Kommersiell hyresrätt II

En presentation över ämnet: "Kommersiell hyresrätt II"— Presentationens avskrift:

1 Kommersiell hyresrätt II
Upphörande av hyresavtal Uppsägningsreglerna Förverkande Överlåtelse, andrahandsuthyrning

2 Uppsägningsreglerna Uppsägningstid Rättsverkan av uppsägning Formkrav
Besittningsskydd

3 Vilka avtal ska sägas upp?
JB 12:3-8 Skilj mellan Avtal på obestämd tid Avtal på bestämd tid Korta avtal – hyrestid kortare än 9 månader Längre avtal – hyrestid längre än 9 månader Hyresförhållandet längre än 9 månader

4 Uppsägningstiderna Reglerna är tvingande till hyresgästens förmån
Finns dock vissa dispositiva inslag Skilj mellan hyresgästens uppsägning och hyresvärden uppsägning

5 Uppsägningstiderna, forts
Avtal på obestämd tid – 9 månader Avtal på bestämd tid > 9 månader – 9 månader Avtal på bestämd tid < 9 månader – hyresförhållandet < 9 månader – ingen uppsägning krävs Avtal på bestämd tid < 9 månader – hyresförhållandet > 9 månader – uppsägning krävs

6 Uppsägningstid, forts Avtal på bestämd tid kortare än 9 månader – hyresförhållandet längre än 9 månader – uppsägning krävs Hyrestid högst 2 veckor – 1 dag Hyrestid högst 3 månader – 1 vecka Hyrestid högst 9 månader – 3 månader

7 Rättsverkan av utebliven uppsägning
Utebliven uppsägning – eller uppsägning i fel tid: automatisk förlängning Förlängningstiden – brukar anges i avtalet Om inget anges i avtalet – förlängning sker på obestämd tid

8 Formkrav vid uppsägning
Felaktig uppsägning leder också till förlängning Uppsägning kan ske för Avflyttning Villkorsändring JB 12:8 och 12:58 Måste vara tydlig Måste delges motparten Särskilt innehåll enligt 12:58 1st

9 Besittningsskydd JB 12:56 – 60 Indirekt besittningsskydd
Förutsättningar (JB 12:56) Hyresförhållande > 9 mån Avtalet ej förverkat Säkerhet ej försämrats HG avstått från skyddet Utgångspunkten Avtalet ska förlängas =skyddslagstiftning Ghkhk

10 Besittningsskydd, forts
Besittningsbrytande grunder JB 12:57 och 12:57(a) Uppsägning för avflyttning Kontraktsbrott Rivning/ombyggnad ”annan befogad anledning” Uppsägning för villkorsändring Skäliga villkor ska erbjudas Intresseavvägning mellan HG och HV sker

11 Skäliga villkor – god sed
JB 12:57(a) 1st: hyran är inte skälig om den ”överstiger den hyra som lokalen antas betinga på den öppna marknaden” ”andra liknande lokaler på orten” Jämför lokaltyp, storlek, läge, standard etc ”mest sannolika hyran” Befintliga anbud på lokalen – tillmäts ingen betydelse

12 Hyresrättens förverkande
JB 12:42 – 44 Hyresgästens kontraktsbrott ”stela” regler (Vid hyresvärdens kontraktsbrott – frånträde)

13 Överlåtelse av hyresrätten
JB 12:32 – 38 rena överlåtelser; byten (bara bostäder) hyresrätter = lös egendom = överlåtbara betalning kan utgå (bara lokaler) skilj mellan överlåtelse av enbart lokalen överlåtelse av rörelsen (lokalen inkluderad) överlåtelse av bolaget

14 Överlåtelse, forts JB 12:32 - HV:s samtycke krävs
HV får inte vägra samtycke utan skälig anledning HV måste ge besked inom 3 veckor Om detta inte iakttas får HG säga upp avtalet (med uppsägningstid) Överlåtelse utan samtycke - förverkande 12:42 1st 3pkt

15 Överlåtelse, forts När får HV vägra samtycke?
Kan HV vägra samtycke om köparen ska ägna sig åt annan verksamhet? JB 12:23

16 Överlåtelse, forts Överlåtelse av hyresrätt i samband med överlåtelse av rörelse – 12:36 frikostigare regler HG kan ”hoppa över” HV:s samtycke Istället ansöka hos HN om tillstånd HN ska lämna tillstånd utom i vissa undantagsfall

17 Överlåtelse, forts Tillstånd lämnas inte om HV har ”befogad anledning” att motsätta sig tex om köparen har dålig ekonomi, eller är brottligt belastad Tillstånd lämnas heller inte om HG hyrt mindre än 3 år Såvida inte ”synnerliga skäl” finns, ex dödsfall, sjukdom (ej graviditet)

18 Överlåtelse, forts Efter överlåtelsen
Nya hyresgästen kliver in i det befintliga kontraktet obetalda hyror: köpare och säljare svarar solidariskt mot HV i förhållande till varandra svarar säljaren

19 Uthyrning i andra hand JB 12:39 och 12:40 kräver HV:s samtycke
HG kan också vända sig till HN som ska lämna tillstånd i vissa fall se 12:40 OBS! HV har alltid befogad anledning att motsätta sig vid ändrad verksamhet av 2:hands hyresgästen