Råmarksvärdering.

En presentation över ämnet: "Råmarksvärdering."— Presentationens avskrift:

1 Råmarksvärdering

2 Råmark Råmark – mark vars värde grundas på förväntningar om ändring av markens tillåtna användning ”Uppstår” när marknaden betalar mer för marken än vad tillåten/pågående markanvändning motiverar. ”Upphör” när den förväntade markanvändningen blir tillåten

3 Värdeutveckling Råtomt Jordbruk

4 Råmarksgraf

5 Värdepåverkande faktorer
Sannolikhet för exploatering Underliggande marknadsvärde i pågående markanvändning Exploateringsgraden Förväntat pris på slutprodukten Kostnad för exploatering Tiden till exploatering kan börja Exploateringstiden Yttre hinder för exploatering Typ av exploatering Områdets storlek

6 Sannolikhet för exploatering
Avgörande betydelse för värdet om sannolikheten för att exploatering kommer till stånd är stor eller liten. Sannolikheten för exploatering påverkas till stor del av punkterna: tid till exploateringen kan börja, exploateringstiden och Yttre hinder

7 Underliggande marknadsvärde i pågående markanvändning
Pågående markanvändning påverkar råmarkspriset genom att en köpare som vill exploatera området minst måste betala marknadsvärde för pågående markanvändning. Högt underliggande värde – högre pris vid råmarksköp Underliggande marknadsvärdet ett skydd för exploatören om exploateringen inte sker. Får tillbaka investerade pengar vid försäljning.

8 Exploateringsgraden Exploateringsgraden bedöms utifrån uttalanden plan t.ex. ÖP. Jämförelseobjekt skall ha motsvarande exploateringsgrad. Högre exploateringsgrad ger högre pris.

9 Förväntat pris på slutprodukten
Typ av bebyggelse (industri, kontor, bostäder, handel) – dyrare slutprodukt ger högre råmarkspris Attraktiva områden – högre råmarkspriser

10 Kostnad för exploatering
Förutsättningarna i området (svår grundläggning, miljökrav, arkeologi etc.). Nödvändiga investeringar i infrastruktur utanför det direkta exploateringsområdet Höga exploateringskostnader ger ett lägre värde.

11 Tiden till exploatering kan börja
Den tidshorisont köparen bedöms ha haft vid köpetillfället Har arbete med FÖP eller DP påbörjats? Var i grafen befinner sig marken vid köpet?

12 Exploateringstiden Exploateringstiden är knuten till områdets storlek
Hur snabbt slutprodukten kan omsättas på marknaden Längre exploateringstid ger lägre pris

13 Yttre hinder för exploatering
T.ex. kommunen har andra intentioner för området Andra områden bör exploateras tidigare Motstående intressen av andra slag som kan tänkas förhindra eller försena en exploatering

14 Områdets storlek Ingen självständig betydelse
Får genomslag genom att exploateringstid och exploateringsgrad förändras med områdets storlek Stort område – längre exploateringstid och mer byggrätt

15 Råmark – Ersättning Högsta värdet av pågående och förväntad markanvändning Ersättning utöver råmarksvärdet förekommer endast i två fall Skog – del av slaktvärdet (50 %) Ersättning för byggnader och anläggningar som bedöms behållas vid exploateringen

16 Exempel Tre råmarksköp i västra Skåne
Nevishög i Staffanstorp, JM köpte 16 ha 2003 och dp vann laga kraft 2007 (65 kr/kvm) Nordanå i Staffanstorp, Skanska köpte 7 ha 2006 och dp vann laga kraft 2007 (84 kr/kvm) Vilhelmsfält i Ängelholm, Skanska köpte 106 ha 2006 och arbete med FÖP pågår (34 kr /kvm) Kan något av köpen varit villkorat vid förvärvet? Vad bör man tänka på när man granska råmarksköp? Är köpet villkorat av att tex DP vinner laga kraft? Vad ingår i affären, finns det andra överenskommelser som kan ha på verkat priset?

17 Värderingsmetoder Ortsprismetoden (huvudmetod)
Jämförelse med noterade priser vid försäljningar av så långt möjligt jämförbar mark. Jämförelseköpens olika planförutsättningar (planskeden) åskådliggörs i en ortsprisgraf. Exploateringskalkyl (kontrollmetod) Värdet bedöms utifrån värdet efter en färdigställd exploatering minskat med beräknade återstående exploateringskostnader, försäljningsomkostnader etc. Även avdrag för planrisk, sannolik väntetid till exploatering, andel av marken som kan förväntas avsättas för annat än kvartersmark m.m.

18 Ortsprisgraf södra Sverige

19 SLUT