Taxering av småhus.

En presentation över ämnet: "Taxering av småhus."— Presentationens avskrift:

1 Taxering av småhus

2 Taxering av småhus Småhus:
Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer samt komplementhus. Friliggande en- och tvåbostadshus Enbostadshus i rad Tvåbostadshus i rad om olika fastig heter Varje byggnad med en bostads- och en lokallägenhet om byggnadens värde till övervägande del avser bostaden

3 Taxering av småhus Småhusenhet:
Småhus + tomtmark för småhus eventuella komplementbyggnader Obebyggd tomtmark för småhus Saneringsbyggnad och övrig mark kan ingå i småhusenhet

4 Taxering av småhus Värderingsenhet:
Varje småhus inom taxeringenheten med eventuellt tillhörande komple- mentbyggnader Varje tomt för småhus Om byggrätt till två eller flera småhus finns på en och samma tomt är varje sådan del av tomten en värderingsenhet

5 Taxering av småhus Värdefaktorer för småhuset: Storlek Ålder Standard
Byggnadskategori Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning

6 Taxering av småhus För att bestämma värdet av småhuset utnyttjas två tabeller: SV-tabellen SV-tabellen speglar värderelationerna med avseende på storlek och standard SV-tabellen ger alltid värdet kr för det s k normhuset. Det finns tre olika SV-tabeller (AFT03) SO-tabellen SO-tabellen speglar värderelationerna med avseende på ålder. Åldersinverkan mäts som relationen mellan normhuset och ett 20 år äldre hus. Åldersinverkan varierar med efterfrågan och utbud d v s med läget. SO-tabellen ger alltid värdet 1, 0 för det s k normhuset. Det finns sex olika SO-tabeller (AFT03)

7 Taxering av småhus Utdrag ur SV-tabell: S-nivåfaktor 1,2 - 4,0
Standard Värdeyta, kvm poäng (10) (350) 28 xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy / / / / /390 / / / / /400 / / / / /410 / / / / /420 33 xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yy Beräkning för normhuset: ( ) x 600 = = som avrundas till kr. SV-tabeller finns också för S-nivåerna 4,2 - 7,5 respektive 8,0 och däröver. I dessa tabeller är relationerna annor-lunda d v s marginalvärdena för en ytterligare kvm eller std-poäng andra än i tabellen ovan.

8 Taxering av småhus Småhuset:
Värdeårets inverkan på värdet uttrycks med den s k Åldersinverkan. Åldersinverkan varierar över landet med det minsta åldersberoendet i Stockholmsområdet (Stockholms, Lidingö och Danderyds kommuner) och det största åldersberoendet i glesbygdsområdena i Norrlands inland. Exempel på åldersinverkan: Lidingö, strandområde Åsele, tätort och glesbygd

9 Taxering av småhus Utdrag ur SO-tabell: Åldersinverkan 75
Värde- Standardpoäng år 01- 1,5 1,5 1,5 1,5 95 1,2 1,2 1,2 1,2 ,98 0,99 1 1,02 ,65 0,68 0,75 0,77 ,46 0,5 0,59 0,63 Åldersinverkans-faktor för normhuset = 1,0. För det 20 år äldre huset är faktorn här 0,75. SO-tabeller finns för åldersinverkan 75, 80, 85, 90, 95 och 100. I dessa tabeller är inverkan av småhusets ålder successivt allt mindre.

10 Taxering av småhus Småhuset:
Lägets inverkan på värdet (värde-nivån) uttrycks med en s k S-nivå-faktor. S-nivåfaktorn varierar över landet med de högsta nivåerna i Stockholms- området (Stockholms, Lidingö och Danderyds kommuner) och de lägsta nivåerna i glesbygdskommunerna i Norrlands inland. Exempel på S-nivåfaktorer: Lidingö, strandområde 15,0 Åsele, tätorten 2,2 Åsele, glesbygden 1,3

11 Taxering av småhus Värdeområden och värdenivåer :
Riket indelas i geografiska värdeområ- den för olika byggnadstyper och ägoslag. Riktvärdekarta H = Hyreshus Riktvärdekarta I = Industri Riktvärdekarta T = Täkt Riktvärdekarta S = Småhus + tomtmark Riktvärdekarta SL = Småhus på lantbruk Riktvärdekarta J = Åker, Bete, Ekonomibyggnader Riktvärdekarta SK = Skogsmark, Skogsimpediment Riktvärdekarta S = riktvärdekarta för små- hus och tomtmark för småhus. Det finns ca värdeområden för småhus och tomt- mark för småhus. För varje värdeområde bestäms S-nivåfaktor och Åldersinverkan.

