt Samverkansavtal med optioner finns med Skanska, gäller grundförstärkning och ombyggnad. Samtliga etapper skall utföras av samma aktörer. Skanska och dess startegiska underentreprenörer är med i projekteringen

14 Bakgrund till renoveringen
Lyhört. Kallt och dragigt. Dålig ventilation Fönster i behov av renovering/byte. Små våtrum med vattenskador. Omoderna kök. Värmesystem uttjänt. El och datasystem byts och skapas

15 Bakgrund till renoveringen
Brand-, fukt- och säkerhetskrav. Skador fasader. Omodern lösning för sopor. Otillräcklig belysning.

16 Grundförstärkning - bakgrund
Geotekniska sättningskontroller påbörjades av Stockholms stadsbyggnadskontor (bevakning) Geotekniska sättningskontroller genomförda av Tyréns. (bevakning) Programarbete kring möjliga åtgärder påbörjades 2011. Projektering utförs

17 Grundförstärkning - Orsak
Samverkande orsaker Sänkning av den undre grundvattenytan – lera och fyllnadsmassor sjunker. Uppfyllnad av gårdar och gator ökar effektivtrycket. Sänkning av den övre grundvattenytan – syresättning av träpålar.

18 Grundförstärkning - Orsak

19 Grundförstärkning- åtgärder
Injektering av kallmurar Rivning av källargolv samt nya fribärande golv. Grundförstärkning med stålkärnepålar. Ombyggnad samt anpassning av VVS- installationer. Ombyggnad samt anpassning av El/tele- installationer. Återställning av lokaler.

20 Grundförstärkning - utförande

21 Arbeten i allmänna utrymmen och gård BAS
Elektroniskt passersystem. Målning av trapphus. Ny belysning. Modernisering av hiss. Renovering av fasad och tak. Tvättstuga kommer långsiktigt att stängas.

22 Arbeten i allmänna utrymmen och gård BAS
Postboxar i entré. Ny inredning på vindar, höjd säkerhet. Nytt fläktrum på vinden. Tilläggsisolering vindar byts ut. Yttertak renoveras. Gårdsupprustning utförs separat i etapper. Gårdsgrupp finns.

23 Arbeten i lägenheter BAS
Ytskikt renoveras. Fönster byts ut, energi och ljudreduktion. Elanläggningen byts. Golv åtgärdas. Ljudisolering förbättras. Bredband, TV och telefoni. Ny ventilation FTX.

24 Arbeten i lägenheter, BAS
Entrédörrar byts. Kökssnickerier och vitvaror byts ut. Värmesystemet byts. Badrumsrenovering inkl stambyte.

25 Basnivå Ventilationslösning (FTX) princip. Motiv till valet:
Förbättra ventilationen Minska miljöpåverkan CO2 Energibesparing Använda de befintliga skorstenskanalerna som finns.

26 Basnivå Val av golv, de framtagna undergolven beläggs med övergolv.
Motiv till valet: Golven är inte byggda för att vara framme. (undergolv) Försämrar möjligheten till långsiktigt underhåll. Ljudproblem. Luftläckage mellan plan och rum.

27 Fortsättning och preliminär tidplan.
Projektering grundförstärkning pågår. Samrådsgrupp bildas Samråd till Hyresförhandlingar. Detaljprojektering till Byggstart grundförstärkning Byggstart hus Ca. 11 månaders produktion. Studiebesök under produktion.

28 Evakuering och ersättningar
Utgångspunkt: kvarboende under grundförstärkning om det inte finns särskilda skäl att evakueras tidigare Enkät skickas ut för att se behov Hyresreducering med 35% vid kvarboende under etapp 1 på grund av ljudstörningar. Alla evakueringslägenheter finns i innerstaden. Hyra betalas för den lägenhet som har lägst hyra av evakueringslägenhet och ordinarie lägenhet. Hyresfritt om man ordnar med eget boende. Svenska Bostäder står för flyttfirma vid evakuering till både eget boende och SB evakueringslägenhet.

29 Evakuering och ersättningar
Vi hjälper även till med ner- och uppackning vid behov. När flyttning till evakueringslägenheten skett kommer ersättning att betalas ut med ett belopp motsvarande en hyra i års nivå. Om hyresgäst själv ordnat med flyttning/flyttfirma, utbetalas ett schablonbelopp mellan 4900 kr och kr beroende på lägenhetsstorlek .

30 Kontaktpersoner Evakuerings och ersättningsfrågor - Ombyggnadskoordinator, Karin Jansson, telefon Tekniska frågor – Projektledare, Peter Hamrén , Fastighetsingenjör, Mats Edvardsson telefon Förvaltningsfrågor – Förvaltare, Kenneth Claesson, telefon Förvaltningsfrågor - Bovärd, Dick Rydörn, telefon Kundcenter