12 Taxering av småhus Småhuset:
Lägets inverkan på värdet av småhuset d v s värdenivån samt åldersinverkan i området ifråga uttrycks alltså på följande sätt: Exempel : Lidingö, strandområde 15,0/100 Professorsstaden, Lund 14,0/100 Åsele, tätorten 2,2/75 Åsele, glesbygden 1,3/75 Notera att S-nivåfaktorn och åldersinverkan endast avser värdet av småhuset d v s bygg-naden. Värdet anges i taxeringsnivå d v s avser75 % av det bedömda marknadsvärdet i nivåårets värdenivå.

13 Taxering av småhus Fastighetsrättsliga förhållanden och Värdeordning:
Särskilda värderingsregler finns för dessa värdefaktorer Den s k FV-tabellen utvisar korrek tionsfaktorer för olika klasser av de två värdefaktorerna. Kedjehus och radhus: För kedjehus och radhus anvisas särskilda S-nivåfaktorer och Ålders inverkan

14 Taxering av småhus Säreget förhållande ? När ska justering ske?
- Ej beaktat i riktvärdeangivelsen - Onormalt för värdeområdet eller fastighetstypen När ska justering ske? Jämför taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med taxerings- enhetens värde utan det säregna för- hållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller kr) Nej = Ingen justering Ja = Justering av värdet på småhuset Exempel: - Eftersatt underhåll - Fukt- och mögelskador - Värdefulla komplementhus

15 Taxering av småhus Tomten:
Värdet av tomtmark bestäms normalt med stöd av en tomtvärdetabell. Tabellen utvisar normalrelationen mellan totalvärdet och markvärdet. Relationerna bygger på analyser av flertalet tomtmarksköp i landet samt på vissa värdeteoretiska överväganden. Om man i ett område har ett tillför- litligt ortsprismaterial -tomtmarksköp kan man göra ett begränsat avsteg från tomtvärdetabellen

16 Taxering av småhus Utdrag ut tomtvärdetabell: Tomtvärdetabell
Friliggande småhusbebyggelse Taxeringsvärde för Riktvärde för Riktvärde för norm-normhus och norm- normtomten (tkr) huset uttryckt som tomt S-nivåfaktor ,4 ,8 ,2 ,4 ,5 ,9 x x x ,75 ,5 ,5 x x x

17 Taxering av småhus Värdefaktorer för tomtmarken: Storlek
Vatten och avlopp Fastighetsrättsliga förhållanden Typ av bebyggelse Närhet till strand

18 Taxering av småhus Exempel 1 på riktvärdeangivelse för tomtmark:
VO Professorsstaden, Lund F /300 B 1/ VA01/8000 K /275 B 1/ VA01/8000 R /500 Förutsättningar: Genomsnittliga förhållanden.

19 Taxering av småhus Exempel 2 på riktvärdeangivelse för tomtmark:
VO Landsbygd i östra delen av Lunds kommun F /30 B 2,1/1, VA03/8000 K /25 B 2,1/1, VA03/8000 R /70 Förutsättningar: Genomsnittliga förhållanden. Sjöutsikt förutsätts för fastigheter i strandklass 1 och 2.

20 Taxering av småhus Värdeområden och värdenivåer :
Riket indelas i geografiska värdeområ- den för olika byggnadstyper och ägoslag Riktvärdekarta H = Hyreshus Riktvärdekarta I = Industri Riktvärdekarta T = Täkt Riktvärdekarta S = Småhus + tomtmark Riktvärdekarta SL = Småhus på lantbruk Riktvärdekarta J = Åker, Bete, Ekonomibyggnader Riktvärdekarta SK = Skogsmark, Skogsimpediment Riktvärdekarta S = riktvärdekarta för små- hus och tomtmark för småhus. Det finns ca värdeområden för småhus och tomt- mark för småhus. För varje värdeområde bestäms de upp- gifter som ingår i ”Tomtvärdeformeln”.

21 Taxering av småhus Säreget förhållande ? När ska justering ske?
- Ej beaktat i riktvärdeangivelsen - Onormalt för värdeområdet eller fastighetstypen När ska justering ske? Jämför taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med taxerings- enhetens värde utan det säregna för- hållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller kr) Nej = Ingen justering Ja = Justering av värdet på småhuset Exempel - tomtmark till småhus: - Extremt svårutnyttjad tomt - Buller eller andra immissioner - Kraftledningar - Sjö- eller havsutsikt

22 Taxering av småhus Fastighetstaxering - olika ansatser för värderingsarbetet Renodlad MRA- modell ”Fullskale -MRA” Två-stegsmodell med fasta inbör- des relationer ”Fixed relationships” ? Den svenska småhusmodellen är ett bra exempel på ”Fixed relationships”